兴隆与其他环京城市相比，发展起步晚、程度低，属于典型的后进生。
但在京津冀一体化背景下，环京区域成为承接北京产业及人口外溢的重点区域，而京沈高铁的建设则把兴隆推进了环京半小时交通圈，使兴隆与北京的时空距离进一步缩短，协同发展成为可能。
兴隆也凭借其优秀的环境资源、科学的规划以及对规划的切实落位，实现了城市能级的提升，在环京城市中优势逐步凸显。
随着规划的进一步落位，兴隆正在逐步由后进走向逆袭。
壹城市概况
01
区位：“一县连三省”
兴隆县位于承德市南部，作为承德的南门户，西顾北京、南邻天津、东接唐山、北倚承德，“一县连三省”的地理位置十分优越。
兴隆县城距四市中心距离均在140公里以内，是承德惟一同时接驳京津的县城，同时也是京津产业外溢的重要承接地，区位优势得天独厚。
图1：兴隆区位图
02
交通：环京两小时——跨入环京半小时
兴隆县城距北京核心地区100公里左右，多条高速、铁路接驳。目前兴隆到北京（天安门）自驾车用时约2小时，火车车程（火车站）2.5-3.5小时。京沈高铁开通后（2020年年底），兴隆县将实现和北京20分钟左右极速通勤。
京沈高铁始发站为北京朝阳区的星火站，可无缝换乘地铁3号线（2020年1期开通）和规划中的20号线。其中3号线为横贯北京东西的干线地铁；20号线为连接中心城热点地区和首都机场，以及连接中心城热点地区和新机场的大站快线。京沈高铁的开通将真正意义上实现兴隆与北京的无缝衔接。
图2：京沈高铁规划路线图
同时兴隆也在北京大七环上，大七环途经河北省张家口、涿州、廊坊、承德，以及北京市大兴区、通州区和平谷区等地。大七环的贯通，为兴隆与北京及环京其他城市的沟通、融合提供了有力支撑。
图3：北京“大七环”
随着城市北京功能的外溢，城际铁路的开发，环京区域交通经济圈已经基本构建完成，同城效率越来越明显。兴隆县因为区位、交通优势，在京津冀一体化的背景下，势必将获得巨大发展契机。
03
发展优势
①交通优势：就目前规划来看，环京同处于半小时交通圈的城市有8个：兴隆、燕郊、廊坊、香河、大厂、怀来、霸州和蓟州。未来兴隆将从环京外围城市跃升到与燕郊、廊坊、霸州同一发展圈层，在承接非首都功能、吸引京津人口、资金等方面，机会将进一步增加。
图4：兴隆交通圈层变迁
（备注：图1为目前行车车程、图二为未来高铁车程）
②环境优势：兴隆曾被划为“清东陵后龙风水禁地”，被封禁长达254年，拥有华北燕山地区最为优秀的生态资源，森林覆盖率高达71.2%，是京津周边最大的一块绿地，是京津 “凉岛”和“天然氧吧”。
兴隆旅游资源门类齐全（有峰、林、水、洞、天），资源禀赋优秀，凭借其得天独厚的自然条件，有效填补了北京周边地区旅游文化产业的空白，每年迎来大批北京、天津、唐山等地游客游览观光；也为人们置业投资、生活发展额外提供了一个优质选项。
③规划优势：兴隆县在承德市总体规划中，定位发展方向为“旅游、宜居“”承接北京非首都功能疏散门户”。兴隆发挥自身旅游资源优势，重点打造旅游产业、健康宜居之地。
城市定位——在环京城市圈中，具备优质环境资源的城市较少；其中，即将实现北京半小时到达的，目前仅有兴隆、蓟州、怀来。因此，康养旅游定位在环京城市中具备差异化竞争优势。
城市布局——构建“一心四片”城市格局，即县城综合中心、雾灵山水片区、健康旅居片区、诗画田园片区、峡谷森林片区。重点县城综合中心功能定位为商务休闲及居住生活，协同周边康养旅游四大片区，功能规划明晰，凸显区域优势、协调发展。
产业定位——重点发展旅游业、绿色种植、健康养老、新型建材等；吸引北京医疗机构、文化科研院所等迁至兴隆。兴隆三次产业结构比重已经由2016年的25.2：44.8：30调整到了2018年的25：39.4：35.6，产业发展成功转型，并迈向优化升级新阶段。
图5：兴隆县发展规划图
