社区住宅、教育资源、公共设施，究竟如何打造商业旺地？

大沙地商圈概况

大沙地，位于广州市黄埔区西部，南濒珠江，大沙地是黄埔的中心区域，是黄埔的商业旺地，随着广州地铁五号线、十三号线的开通，大沙地地铁沿线临街商铺也随之兴起，近10年大沙地以及周边地区有越来越多的名店落户。
大沙地，是新老广州人交汇的小世界，在这里，一切都充满了生活气息，热闹非凡。周边居住成熟度较高，有港湾一村、黄埔港务分公司大院、港湾五村、怡园小区、大沙东社区、横沙社区、祥辉苑、中鼎君和名城、丰乐小区、文冲安置房1-6期、万科城市之光、万科城市花园、广州石化大院等，周边学校有广州市港湾职业培训学校、港湾小学、怡园小学、下沙小学、横沙小学、广州市黄埔区行政干部学校、万科城市花园小学、黄埔区文冲小学等，周边公共配套设施齐全，有黄埔区人民法院、黄埔区政府大楼、广州市社会医疗保险服务大厅、广州市大沙工商所、黄埔派出所、中国人民政协黄埔区委员会、黄埔区青少年宫、广州市黄埔区中医医院下沙门诊部、中山大学附属第一医院、黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园等，随着广州地铁13号线的开通，大沙地吸引了越来越多的人居住以及前来逛街购物。
历经多年的发展，大沙地商圈现已聚集了黄埔潮楼名店城、泰丰购物广场、黄埔大沙时尚坊购物城、摩登百货、惠润广场等大型综合商业项目，一线临街商铺租金每年见涨。
本次调研范围包括大沙地、大沙东的主要商业综合体（具体包括黄埔潮楼名店城、泰丰购物广场、黄埔大沙时尚坊购物城、摩登百货、惠润广场）以及一线临街商铺，接下来详见下文分析。

图1：大沙地商圈调研项目分布图

大沙地商圈分析--商业综合体

黄埔潮楼名店城

黄埔潮楼名店城位于大沙地西311号（大沙地西路与港湾路交界处），地铁5号线大沙地站C出口上盖。共8层（地下1-2层，地上1-6层），建筑面积约12,000㎡，每层约1,500㎡，集购物、娱乐、饮食为一体的综合性商业广场，现已形成成熟的餐饮商业模式。
负二层连通地铁站5号线大沙地站，主要为特色饮食、服饰，如橘果子、芳淑等；负一层主要为数码、日用、餐饮等，如屈臣氏、华为、美港城、大家乐、天王表、OPPO、苹果等；首层为服饰、金饰、餐饮，如皇后饼店、六福珠宝、第一面等；二层主要为服饰、餐饮，如味千拉面、麦当劳等；三层主营服饰、鞋包、彩妆、美甲；四层为餐饮；五层为金莎健身；六层为餐饮及管理处。
>>经营状况：负一、负二、首层商铺现全部出租经营；三层个别服装铺位处于空置状态，四层大面积整租给餐饮公司，没有空置商铺；五层整租给健身馆；六层整租给餐饮公司。
>>租售水平：首层商铺租金约800-1,200元/平方米/月；二层商铺租金约500-700元/平方米/月；三层商铺租金约300-400元/平方米/月；四层、五层整层租给大型餐饮店及金莎健身房，且持续经营；六层为小龙炊餐饮及管理处。
黄埔潮楼名店城出租案例

黄埔潮楼名店城实景图

泰丰购物广场

泰丰购物广场位于黄埔区港湾路554号，约2017年重新装修开业，建筑面积约6,000平方米，共4层。主营美食广场，首层为小吃、特色餐饮；二层为餐饮，如淼鑫猪肚鸡、凤小馆等；三层为餐饮、健身房，如大嘴猫、蝌蚪爸爸、菲力斯健身房；四层为菲力斯健身房。
>>经营状况：首层的出租较高，截止查勘日，尚有两间未出租，位于美食广场中部。二层至四层均为满租状态。
>>租售水平：首层商铺租金约400-600元/平方米/月；二层商铺租金约200-230元/平方米月。
泰丰购物广场出租案例

泰丰购物广场实景图

黄埔大沙时尚坊购物城

黄埔大沙时尚坊购物城位于黄埔区大沙地东5号，主营服饰、鞋包、精品、美容，美甲、化妆等，为中低端档次。
>>经营状况：首层主要分割成临街商铺，二层商铺有少量小面积铺位出租，三层场内基本空置，空置率较高。
>>租售水平：商场首层均分割成沿街商铺，租金水平在800-1,000元/平方米/月；二层主要为美容、美甲及服装，租金在200-330元/平方米/月；三层商铺大部分为空置状态，租金在120-220元/平方米/月（二、三层均按实用面积计）。据我们调查，黄埔大沙时尚坊购物城商铺均不对外出售。
黄埔大沙时尚坊购物城出租案例

