万科2019中报：满本都写着王石？| 無房

房师按

8月立秋，半年报的季节。一叶知秋，半年报知兴衰。

半年报发完就是金九银十，它既是上半年的总结，也是下半年的总动员，这方面尤胜年报。

如何解读半年报，在那些靓丽财报数据下面，隐藏着哪些秘辛？企业上半年的布局，如何影响下半年的走向？这些投资者关心的问题，也是無房(xinwufang007）半年报系列试图回答的。

8月20日晚，万科发布2019年半年报，此刻距王石宣布卸任万科董事长2年2个月，790天。

房师翻开半年报，仔细看了半夜，才从字缝里看出字来，满本都写着两个字——王石。

王石掌舵的万科，以执着住宅开发著称，为此他说了一句令人印象深刻的话：

如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。

所以，就算万科不当老大好多年，人们提到房产商的代表，首先还是想到万科。

2017年12月8日，万科南方区域年终媒体会上，郁亮从王石手中接棒董事长还不到半年，同样说了一句令人印象深刻的话：

现在谁跟我说万科是房产商，我跟谁急。

郁亮掌舵后，要做城乡建设与生活服务商，心心念着长租、养老、教育等新业务，没有哪个接班人愿意萧规曹随，新一代就要搞搞新意思。

但有想法不等于有做法。2018年9月，还是南方区域会上，郁亮话锋一转，喊出了满座皆惊的“活下去”，新业务全线急刹车，重新回归住宅开发。

于是在2019年半年报上，万科在“城乡建设与生活服务商”的战略定位下，加了一句去年同期没有的话：

收敛聚焦、巩固提升基本盘。

2019年上半年，万科来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%，比2017同期还高出1.6个百分点，那是王石掌舵万科的最后半年。

可能王石自己都没有想到，他放手两年多后，万科变得更加王石了。

不知他是高兴还是担忧。

1

单从财报数据来看，万科半年报优秀，甚至超过了预期。数据显示，上半年万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；净利润118.4亿元，同比增长29.8%，均创下了上市以来的历史新高。

但在房师看来，其收入结构有着不小的隐忧，对比2018、2017同期表现，万科房地产业务占比在扩大，物业服务与其他业务在收缩，且降速明显，其他业务甚至负增长。

这有悖于万科6年来的战略走向。2013年7月，郁亮首次提出从“城市住宅开发商”到“城市配套服务商”转型，再到2018年，万科定位于“城乡建设与生活服务商”，这一系列战略转型，都是希望在收入结构中，加大服务与其他新业务占比，而不过于依赖住宅业务。

换言之，其他业务是万科未来的希望。在万科2017年度报告中，其透露除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，而乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域也正在探讨。

这一系列雄心勃勃的计划或已搁浅，在2019年半年报中，除了上述其他业务出现负增长，还看不到教育、养老、文化艺术、健康、安全食品等字眼。

然而8月21日业绩会上，万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，万科现在处于第三次创业的阶段。

万科35年前做了第一次创业，20多年前聚焦于住宅开发是第二次创业，现在做城乡建设与生活服务商是第三次创业。

对于连续创业，万科给出的理由也很充分，白银时代住宅行业的利润率和回报率将逐渐回到社会平均水平，万科要开拓新市场新业务，做到回报增速高于规模增速。

战略转型短期内有起伏摇摆都很正常，百日变法后还有老佛爷复辟，万科的诡异就在于变法后一直在复辟，或者说嘴里喊变法，行动在复辟。

如果说2017年6月30日之前，由于有王石这尊老佛爷，郁亮的变法只能耍耍嘴皮子还情有可原，那么在其上位后，甚至喊出万科不是房产商之后，反而更加复辟了，这叫人情何以堪。

一个企业，如果提出来的战略总是无法落地，无法在业务上兑现，不得不在习惯上依赖老业务，这是很可怕的一件事，这就好比一个人掉进泥淖，越挣扎越陷落，意愿与能力不相配。

对于投资者而言，这意味着万科增长前景并不那么光明，半年报公布后的第一天交易日8月21日，万科仅微涨0.81%。

2

2017年8月25日中期业绩推介会上，刚刚当上董事长的郁亮首次公布万科的五大业务类型：核心业务（地产开发和物业管理）、优势业务（商业和物流）、拓展业务（长租公寓和冰雪度假）、摸索业务（养老和教育）、潜力业务（轨道物业和混合所有制改革）。

一副新官上任三把火的架势。

2018年9月，以南方区域为代表的的新业务飙车被郁亮紧急叫停，2018年11月，万科“万村计划”全面暂停。2019年1月，万科南方区域城市总开始大换防，深圳、广州、厦门三大南方城市同时换帅。2019年5月，一心扑在长租公寓与梅沙教育等新业务的张纪文去职，孙嘉接任南方区域总。详见房师往期文章《万科“下放”孙嘉，因宫斗还是重返王石路线？》。