④规划落地：兴隆县的规划落位迅速、有力。
兴隆县积极招商引资，明确引进“上市公司、央企国企、战略投资者”三类投资主体的原则，与北京、天津等地企业进行产业招商对接。2016年截至2019年上半年，兴隆县实施亿元以上建设项目100余项，总投资超过1000亿，引入中信、中冶、中青旅等18家战略投资者，落地重大项目29个，总投资约700亿元。兴隆县已经在工业、文化旅游、民生项目、城市建设等方面实现全方位建设、快速发展。
在建设方向上，贴合城市发展定位，落地项目侧重文旅康养。在已开工建设的重大项目中，文旅康养类项目占比接近50%。
图6：兴隆县城市拓展图
04
发展劣势
①综合实力弱：在环京城市中，定位康养旅游发展方向的有3个：兴隆、蓟州和怀来。与蓟州、怀来相比，兴隆发展起步晚、发展程度低，综合实力最弱，因此在激烈的产业、资金、人口等的争夺中，目前不具备竞争优势。
②建设空间小：山地地形和众多的保护区，造成兴隆可建设空间狭小，限制了兴隆的发展。
兴隆县地势西北高，东南低，境内山峦起伏，沟壑纵横，以丘陵地带为主，是典型的“九山半水半分田”的深山区。因此发展空间狭小是限制城市发展的重要因素。
贰市场特征
01
政策情况
兴隆县的政策延续了承德的房产政策，作为承接北京非首都功能疏解和京津产业转移的门户，政策环境不断收紧。随着政策的收紧，兴隆县房地产市场从爆发式增长逐步冷却。
图7：兴隆县房地产政策走势图
02
土地市场方面
兴隆县土地市场随着政策的不断升级，供求量逐步回落，但由于城市建设步伐依然快速进行，因此市场仍有较大内在需求，土地价格保持增涨趋势。
其中，住宅用地一直是兴隆供需市场主流。
图8：兴隆县土地市场供求走势，数据来源CRIC环京决策系统
图9：兴隆县成交土地结构，数据来源CRIC环京决策系统
03
房地产市场方面
在京津冀一体化发展战略推动下，环京是承担北京产业和人口“疏解”的重要区域。兴隆借助得天独厚的资源、可持续发展的新兴产业等区域优势，致力打造"北京城市后花园"，绿色健康成为兴隆发展的重要特色，这无疑是吸引大都市人群的重要砝码。在北京市场外溢潮流下，兴隆房地产市场也开始受到北京客群的关注。兴隆积极招商引资，众多房企也抓住时机，纷纷入驻。
目前兴隆房地产市场主导权已经逐步被大开发商占据，兴隆本地房地产市场产品快速升级，进一步吸引了北京客户前来投资置业，促使兴隆房地产市场无论从供求量价上，还是从项目品质上，都在短期内得到了快速飞跃式发展。但从2018年起，房地产市场政策步步收紧，外地购房客户受到限制，北京等重要客源地客户大幅减少，市场逐步冷却，供求量价开始回落。
图10：兴隆县住宅市场成交量价走势，数据来源CRIC环京决策系统
04
房企进驻情况
目前，兴隆已进驻的品牌开发企业有：融创、荣盛、碧桂园、中冶和阳光100。其中，融创、荣盛、中冶、阳光100都是以与政府合作引进产业，开发新城的方式入驻。
叁城市价值
虽然目前兴隆市场遇冷，但究其原因，受大环境影响成分较重，并非兴隆本身不具备发展价值。相反，兴隆房地产市场内在需求正在稳步提升，未来有较大增长空间。
第一，由于调控政策一直保持严厉，放眼环京乃至全国房地产市场，冷淡是常态，兴隆目前的市场形式与其他区域趋势相同，并非个例。
第二，政府规划带来无限的发展机遇，环京区位地域价值凸显。兴隆处于环京半小时交通圈，在承接北京产业、人口外溢方面本身就具备一定优势。兴隆城市建设正在快速进行，各大企业进驻后把自己的核心优势引入本地，产业带来人口、拉动经济。目前兴隆经济实力、城市服务能级在加速提升，未来兴隆人口及经济水平都有较大增长空间，房地产市场内在需求后劲充足。
END
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