京投发展股份有限公司2019半年度报告摘要

一 重要提示

1 本半年度报告摘要来自半年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读半年度报告全文。

2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3 未出席董事情况

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4 本半年度报告未经审计。

5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本报告期公司无利润分配、无资本公积金转增股本预案。

二 公司基本情况

2.1 公司简介

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2.2 公司主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.3 前十名股东持股情况表

单位: 股

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1、2019年2月12日，京投公司通过上海证券交易所交易系统增持公司A股股份1,590,000股，占公司总股份的0.21%。本次增持前，京投公司持有本公司A股股份266,679,817股，占公司总股份的36.00%；本次增持后，京投公司持有本公司A股股份268,269,817股，占公司总股份的36.21%。

2、2019年2月18日至2019年2月20日，京投公司通过上海证券交易所交易系统增持公司A股股份5,817,800股，占公司总股份的0.79%。本次增持前，京投公司持有本公司A股股份268,269,817股，占公司总股份的36.21%；本次增持后，京投公司持有本公司A股股份274,087,617股，占公司总股份的37.00%。

2.4 截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东情况表

□适用 √不适用

2.5 控股股东或实际控制人变更情况

□适用 √不适用

2.6 未到期及逾期未兑付公司债情况

√适用□不适用

单位:万元 币种:人民币

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反映发行人偿债能力的指标：

√适用□不适用

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关于逾期债项的说明

三 经营情况讨论与分析

3.1 经营情况的讨论与分析

宏观市场环境

2019年上半年，房地产行业延续调控主基调。继续贯彻落实一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制，政策层面有收有放。北京房地产市场依然坚持“房住不炒”定位，完善调控政策，提升精准调控，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案。

据国家统计局数据显示，2019年上半年全国房地产施工面积772,292.42万平方米，同比增长8.8%；新开工面积105,508.60万平方米，同比增长10.1%；竣工面积32,425.77万平方米，同比下降12.7%；商品房销售面积75,785.59万平方米，同比下降1.8%；商品房销售额70,698.06亿元，同比增长5.6%。

据北京统计局数据显示，2019年上半年北京市房地产施工面积11,661.7万平方米，同比增长1.4%，新开工面积971.1万平方米，同比增长10.4%；竣工面积241.9万平方米，同比下降27.9%。

据CRIC研究中心数据显示，2019年上半年北京市经营性用地成交33幅，以“限竞房”为主，“共有产权房”为辅，“限竞房”用地13幅，面积占比46.78%，“共有产权房”10幅，面积占比24.49%，商品房用地（不限价）10幅，面积占比28.73%；成交用地面积216万平方米，同比下降15%；成交总价910亿元，同比增长21%。

2016-2018年北京市经营性用地成交面积及金额半年度走势

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数据来源：CRIC。经营性用地包括：纯住宅，商住，商办和综合用地。

据CRIC研究中心数据显示，2019年上半年北京市商品房成交面积441万平方米，同比增长59%；商品房成交金额1,695亿元，同比增长91%。

2016-2018年北京市商品房量价半年度走势

数据来源：CRIC。商品房包括：普通住宅、别墅、酒店式公寓。

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公司经营及财务状况

报告期内，在房地产行业调控力度不减、行业规模增速放缓的大背景下，公司围绕转型为“城市服务运营商”和“根植北京，茂盛全国”发展理念，积极补充优质土地资源、持续加大销售去化力度、不断优化财务融资结构、深入开展客户研服、全面夯实基础管理工作，公司各项经营计划目标正在逐步落实。

1、着力优质项目获取，资产规模不断扩大

本报告期末，公司资产总额4,287,741.15万元，较期初增加1,100,982.89万元，增幅34.55%。资产总额中存货期末余额3,287,709.24万元，占资产总额的76.68%，较期初增加1,174,112.65万元，增幅55.55%，公司存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡公园悦府项目。报告期内，公司继续对无实际经营业务或经营状况不佳的非主业类子公司进行整合压减，不断优化资产结构，资产质量良好。

2、聚焦轨道交通物业，战略土地储备大幅增加

报告期内，公司积极推进资源拓展工作，公司于2019年1月以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，两个地块项目总规划建筑面积约46万平方米。公司战略土地储备大幅增加，进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地综合开发细分市场的地位。

3、落实年度经营计划，项目开发稳步推进

报告期内，公司实现归属于上市公司股东净利润8,962.54万元，公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。实现营业收入总额117,490.17万元，主营业务收入中房地产销售结转实现收入111,123.17万元；物业租赁收入1,844.02万元。公司各项目上半年共实现签约销售额约24亿元。

