楼市“现形记”！二手房“冷冻”，专家：50%以上城市买房就亏钱

今天看到一个很绝妙的对比，相当有趣。有朋友说，在酒店住，比房贷按揭便宜的多。

以珠三角某热点城市为例，均价超过两万，当地以工人居多，人均月收入不过五六千元，新城区一套80平米的房子，首付30万，按揭三十年，利率上浮20%，每个月得还八千多块。

住酒店呢？一般的每天198元，四星级的每天才才，长期租住肯定更优惠，不用物业费、水电杂费、担心房产税、置办家电家具，拿着首付的钱，可以去做生意、投资、储蓄，比栓到房子上强的多。

有人会反驳，把房子和住酒店相提并论，似乎没有把“产权”这个因素考虑进去，住再长时间的宾馆，那间屋子也不属于自己，房子住的时间再多，终究有归属感。

无论如何，出现这样的争论，足以证明目前的购房者越来越理性，度过了前几年房价日益高涨的阶段，房子成了一件可望而不可即的“投机品”，把住酒店、租房跟买房的成本做比较，这本身就证明了如今楼市的“非理性”。

尤其在今年，楼市“现形记”的味道越来越浓了，我们不妨以最近市场上典型的几个消息为例，从微观角度能带来不少启发。

第一，二手房日趋“冷冻”。

据房产研究机构克而瑞监测，在刚刚过去的8月份，13个城市二手房成交量环比下降8.5%，成交量仍处于5月以来的下行通道之中。其中，除南京外，其他12个城市的二手房成交量均出现了不同程度的环比下降，厦门降幅最大，达25.3%。

发生这样的事一点也不奇怪，因为早有“苗头”出现。

第一财经曾在8月中旬报道，统计局发布的7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，上涨城市数量在6-7月份明显出现了大幅减少，6-7月份二手房出现20个城市下调，是2019年最高。

注意这三个关键点：20个重点城市，二手房市场，房价连跌两个月。

很明显，表面上70城新房指数还在上涨，其实反映市场真实情绪的二手房市场已经冷却，因为房价倒挂的原因，高高在上的二手房，在过去几年成为炒房客的重点目标，现在正是估值合理回归的时机。

也就是说，6月、7月、8月，是二手房价持续下降的过程，三个月的时间虽然缓慢，回头一看，却也在情理之中。

对绝大部分一二线热点城市来说，二手房市场才能反映最真实的成交情绪，均价持续下跌，就意味着成交量随之下行，在未来几个月，人气的下降将不可避免。

为什么说二手房会“冷冻”？

主要是因为一连串的“多米诺骨牌效应”，时值“金九银十”，一旦二手房成交周期延长，房产流动性下降，新房优惠促销力度必然会加大，开发商争相展开“抢收”行动，部分一二线城市远郊楼盘更会呈现“跳水式”回落。

更重要的原因是，随着时间推移，加入限售的城市越来越多，比如保定、青岛、苏州、长沙等地，10年时间，从期房、现房、交房、办房产证、渡过限售期、房子挂出去、讨价还价给卖掉，能把房子轻易变成现金吗？

这就是所谓的“冷冻”，动弹不得，再优质的房产，不过是账面财富而已。

第二，卖房变现越来越难。

据《中国经营报》9月7日报道，北京二手房量价齐跌，有业主直降200多万，才把房子卖掉。

“我的房子原来准备卖900多万，后来卖不出去，700多万卖的。”在北京市朝阳区不动产登记事务中心，李姓业主告诉记者，他的房子在大北窑附近，130平方米，挂出去两个多月才卖掉。“前两年房子贵的时候没卖，今年房子便宜了不少”。

这并非是个例，某刘姓业主的一套164平方米房子，开始标价将近1000万元，挂出去以后有三四十个人来看过房子，但都没有买，直到把价格降至700多万元才卖出去。

直降200多万的卖家只能无奈的抱怨：我太难了。

微观的感受无法证明整体的弱势，相关数据显示，北京二手房房源的成交周期已经延长到了101天，8月成交均价为61223元/平方米，环比下降1.6%，同比下降3.3%，这是连续第三个月成交价格同比和环比同时下降，市场继续降温的趋势明显。

也就是说，现在想卖一套二手房，挂100天也卖不出去，成交周期太长了。

这绝不是北京的问题，如上文所说，南京、厦门、成都、杭州、武汉等地，因为房价倒挂幅度过高，二手房积压成为首当其冲的问题，数千元乃至上万元的差价，引得诸多购房者只愿意押注限价盘，宁可排队抢房，也不愿意在二手房市场多看一眼。

卖房变现越来越难，与2018年的形势，有异曲同工之妙，同样是在九月份，同样是二手房市场首先出现量价齐跌，随后逐步蔓延到各线城市。

专家的看法更悲观。

中泰证券分析师梁中华近日发文指出：如果房价不涨，那么买房者或有房者其实每天都在亏钱。以上海的情况为例，如果持有一套房产，纯粹房屋居住用途每年带来的租金收益只有1.6%，而过去一年上海的房价非但没涨反而下跌，资本利得收益大致为-0.4%。

事实上，买房亏钱的又何止是上海，百城房价统计中，有一半以上的城市过去一年的房价涨幅不到6%，即使按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算，在这些城市拿着房子都是亏钱的。而且绝大部分小城市租房市场很小，房屋空置率高，租金收益几乎可以忽略不计。

梁中华认为，这种形势下，50%以上的城市，买房就意味着“亏钱”。

从一颗弱不禁风的小树苗，长成了一片“水泥森林”，楼市所用的时间不过20多年罢了，然而，在二手房流动性逐步被“冷冻”，卖家越来越头疼的今天，购房者的理念更应该早点转换过来。

诚如专家所言，当一半以上的城市买房就亏钱，又何必为了面子、虚荣、婚姻、归属感这些虚无缥缈的东西，把自己最好的青春年华全部奉献给房子呢？