景业名邦赴港IPO 资产负债率三年连超90%现金流趋紧

运营成本的提升引发经营性现金流趋紧，这可能导致景业名邦较难通过银行贷款为其土地收购及未来房地产开发获得足够资金

《投资时报》研究员 习羽

近期，景业名邦集团控股有限公司（下称景业名邦）向港交所递交上市申请资料，星展银行(DBS)为其独家保荐人。

景业名邦成立于2013年，作为物业开发商、运营商及物业管理服务供应商，该集团主要于广东省及海南省供应住宅物业，并于广东省、海南省、云南省及湖南省开发土地资源。目前，景业名邦在全国共拥有30个物业项目，包括6个已竣工项目、6个在建项目、18个持作未来发展的项目，建筑面积合共约为300万平方米。

受益于中国房地产市场高速增长，景业名邦近年来业绩快速提升。不过《投资时报》研究员查阅招股书注意到，该公司运营成本亦有所提升，且引发经营性现金流趋紧状况，这有可能导致景业名邦较难通过银行贷款为其土地收购及未来房地产开发获得足够资金。

景业名邦综合收益表

数据来源：景业名邦招股书

毛利率走高风险暗藏

受益于中国经济、国内投资及消费增长，中国房地产市场近年来一直保持高速增长。公开资料显示，房地产开发项目由2013年的8.60万亿元（人民币，下同）增加至2018年的12.03万亿元，复合增长率约为6.9%。住宅业务投资由2013年的约5.90万亿增加至2018年的8.52万亿，复合增长率达到7.6%。商业物业投资则由2013年的约1.19万亿元，增加至2018年的1.42万亿元，复合年增长率约为3.5%。

行业整体走强带动了景业名邦的业绩快速提升。

招股书显示，2016年至2018年度（下称报告期），景业名邦分别实现收益6.41亿元、8.38亿元和13.29亿元，同期净利润分别为0.85亿元、0.86亿元和3.82亿元。

然而，《投资时报》研究员注意到，景业名邦旗下虽然包括“物业开发与销售”“酒店运营”“商业物业投资”“物业管理”等业务，但其营收来源仍较为单一，主要来自物业开发及销售业务，而酒店运营、物业管理业务均有亏损。

招股书显示，景业名邦旗下酒店运营业务于2017年度录得亏损1889.2万元，物业管理业务则是连续三年亏损，累计超过212.7万元。

对此，景业名邦解释称，其酒店营运分部2017年亏损，主要是因为位于从化的卓思道温泉度假酒店开业，而2018年借助平均房价和入住率的抬升，该酒店的业务回暖，毛利也逐渐增加。

纵然业务有所亏损，但并不影响景业名邦毛利率的一路走高。招股书显示，报告期内，景业名邦毛利分别为1.64亿元、2.70亿元及5.13亿元，同期毛利率分别为25.7%、32.2%和38.6%。

对此，景业名邦在招股书中解释称，毛利率提升系土地成本低廉所致。招股书显示，景业名邦主要通过参与政府机关举办的公开招标、拍卖及挂牌出让，及收购符合其甄选标准的持有土地公司的股权获得土地储备。

报告期内景业名邦获取土地的成本分别为1.22亿元、1.19亿元以及1.89亿元，仅占相对应时期已售物业成本的26.4%、23.9%以及25.6%。

不过，随着房地产进入红海市场，身处于竞争如此激烈的市场之中，该公司能否长期保持低廉的拿地成本？景业名邦相关人士向《投资时报》表示，集团善于以灵活的手段、不同方式提高公司以相宜成本收购合适土地的机会，以取得更高的毛利率。

资产负债率居高不下

随着业务的拓展，公司运营资金的需求也进一步提升。为了提供运营资金，景业名邦维持了相当高的借款水平。

招股书显示，报告期内，景业名邦的总借款额分别为7.33亿元、11.26亿元及7.58亿元，同期净负债率分别为614.4%、194.1%和42%。

对于净负债率的快速下降，景业名邦在招股书中解释称，净负债率在2017年减少系该财政年度产生年度溢利0.87亿元及非控股权益注资1.76亿元导致总权益增加所致；而2018年减少，系银行借款减少3.64亿元及年度溢利3.82亿元致总权益增加所致。

不过《投资时报》研究员注意到，景业名邦资产负债率仍然偏高。报告期内，该公司资产负债率分别为97.07%、91.79%及90.12%，这在地产行业并非低水平。对此，景业名邦表示，集团将积极挺高运营效率，继续秉持审慎的内部财务政策，并谨慎管理经营开支。

经营性现金流进一步趋紧

对于房地产这个资金密集型的行业来讲，现金流的重要性不言而喻。不过，这也是景业名邦在业务拓展之中遇到的最为头疼的问题。物业开发施工期间大量资金的投入，致使景业名邦经营性现金流进一步趋紧。

招股书显示，2016年该公司经营活动净现金流为2.33亿元，但2017年和2018年其经营活动净现金流为净流出状态，分别为2.71亿元、2.1亿元。

《投资时报》研究员注意到，景业名邦经营活动产生的现金流入主要来源于收取物业销售所得款项、酒店、运营、租金收入及物业管理服务费，而经营活动所用现金流出主要用于收购土地、建造物业及其他运营成本。

景业名邦在招股书中表示，经营活动的负现金流量状况可能会影响其进行必要资本支出的能力、限制其运营的灵活性，并对公司扩展业务及提升流动资金的能力造成不利影响。若不能有足够的净现金流量为公司未来流动资金提供资金、支付其应付贸易账款并在到期时偿还债务，景业名邦可能需要大幅增加外部借款或获得外部融资，而外部融资的额度高低也会最终影响公司的经营业绩。

与雅居乐“关系深厚”

有意思的是，招股书显示，该公司控股股东陈思铭的父亲系雅居乐副主席陈卓贤，此外，公司多位高管也曾任职雅居乐。比如，董事会副主席兼执行董事刘华锡，曾任雅居乐集团副总裁；执行董事兼财务中心总经理韦妙嫦，为前雅居乐财务经理、审计监督中心经理；副总裁谭玉杏、蓝炽源，以及薛双有及吴新平几位执行董事，亦有雅居乐任职经历。

由此，景业名邦也一直被外界视为与雅居乐“关系深厚”。对此，景业名邦向《投资时报》表示，该公司与雅居乐是两家完全独立运营的企业，股权上并无关联，但不排除未来有合作的机会。此外，该公司亦不时会与独立第三方合作收购土地及开发房地产项目，包括广州万科置业有限公司等。