黄埔大沙时尚坊购物城实景图

摩登百货

摩登百货位于黄埔东路1-9号，于2008年开业。共5层（地下1层，地上4层），负一层主营童装童鞋、婴爱前线、美容院；首层主营黄金珠宝、化妆品、名表、男女鞋；二层主营少女装、饰品、皮具；三层主营少淑装、淑女装、内衣、家居服、床品、特色服；四层主营男装、男士休闲、运动装、皮具等。
>>经营状况：目前为自营。
>>租售水平：摩登百货由广州摩登百货股份有限公司统一经营管理，租金的收取分三种：①按租赁面积每平方米收取固定租金；②按营业额的一定比例抽取租金；③以上两种方式结合提取租金。黄埔店按每层业态的不同，所采用的租金比例也不相同；按营业额的一定比例抽取租金，抽取比例为：20%~40%，具体根据商铺大小、位置和商户经营品牌的实际情况而定；据了解，由于商户进驻时，招商处对商户的经营收入、品牌、定位等各方面作出评核，因此并不设保底租金。
摩登百货实景图

惠润广场

惠润广场是黄埔区首家一站式购物中心，商业面积近3万平方，于2010年1月开业。广州惠润广场是黄埔花园的核心物业，也是目前黄埔东首个功能最完善，业态最丰富的一站式社区购物中心。惠润广场将与大沙地东传统商业区形成强大的黄埔东商圈，引领黄埔东全新的商业娱乐消费。广场共分四层，分别设有超市、影院、特设餐饮，连锁电器、连锁快餐、电玩、品牌服饰、运动用品、名表、日用品连锁店等丰富业态，致力打造成为集购物、娱乐餐饮、休闲为一体的综合型购物中心。广场地下配套逾万平方米的两层大型地下停车场，共拥有500多个车位。
首层为门店，临街门店主要为麦当劳、广发银行营业厅、贝可利斯面包店、珠宝首饰、护肤品等。二层主要经营美容美体、童装玩具、教育培训、儿童乐园等。三层主要为餐饮，入驻的餐饮品牌有相王府、江渔儿酸菜鱼、德轩茶点。四楼为金逸国际电影城、菲力斯健身俱乐部、珠江钢琴艺术教室等。
>>经营状况：首层的出租率较高，截止查勘日，尚有两间未出租，一间为1017A，另一间为中心柜台。二层满租，尚未有空铺。三层满租，尚未有空铺。四层出租率较高，截止查勘日尚有两间空地未出租，位置为松林阁烤肉旁。
>>租售水平：首层商铺租金约400-750元/平方米月；二层商铺租金约400-700元/平方米月；三、四层约300-350元/平方米月；三楼以上的根据入驻的品牌，优质品牌可以给予一定的优惠。
惠润广场出租案例

惠润广场实景图

一线临街商铺--大沙地片区

大沙地东路是黄埔区的商业龙头，它是一条集美食、购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街道，商业氛围浓厚，是区域内最聚人气的地段；商业氛围两边旺中间差，核心商业主要集中在街道的西段，即黄埔区政府以西至港湾路。该路段是整个黄埔区人气最旺的地段，亦是商业价值最高的地段，商业影响力大，辐射面广；该路段交通通达性良好，公交线路达20多条，且地铁五号线文冲站和大沙东站设在该路段两端，交通带动力强。该街道的街容整洁美观，是一条以零售为主的综合性商业街道，集约了大沙时尚坊、黄埔新天地、国美、苏宁等大型商场，同时也云集了棋牌、沐足、游艺、酒店等服务性场所。本次调研大沙地片区范围以大沙地地铁站为起点，以大沙东地铁站为终点。
港湾路南起港前路，北连北正街，中间串接了黄埔东路、大沙地东路。该街道由黄埔东路分为南北两段，南段主要为住宅区，临街商铺较少，北段则为区内商业气息最为浓厚的商业街道之一，北段长约600m，街容街貌良好，但人行道相对过窄。该街道由于是黄埔区的主要商业街道，黄埔东路上的多数公交线路都经过该街道，车流量和人流量均比较大，它是连接黄埔东路与大沙地东路之间的主要桥梁。该街道多数以临街商铺为主，商场比较少。街道业态以商店、餐饮以及服饰为主，其中，所占比例最大的是商店，约占总数的40%，其包括文具店、日用品店、百货店、珠宝行、眼镜店、超市、打印店、烟酒行等，为消费者提供了日常所需的产品；餐饮业也是该街道的主流商业，约占总数的24%，该路段餐饮业的存在，不仅满足了周边居住、办公的人群，也正好弥补了大沙地东路餐饮业态相对较少的空缺，吸附大量的大沙地东路人气；服饰类所占比例不大，约占总数的13%，主要是由于大沙地东路主打业态服饰类的辐射影响；其他附带的业态包括药店、银行、中介和宾馆等。本次调研该路段范围以广医五院为起点，以黄埔东路为终点。
大沙地片区平面位置图

