谢逸枫：降准最大受益者就是房地产，抄底买房最佳时机已到

　　文/谢逸枫

　　稳定目前中国经济最好的武器就是放水，减税与反击贸易的效果不明显，放水之后将直接流进拉动中国经济的三大火车头，就是房地产业+大基建+大消费就会形成托底中国经济的三大引擎器，即房地产、基建、制造业。如果还是没办法稳住经济下行趋势，则直接启动钞票机，2008年4万亿与2012年的2万亿经济刺激计划就是这样的。所谓的放水，就是降准降息，银行通过下调存款准备金率，释放出存银行的准备金，给企业与个人放贷。毫无疑问，根据历年的降准来看，放水之后，房地产受益，经济趋稳。

　　当前的房地产依然是中国经济晴雨表，决定着经济走势。房地产与政府才是真爱，股市是一夜情，银行最爱房地产。看到大量评论今日降降消息可谓是如出一辙，都说是针对稳经济，非刺激房地产，却忘记了现在支撑中国经济跌到过去30年最低季度的不是股市，也不是什么出口，更加不是消费，真真正正的是房地产。假如没有房地产拉动57个相关产业，并且占到地方财政50%以是土地出让金与20%以上的房地产税费收入，地方债务与基建的资金来源主要就是靠卖地与土地融资。离开房地产，谈什么稳经济、稳增长、稳就业都是不现实的。

　　9月6日，央行宣布全面降准0.5个百分点。此外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。此次降准释放长期资金约9000亿元。其中，全面降准释放资金约8000亿元，定向降准释放资金约1000亿元。两天天前，国常会提出“落实降低实际利率水平措施，及时运用普遍降准和定向降准”。刚刚两天，这一政策就迅速落地。这一次降准，是为了实体经济而来。之前是2008年四次降准，分别是9月15日1%，10月8日0.5%，11月26日1%，12月22日0.5%。

　　离上次降准是在去年10月7月，自2011年11月30日至2019年9月4日，存款准备金率一共下调18次，大型存款类机构存款准备金率从21.5%变动至15.5%（2018年10月7日）下降到13.5%，中小型存款类机构存款准备金率从19.5%下调至13.5%（2018年10月7日）下降到11.5%。从2011年11月底以来，共实施了12次全面降准，大型存款类金融机构存款准备金率由21.5%降至13.50%。最近一次全面下调金融机构存款准备金率是在今年1月，但分两次下调，分别在2019年1月15日和1月25日，各下调0.5个百分点。

　　今年5月，又公告，对聚焦当地服务县域的中小银行实行较低的优惠存款准备金率，该档次为8%，于5月15日、6月17日和7月15日分三次实施到位，释放长期资金约2800亿元。此外，在加快落实降低实际利率水平方面，8月17日，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，并与8月20日发布了最新贷款市场报价利率，1年期LPR为4.25%（此前为4.31%），5年期以上LPR为4.85%，LPR每个月都会变化，具体公布的时间是每月20日。9月4日公告称，决定于9月16日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并对部分城商行定向下调存款准备金率1个百分点。

　　每次降准，都说和房地产无关，但最终最大受益者是房地产？每次降准降息，是一定要否认这是放水的举措，一定要强调稳健货币政策的基调没有改变。每次降准，基本都说为了解决中小微企业的融资难融资贵，但最终几乎都和中小企业无关。每次降准，第一时间最亢奋的是股市，但股市从来没有因为降准而由熊转牛。每次降准，都说和房地产无关，但最大的受益者基本都是房地产。以上的解读逻辑基本上属于“由果导因”，从过去的降准经验得出央行放水的判断。就拿房地产来说，由此思路我们看看上一次降准，房地产发生了什么。