各项目具体进度：

（1）西华府项目：落地区1栋商业办公楼完成验收，1栋回购楼完工；（2）琨御府项目：落地区14号楼首二层商业部分完成交付；（3）公园悦府项目：落地区3栋楼开盘销售；（4）檀香府项目：13栋楼完成竣工交付，幼儿园竣工备案；（5）璟悦府项目：4栋楼主体结构封顶，配套小学完工；（6）锦悦府项目：项目现场已全面进入地下结构施工阶段，部分楼栋开始首层装配式构件拼装；（7）无锡公园悦府项目：二期一区进行工程施工建设；（8）潭柘寺镇D地块项目：完成规划方案设计；（9）三河燕郊项目、郭公庄三期、北安河项目均已获取项目立项批复手续。

4、低成本发行公司债券，融资结构不断优化

2019年3月，公司面向合格投资者公开发行10亿元公司债券（第一期），票面利率3.99%；2019年7月，公司面向合格投资者公开发行5亿元公司债券（第二期），票面利率3.78%，两期公司债券均为5年期，债券存续期第3个计息年度末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。公司通过发行债券及银行贷款等融资方式，有效控制公司的综合融资成本，2019年上半年度公司综合融资成本7.85%，较2018年同期上升0.01个百分点，融资成本基本持平。

本报告期末，公司资产负债率90.89%，较年初增加5.37个百分点。公司负债总额3,897,107.35万元，较上年末增加1,171,886.90万元，增幅43.00%，负债总额中预收账款期末余额310,260.91万元，占负债总额的7.96%，预收账款较上年末增加114,261.18万元，增幅58.30%，主要系无锡公园悦府、公园悦府、璟悦府、锦悦府项目开盘销售所致。本报告期末，公司长短期借款及应付债券总计3,022,599.47万元，占负债总额77.56%，2019年上半年度公司各类借款净增加942,082.72万元，增加借款主要用于新增土地储备。公司控股股东借款期末余额2,395,910.00万元，占各类借款总额79.27%。公司各项目预售资金继续回笼，且公司整体资产质量良好，经营风险可控，公司有能力偿还到期各项款项。

5、对标业内标杆企业，基础管理工作全面夯实

报告期内，公司积极开展行业对标工作，从内部控制、计划考核、成本管控、设计优化、人才引进及培养等方面对照比较，找寻问题，分析原因，优化升级，回归以市场为导向、以客户为中心的营销源头，建立科学逻辑的客户研究体系，全面夯实基础管理工作。

3.2 与上一会计期间相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况、原因及其影响

√适用 □不适用

2017年3月31日，财政部修订了《企业会计准则第22号-金融工具确认和计量》 （财会[2017]7号）、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》（财会[2017]8号）和《企业会计准则第24号一一套期会计》（财会[2017]9号）。随后，于2017年5月2日修订发布了《企业会计准则第37号一一金融工具列报》（财会[2017]14号），以上四项简称“新金融工具准则”，财政部要求境内上市企业自2019年1月1日起施行。

本公司自2019年1月1日起执行以上新金融工具准则，并按照规定对期初数进行了调整。

详见附注五、43.重要会计政策和会计估计的变更。

3.3 报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况、更正金额、原因及其影响。

□适用 √不适用

证券简称：京投发展 证券代码：600683 公告编号：临2019-033

京投发展股份有限公司

关于中期票据发行结果的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

京投发展股份有限公司（以下简称“公司”）分别于2018年4月25日召开的第十届董事会第二次会议、2018年5月11日召开的2018年第一次临时股东大会审议通过了《关于申请注册和发行非金融企业债务融资工具的议案》、《关于提请股东大会授权公司董事会及董事会授权人士全权办理本次非金融企业债务融资工具注册发行相关事宜的议案》，具体内容详见公司分别于2018年4月26日和2018年5月12日刊登在上海证券交易所网站、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》、《证券日报》上的《京投发展股份有限公司第十届董事会第二次会议决议公告》（临2018-029）、《关于申请注册和发行非金融企业债务融资工具的公告》（临2018-030）、《京投发展股份有限公司2018年第一次临时股东大会决议公告》（临2018-033）。2019年6月，公司收到中国银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）《接受注册通知书》（中市协注[2019]MTN323号），交易商协会决定接受公司中期票据注册，注册金额为15亿元，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效。

2019年8月27日，公司发行了2019年度第一期中期票据（简称：19京投发展MTN001，代码101901166），本期发行规模为人民币5亿元，期限3年，每张面值100元，票面利率为4.70%，募集资金已于2019年8月28日到账。

本期中期票据由光大证券股份有限公司和北京银行股份有限公司担任主承销商，通过簿记建档、集中配售的方式在银行间市场公开发行。

本期中期票据发行的有关文件已在中国货币网(www.chinamoney.com.cn)和上海清算所网站（www.shclearing.com）上刊登。

特此公告。

京投发展股份有限公司董事会

2019年8月29日

京投发展股份有限公司

公司代码：600683 公司简称：京投发展

2019

半年度报告摘要