它是西班牙“亲切的邻里市场”，堪称教科书级社区商业

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　　引言

　　西班牙马德里圣安东市场成为被居民认可的“亲切的邻里市场”，是因为在产品、服务、社交上做到了极致。

　　来源 |彼山（ID：yonderdesign）

　　作者 | Juan & 金婷

　　图片来源 |彼山

　　你下了班或者周末闲着会干嘛？我想肯定不会逛菜市场。这大热天的，在此起彼伏的叫卖声里陷入选择恐惧症，太考验脑力和眼力劲儿，更别说盯紧上秤的0.01秒，同时跟老板讨根小葱或香菜了。

　　相比之下，我们早已习惯去冷气充足、陈列整齐、品种齐全、物美价廉的超市屯粮。互联网基因植入后，买菜更方便了，下班路上点好单，到家直接从门把手上拎进去下锅，免了一路扛两大袋，跟自己的臂力和耐力较劲。

　　深圳蛇口海鲜市场，可惜每条鱼我都不认识

　　有人说商超终将取代菜市场，有人说少了菜市场，社区就没了灵气，如何两者兼得？

　　如今，中国社区商业进入黄金期。无论是万科、保利、碧桂园等地产开发商，还是阿里、京东等互联网巨头，都正撸起袖子布局社区商业产品线，传统菜市场和大型超市向着提升品质与体验感的混合业态进化。

　　如何打造一个既满足日常生活所需、又适应小年轻的生活方式、还能成为邻里间友善的社交平台，是发展社区商业的必答题。

　　商业地产重在商业，社区商业重在社区。传统菜市场的改造升级，不仅仅是建筑规模、食品质量、互联网基因，最重要的是，社区商业要滋养居民情感。

　　因此，今天分享一个号称“美好生活典范”的传统市场改造案例——西班牙马德里圣安东市场（Mercado San Anton）。

　　它之所以成为被居民认可的“亲切的邻里市场”，之所以成为“西班牙传统商业空间改造的典型案例”，正是在产品、服务、社交上做到了极致。

　　01

　　社区商业的基底：邻里关系与社区精神

　　圣安东市场位于Chueca社区，这里是西班牙马德里市的历史中心。

　　1945年之前，圣安东市场曾是一个古老的户外街头食品集市。20世纪50-60年代，西班牙大批农村人口涌向城市。70年代马德里蓬勃发展，人口急剧增加，圣安东市场成为Chueca街坊们亲密的邻里市场。

　　再加上数十年社区文化浸润，这里逐渐形成平等、包容、开放、自由的社区精神。

　　古老的圣安东市场长这样儿

　　不由地想起《权游》里多斯拉克人的集市

　　来Chueca街区喝杯咖啡，你就能感觉到人际关系有多亲密，阳台上晾衣服的阿婆和楼下走过的街坊、鞋店里的老板，仿佛有着一家人的磁场。浓烈的人情味在圣安东市场也表现得淋漓尽致，商人不是商人，更是亲切的邻居，聊闲天，拉家常，互相知根知底。

　　也就是说，国人进店第一句可能是“老板这个多少钱？”，在圣安东市场却是“天气不错啊，你今天真漂亮！”这是Chueca社区的历史文化基底，也是改造后的市场依然保留的珍贵情谊。

　　02

　　改造难点、建筑外观与总体布局

　　圣安东市场改造信息

　　地点：Augusto Figueroa Street, 24, 28004, Madrid

　　开发商：Asociación de Comerciantes del Mercado de SanAntón

　　设计师：QVE Arquitectos

　　设计时间节点：于2004年开始概念设计，于2007年拆除旧体并确立设计方案，于2008年-2011年建造

　　建筑面积：7354㎡（其中地上3层面积共计3717㎡）

　　建筑预算：14,750,000欧元（人民币约1.15亿元）

　　2002年，根据马德里市议会的市场现代发展计划，圣安东市场需要进行由内而外的全方位改造，来呼应21世纪实体商业机构的需求，前后历经9年。

　　改造期间，市场所有权发生了变化：

　　从商人占有100%，变为政府、企业、商人各持有市场的33.3%；

　　原先占有市场的20位商贩减少至11位；

　　公共机构承担了35%的翻新费用，保证了新市场作为公共空间的社会属性；

　　大型分销公司Supercor连锁超市支付了改造工程经费，作为回报拥有了负一、二层空间。

　　改造前的圣安东市场外景

　　社区建筑还保留着19世纪70年代后的鲜明特征——均匀的模块化设计，规整的阳台，雕花的图案，花岗岩点缀，赭石、泥土色、金色立面相互交错。

　　统一的建筑风貌是特点，也是改造的难点：新市场要以一种安静的方式融入社区，不能过于突兀刺眼，要与整体环境和谐共处，呼应周边街道的布局；同时，还需用细微差别来做区分，自带商业体的规模和气场才能吸引顾客。