>>经营状况：大沙地片区少有出售案例，大部分商铺已出租，出租率高，仅有部分商户转租或转让店铺。
>>租售水平：该片区中黄埔潮楼名店城街铺最旺（地铁上盖），已形成成熟的餐饮经营气氛，租金水平大约在1,200-1,500元/平方米/月。此外大沙地地铁口C口西面住宅底商，租金水平也在900-1,000元/平方米/月。大沙地东路是区域内最为成熟的商业街道，经营的多为手机数码、服饰及零售类的商铺，租金水平在900-1,200元/平方米/月；而港湾路路段主要为20-50平方米小面积商铺，经营也多是以小吃、服饰及零售类为主，租金水平在450-700元/平方米/月，越靠近大沙地的商铺租金越高。
大沙地片区出租案例

大沙地片区实景图

文冲片区

广州文冲地铁站位于广州市黄埔区石化路与大沙地东路交界处，本次石化路调研范围以石化路广州丰康肿瘤医院为起点，以石化路广新商务大厦为终点，大沙地东路以文冲A出口为起点，以黄埔区人民法院为终点。
文冲片区平面位置图

>>经营状况：石化路可出售案例较少，现只有石化路187号门店出售，一面临石化路，临路状况较好，门面较窄，装修较差，售价约40,000元/平方米。
>>租售水平：该片区中临近文冲地铁口的临街商铺最旺，已形成成熟的餐饮经营气氛，租金水平大约在250-350元/平方米月，以万科城市花园为商业中心的小商圈，人流量也较大，周边有较多的住宅区，租金水平在150-250元/平方米月。石化路广新商务大厦方向的较多为个人物业，较少出租，经营多为五金配件、窗帘布艺，租金较为便宜，租金水平约在50-120元/平方米月。大沙地东路大部分以自营物业为主，附近较少的商业街，人流量较大的为悦时代花园底商，租金为100-200元/平方米月。

文冲片区出售案例

文冲片区租赁案例

文冲片区实景图

丰乐中路周边片区

丰乐中路周边片区是黄埔区中心地段，该区域主要为居民区，人流量一般，生活配套完善，医院、学校、银行一应俱全。经营业态多为餐饮和服饰。本次调研丰乐中路周边片区范围始于丰乐大厦，止于金逸大厦
丰乐中路周边片区平面位置图

>>经营状况：丰乐中路可出售的案例较少，由于该片区地段空置率低，回报率较高，租金每年见涨。
>>租售水平：该片区临近丰乐南路的惠润广场临街商铺最旺，已形成成熟的餐饮经营气氛，空置的商铺较少，加上新开通的地铁13号线，人流量渐增，惠润广场附近以经营服装、餐饮、药店为主，周边有黄埔花园小区、怡港花园等高档小区，小区底商临街商铺租金约为220-300元/平方米/月，广场临街商铺租金约在500-700元/平方米/月。怡园东街临近下沙BRT公交站，周边多经营餐饮、水果店，没有大型的商城，附近城中村较多加上有中山大学附属第一医院，人流量较大，不过经营的都是较为低端的品牌，租金在350-380元/平方米/月。
丰乐中路周边片区出租案例

丰乐中路周边片区实景图

调研总结分析

大沙地经过十几年的发展，已形成一个独立、成熟的商业圈。该商圈的发展属于黄埔区重点支持的商业发展项目之一。广州市北优政策的实施对黄埔区商圈发展提供了机遇。各商圈都有明确的主体和定位，针对不同的消费群体进行错位经营，有利于商圈和商业体的共同发展。随着交通、配套日渐成熟，受天河、越秀区的溢出效应影响，大沙地板块不仅吸引了越来越多的人居住，人口结构也在发生变化，越来越多天河、珠江新城的白领在此处租房。
此次调研范围中，大沙地是黄埔的中心区域，是黄埔的商业旺地，大沙地无论早晚，都是车水马龙。从最先入驻的黄埔大沙时尚坊购物城到摩登百货，我们发现各大商业综合体的都有各自的定位，满足各类型客户。整体运营状态良好，且空置率较低，除个别商业综合体二、三、四层存在少量放租和转租的情况，首层商铺和一线临街商铺的租售情况较好。
总体来说，受业态影响，大沙地商圈比文冲商圈商铺售价和租金更高，该区域内，临大沙地西路及大沙地东路交界处的商铺相比于港湾路、大沙地东路等支路上的商铺更具有投资价值。在近年来的商业人流量稳定，经营状况保持稳定的情况下，商业的售价保持稳定增长，并且租金逐年递增，商圈整体状况较好。

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