政务区备案量腰斩 滨湖下跌30% 合肥楼市寒风已至

今年的合肥似乎比往常更早进入秋天，九月刚到，连日的阴雨让合肥气温下降了好几度。早晚更是让人感觉到阵阵凉意，老天似乎和合肥楼市悄悄对过暗号，这凉意在合肥楼市也越发明显。

自5月份以来，合肥市区备案量在经历连续3个月的环比上涨后，在8月份又跌回了5月份的水平。合肥市区8月份备案5204套，环比下降12.15%，好歹是没跌破5000套，维持了一个正常水准。

而三县继续0备案，肥东县从2017年9月份就缺少官方的备案数据，而长丰、肥西两县也在2019年1月开始缺少官方数据，目前一直说是系统升级，笔者无法求证。各个第三方数据笔者也无法一一印证，所以暂时不讨论三县情况。

合肥楼市的“寒风”

在区属销售方面，九区中七区备案数据环比下降，这也是笔者判断的来源。环比下降幅度前三分别是政务区、蜀山区和滨湖区，政务区8月份备案63套，环比下降56.55%，真可谓是“腰斩”。不过，政务区一向新房房源稀缺，区域均价又处于合肥顶端，无论是房源数量还是成交数量，一般都是合肥楼市垫底，所以政务区的“腰斩”也情有可原。

跌幅第二的蜀山区8月份备案367套，环比下降33.51%。从整体备案量来看，蜀山区从原本的第二梯队跌入了第三梯队，维持在300套以上的备案量。蜀山区一直是合肥市相对高端的住宅市场，自然资源优势明显，刚改、改善等户型居多。而合肥置换改善群体受到近期多家银行二手房停贷的影响，这对蜀山区新房销售有一定的冲击作用。

跌幅第三的滨湖区虽然跌幅明显，但依旧和新站区处于第一梯队的位置。8月份滨湖区备案912套，这是今年以来除2月份春节以外，滨湖区第一次跌破千套。同时我们也要看到滨湖区多个1.7万的限价盘已经售罄，今年滨湖区新盘上市的均价多在2万左右。价格因素是购房者选房的重要参考，2万这个价格在合肥选择性较多，客户被分流也十分正常。8月份碧桂园中堂、绿城招商诚园、荣盛华府等成为备案主力，也证明滨湖区也逐渐在远离刚需群体，更偏向于改善群体。

“寒风”中的另类

九区中唯二环比上涨的包河区和经开区同样不算是刚需首选，但备案量为什么上涨呢？

我们先来说一说涨幅最高的经开区，经开区其实新房房源也不算多，8月份即使涨幅第一，备案量依旧处于第三梯队，仅有332套。8月份经开区备案主力只有一家，就是合肥启迪科技城。合肥启迪科技城均价同样不低，首开都在1.9万左右，但它有自己的王牌，清华附中合肥学校。优质教育资源同样稀缺，而目前合肥启迪科技城独享清华附中合肥学校的校区，这也是很多购房者青睐它的重要原因。

包河区则是多片区多盘发力，东二环路片区的有阳光城悦澜府和金隅大成郡，淝河片区有翡翠天际和信达华宇锦绣龙川，省府北片区有龙湖景粼玖序和金科博翠天辰。每个盘备案量并不高，但胜在项目众多，覆盖区域多，满足的购房群体更多，这也让包河区8月份备案了704套，站稳了区属备案第三的位置。

从8月份的单日备案统计来看，8月份备案呈现“高开低走”的趋势。8月上半个月0备案的天数仅有2天，下半个月则有3天且有2天个位数备案。这样的备案数据和最近合肥楼市风向变化可能有一定关系，无论是二手房停贷还是土拍新政，都给合肥楼市预期造成了影响。同时，央行的房贷利率政策调整也降低了全国楼市预期。

在全国调控趋紧的大背景下，合肥也要有相应的调控来响应中央号召。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”是最新的中央精神，这也与“房住不炒”的原则一脉相承。但我们也应该看到，房地产作为地方经济的重要组成部分，虽然不能刺激但也不能衰落。所以一些地方政策即限制又托举房地产，正是地方政府在响应中央和促进经济的权衡之举。