　　新圣安东市场建筑外表朴实无华，使用的了大面积的实心砖瓦材质，配以黑色金属，以区别于传统建筑。

　　设计师说：“城市公共建筑的设计关注点不同于普通居民楼，因此我们通过它的规模、入口、材质等来寻找独特性，与其他建筑区别开来。同时，还需要找到它与周围环境的连接点，找到社区的标志性色彩。最后我们使用经过处理的传统材料表达当代的美学，让商业体在街区市井中共融、不突兀，又有存在感，独树一帜。”

　　为了避免沦为“我们经常路过却不太想进去的历史建筑”，打破庄严沉闷的气场，引导它成为公众活跃场所，设计师给市场设计了高达6m的入口。

　　面向两条街道的交叉口，不拘谨不严肃；

　　一年四季开敞的大门像是在对街道上的每一个人说着“欢迎光临”。

　　顾客进入大厅后，在视觉上一揽全局，会被通透清晰的动线和琳琅满目的食品激发探索的欲望，既可以直接逛一层食品店，也可以进入负一层进入超市。 超市 顾客的流动不会干扰其他空间。

　　进入圣安东市场大门后，上下行的电梯可通往负一层超市与一层食品店。

　　新市场内部空间共7层，地上3层，地下4层，划分很理性：

　　地上楼层都由商人协会运营，一层是传统食品店，二三层有餐厅、多功能空间和露台 ；

　　Supercor连锁超市占有负一层的超市楼层和负二层的仓库楼层；

　　负三、负四是停车场。

　　这个在17年前提出的改造构想，即便今日来说，依然具有创新性：

　　联合提供高品质的新鲜食品；

　　绿植视觉引导不同空间的功能和关系；

　　通过暖光、可调节室温、开放式空间、统一规划的材质、设计感强的餐椅等细节勾勒，整体呈现出舒适、实用和前卫的市场设计；

　　给顾客带来友好的、休闲旅行式的购物体验。

　　与时俱进的圣安东市场还设立了的官网和微杂志，官网分市场、活动、餐厅、博客、意见箱等等，色彩活泼，排版设计简洁明了。

　　市场自我介绍写着“一个独特的空间，在马德里的心脏”，每一家食品店、餐厅都有单独页面介绍餐厅的种类、食材、理念，你也能找到最新的文化艺术活动信息和报名方式，还能随时给出建议。

　　（官网地址：https://www.mercadosananton.com）

　　微杂志免费发放，排版一点都不含糊，上面写着“我们是骄傲的市场！我们拥有74年历史，我们为身处马德里市中心而骄傲，我们为我们的客人而骄傲。”

　　一层主力灵魂店：新品种、高品质、高价格

　　圣安东市场一层食品店

　　一层拥有12家传统食品店，中庭的6根立柱呈放射状展开，6家主力店面积均等，视觉统一，处于中庭核心位置，是上楼的必经之路，其他6家店环绕铺开。

　　一层的传统食品店通过工会整合食品摊位的做法，无论是生肉店、熟食店、水果店、蔬菜店、面包店、点心店、鱼肉店还是香料店...经营品类不会重合（除了两家肉店之外）。

　　每家店都将一种品类做到了极致，你能找到来自全球各地的、或是平时很少见到的食材，比如牛肉店卖的是针对汉堡的30种产自世界各地的牛肉，面包店里有30多种香喷喷的面包。

　　一层食品店均价高于超市，顾客根据诉求就知道他要去哪儿——如果需要物美价廉的基础款就选择超市，想要高品质、新鲜、新奇品质的就来一层逛逛。

　　市场营业时间为10:00-24:00，但一层店铺会提前两小时打烊，22:00之后的顾客在享受楼上餐厅和露台的时候，依然可以通过半透明滑动面板看到新鲜诱人的食材，商家用优质食品直接与顾客对话，好过自卖自夸。

　　二层餐厅与多功能属性空间：美食与文化实验室

　　二层10家餐饮一览

　　通过电梯抵达二层，这里有10家餐饮店和1个多功能空间。厉害的是，你能在餐厅吃到一层食品店的新食材，比如食品店竟然卖蟋蟀（顾客一定会想“好吃吗？怎么吃？”），对于这种日常不多见的东西，你可以先去二层餐厅尝一尝。

　　一层食品货架与二层的餐厅菜单紧密咬合，食品店不断发掘新食材，餐厅不断挑战新菜单，吃货们不断尝试新物种，食材的引进者、制作者和品尝者互相影响，让顾客在层出不穷的新口味中不能自拔。

　　好奇韩国餐厅的辛拉面卖得咋样

　　就餐区环绕着中庭，顾客点完单之后坐在环形通道上享用，视线开阔，可以看到一层传统食品摊位的鲜活动态。这种混合集成极大地丰富了空间功能，市场与顾客之间产生了奇妙的交互。

　　二层的 多功能混合属性空间 赋予了市场另一个特色，这里不定期举办美食、教育、艺术多个领域的活动，比如烹饪研讨会、画展、阅读分享会、音乐演奏、戏剧表演等等，圣安东市场如同一个提供特色美食与文化多样性的实验室：