　　2018年三次定向降准3万亿元。2018年1月0.5%，定向降准，7000亿元。2018年4月25日1%，定向降准，4000亿元。2018年7月5日0.5%，定向降准，7000亿元。2018年10月7日1%，定向降准，1.2万亿元。2019年以来，通过全面降准、TMLF等货币政策工具，维持市场流动性相对充裕。随着美联储货币政策转向“鸽派”，国内降息、降准的预期再次抬头。降准仍是货币政策工具首选，预计年内会有四次到五次降准，已经下降3次，未来两次分别在三季度和四季度各一次。即使2019年降准4次，目前中国大型、中小型存款类金融机构存准率依然高达13.5%和11.5%，降准空间大。

　　2019年已第三次降准3.6万亿元。2019年1月4日，突然宣布全面降准，所有金融机构全面降准1个百分点，释放资金1.5万亿，而在对冲1季度到期的MLF之后、净释放资金约8000亿。2019年5月6日1%，定向降准，4000亿元。2019年9月4日1.5%，9000亿元，全面降准+定向降准。降准是很有必要的，随着社融增速加快，资金也加速流向实体经济，这自然要在金融市场里补充基础货币，而降准是一种成本较低的补充。它有利于为银行减负，降低负债成本，进而为银行补充利润，使得银行流动性更愿意惠及实体经济。从贷款加权平均利率来看，随着银行间利率水平下降，贷款加权平均利率随之下降。

　　正如公告指出的，这一次降准是“为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本”。同时，央行着重强调：继续实施稳健的货币政策，不搞大水漫灌，注重定向调控，兼顾内外平衡。事实上，加上这一次，自2018年以来，我国已进行了六轮降准，一开始是定向降准，后面是全面降准。通过这几次降准，我国准备金率与发达国家已经相差不大，未来进一步全面降低的空间相当有限。对于开发商，这条“大坝”由四道高墙阻隔，其一是限制房地产信托融资。其二是限制房企外债融资。其三是严查资金违规进入房地产。其四是严控房地产开发贷。

　　对购房者双管齐下。一方面是推出新的房贷利率模式。这套利率基于双轨的LPR。另一方面，各地楼市调控趋紧，在外界宽松之时，房贷利率却不降反升。南京、杭州、温州、南昌、苏州等地的房贷利率大幅上调，苏州首套房贷利率上浮25%，二套上浮30%，首套利率高达6.03%，领涨全国。毫无疑问，三季度经济数据一旦无好转下降，最后的武器是否还会启动的。其一是第二次全面降准+第一次降息。其二是四道高墙打开，房企融资放开。其三是限价限签全面放松。其四是限购限贷全面放开。只有这四个层面出现宽松迹象，才意味着房地产的转折点到来。

　　市场上好多自媒解读成降准不是为了刺激房地产，资金不会进入房地产。因为降准前已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金流入房地产。其一是从2019年7月份来说，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策不断出现，累计针对房地产资金收紧，国家各部门有多达25次各种政策与表态。整体看2019年8月份的房地产调控政策，合计多达60次，这在2019年春节后是新高，仅次于各地两会集中的一月份。2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次。相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。

　　其二是针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。从全国房地产调控政策看，2019年来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。其三是降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

　　上一次全面降准还是在3年前。2016年3月1日，央行普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。其目的在于“以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境”。但这以后北上广深这一线城市房地产发生的事情大家都知道了。2016年一线城市房价暴涨，不得不说，除了房地产政策全面宽松外，超预期的宽松货币政策便是最有利的推动因素。虽然说2016年实行的是“稳健”的货币政策，但由于低利率、资产荒等导致的保值压力，在实体经济乏力的情况下，实际上大量的信贷流入了房地产。

　　2016年全年新增贷款12.65万亿元，其中以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款增加5.68万亿元，以实体经济贷款为主的非金融企业及机关团体贷款增加6.1万亿元，居民购房贷款占新增贷款的比重几乎达到了前所未有的一半。宣布降准前，楼市政策方面有何动向。2018年年底，山东菏泽率先取消楼市限售，此虽为个案不能过度解读，但联系2019年以来，不仅全国多个城市先后传出房贷利率下调，杭州某银行还祭出新规大招“房贷最长可以还款至80岁，两代人接力还贷”的消息，一时间“楼市拐点论”也有理有据的尘嚣甚上。