　　顾客不仅能来市场填饱肚子，还能感受到文化因子；

　　活动由市场经营者与市政厅文化区合作组织，所有公民都可以提出文化活动建议或在此聚会；

　　促进了当代文化艺术的研究与传播，成为新兴艺术家分享信息、交流创作、活动承办的平台。

　　三层餐厅与露台：建筑与城市相连

　　通往三层的只有楼梯，砖瓦与黑色金属材质呼应了建筑外立面。这里是马德里唯一一家位于市场屋顶的户外餐厅，不仅有国际食谱、种类繁多的鸡尾酒，还有品酒会、火腿切割大师班等有趣的研讨会。

　　露台让建筑与城市相连，每当夜幕降临，这里似乎在邀请所有人走出家门，来感受城市中心的魅力，大家在美食美酒中愉悦放松，眼前的夜景美好而真实。

　　-结语-

　　有人说，菜市场、艺术馆、街道、本地人，才是一座城市的灵魂，既保留悠远厚重的历史和热情奔放的民族性格，又通过改造令其焕发新生，这就是马德里的魅力。

　　圣安东市场对于传统市场颠覆性的改造，并没有丢掉骨子里的特色，不仅没有减弱邻里市场的亲密程度，更张开双臂拥抱所有市民与游客，人与人之间享受着彼此信任、互惠互利的难得亲密。

　　诚然，不同社会环境下人们的消费习惯都不相同。美国临街商铺较少，市民习惯开车，加上周工作制，多在周末去集中型的社区商业或购物中心屯粮。

　　欧洲人更多居住在中小城镇，人口密度与建筑密度不高，注重品质和服务，商业街区基本能够满足步行距离范围内的日常生活所需。

　　社区形成的人群结构也各异，欧美许多彩虹社区、移民社区，洛杉矶还有小西贡、小大阪、小东京这种“老乡社区”，而国内一二线城市有大量背井离乡的年轻人，历史形成的社区文化被分解，邻里之间越来越陌生，所以社区文化不同，抄不了，学不来。

　　分享圣安东市场的成功案例不是号召盲目复制，而是要开阔视野，了解背后的逻辑——欧洲的社区商业是怎么做的，为什么这么做，于国内有何参考？

　　据赢商大数据统计，未来3年在全国将会有20000个社区要建成，而社区商业和人口是最匹配的商业，也是离生活最近的商业。在北京市规划国土委编制《建设项目规划使用性质、正面和负面清单》中，核心区限制各类用地调整为大型商业项目，鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

　　大名鼎鼎的北京三源里菜市场，是新源里、三源里、顺源里社区1万余户3万多居民，及周边的昆仑饭店、长城饭店等大型酒店的农副产品购买渠道。

　　回顾2019上半年，沃尔玛关15家店，新华都处置29家亏损店，卜蜂莲花亏超14亿，苏宁48亿收购家乐福中国80%股权……大卖场撤退，零售巨头被收购，无人便利店退潮。

　　而开发商、互联网大佬们纷纷转换角色，从以往的零售空间提供方转变成“美好生活服务商”，社区商业成为新的战略高地，究其原因：预计到2020年，全国住宅物业面积将达300亿㎡，中国社区服务消费将迈入万亿级市场，城市核心地段商业的饱和，商业地产已成为存量市场，消费升级让食品质量、生活品质越来越受关注，各地发展城市副中心...

　　时下兴起的一批体量小、坪效高、业态组合灵活、可复制性强的“小而美”社区商业最受关注。比如，万科的自营生鲜市集“鱼羊市集”、盒马的新业态“盒马菜市”、华润置地的第四个商业产品线“万象食家”、瀚立商业的“万有集市”......一切还在探索中，尚未有一个成熟的、高度可复制的社区商业模式。

　　如何通过空间场景、业态品牌、运营管理方面，对客户、商家和社区三者进行有机“连接”，是社区商业成功的关键。

　　在厦门万科·世茂溪望新街坊步行街内运营的“鱼羊市集”，包含新鲜蔬果、生活日常用品、厦门特色小吃、红酒等高性价比产品

　　万有集市服务业态丰富，菜市场每种菜品可以通过二维码追根溯源，保证新鲜安全

　　圣安东市场尤其提醒了我们，“美好生活”的“美好”，需要情感浇筑，社区商业的本质是生活服务，聚焦周边家庭的生活需求，除了提高居民生活的便捷性、舒适性，更需要承担起社交和服务功能。

　　改变当下“只讲商业不讲社区、只讲生意不讲服务、只讲数量不讲质量、只讲效率不讲效果”的生意经，让社区倡导健康的生活方式，找回地域特色和人文内核，才是实现“美好生活一公里”的最佳路径。

　　从传统集市到超市再到一站式购物的大型连锁，从买菜回家做饭到外卖一键送达，国人的消费行为一直在变化，甚至出现了返璞归真的趋势。

　　随着新生活方式的自定义，随着高品质社区商业的覆盖，也许有一天你会厌倦于外卖的一次性碗；也许有一天，你会爱上出门买菜，回家吃饭。