这一番调整后，南方区域房地产业务有所回升，营业收入去年同期占比28.85%，今年上半年增长至35.40%。

扶稳南方区域后，不知道孙嘉还会不会重返总部，再次当他的“太子”，祝九胜今年可是50岁，与郁亮一个时代的。

以长租公寓为代表的拓展业务，万科没做出起色，怪不到哪个头上，全行业都没玩转长租公寓，只是远洋、朗诗剥离长租公寓业务更坚决，万科不甘心攥在手上舍不得丢，折腾了好几回，7月9日，薛峰上任长租公寓事业部总经理一个半月后离职，这个烫手的山芋又抛给了第一负责人孙嘉。

半年报中，提到长租公寓仅有一个奖。对于万村计划，则表示“部分项目由于开展难度高于预期，本集团基于自身的经营安排进行了相应调整”。

如果说长租公寓难度太大， 养老与教育的摸索业务离万科太远，轨道物业和混合所有制改革的潜力业务还在酝酿中，这些新业务郁亮浅尝辄止还能看作是进退自如，那么商业和物流这两大优势业务也在收缩，就不得不令人怀疑其开拓能力了。

商业地产在收缩，据2018年半年报，万科通过印力商业平台共管理 126 个项目，今年上半年减少了16个，还剩下110个项目。

物流地产虽有所增长，但增长速度在减缓。据2018年半年报与2017年报数据计算，2018年上半年万科物流新增22个项目，总建筑面积（可租赁物业的建筑面积）144万平米。此次半年报显示，2019年上半年，万科物流新获取项目 9 个，总建筑面积（可租赁物业的建筑面积）约为 74 万平方米。

由此计算，万科物流新增项目数量同期减少59%，新增面积同期减少48.6%。

作为已经建立起口碑的传统优势核心业务，万科的物业服务增长率与营收占比，如上所示都在减少。

如今的万科，虽然祝九胜说处于第三次创业阶段，但从业务数据来看，其实是回到了2013年以前“城市住宅开发商”的定位。

3

房地产业下半场，由增量市场转入存量甚至缩量市场，各大房企都在想办法穿透周期。

恒大押宝新能源汽车，碧桂园开干机器人，华夏幸福从“产业新城运营商”变为“综合性资产管理平台”，奥园磨剑“三旧”改造，阳光城规模上来之后抓品质……无论是头部房企跨界新行业，还是二三线房企深耕房地产，无论成败与否，它们至少有想象空间，给人新的期望。

有想象力才有梦想，有梦想才有未来。

反而是万科，最早喊出房地产业进入白银时代，不断抛出各种新名词新概念，实际行动却愈来愈保守，不仅新业务折戟沉沙，一些优势业务也在倒退，全线退守住宅开发。

有网友笑称这就是万科戏精，唱衰房地产忽悠同行转型，自己偷偷加码房地产。

不过喊狼来了的孩子，最后狼真的会来。7月政治局会议重申房住不炒，明确指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，定调了下半年房企融资依然从紧的主基调。

房地产业正在逐渐偏离中国经济的主航道。

这个时候，万科困守房地产业务，所谓的第三次创业口虚有其名，就有些不合时宜自欺欺人了。

就算开拓新疆界风险大，专注房地产业的精耕细作或创新，也不失为发展之道，可惜这方面万科也在退化。

2000年，万科打造良渚文化村成为佳话，至今没有再造出第二个良渚。

2019年7月30日，央视狠批万科违建，万科在佛山将办公用房包装成公寓房，5800名业主购买后无法办理居住证，花了一百多万买了一套办公室，欲哭无泪。

房地产项目，或多或少都会有质量问题被投诉，但像这种欺骗性质的办公室违规改公寓，只发生在个别不良房产商身上，万科也这样玩可是破天荒的第一遭。

宁可失信，万科也要违规改物业用途，或因公寓本身不限购，价格偏低，成为了很多刚需们的过渡选择，其成交量之大，有利于万科冲业绩。

从数据来看，2019年上半年，万科房地产业务的确涨势喜人，实现销售面积 2150.1 万平方米，销售金额 3340.0 亿元，同比分别上升5.6%和 9.6%，比第一名的碧桂园（3934.9亿元）差距缩小了不少。

但像佛山违建对万科品牌的长期影响，又岂是短期财报数据所能弥补的。

4

作为曾经多年的带头大哥，万科有一种独特的“会讲故事且能把故事变现”的能力，不管是地段、资源、技术、工法、产品等实在的东西，还是理想、文艺、情怀、人情味、生活方式等这些虚的，都能被万科讲成好故事，同时还能精准平衡取舍，用最经济可行的手段落到项目中，这一切又全都变成万科房子和品牌的溢价。

据房师观察，在王石离任以后，万科这种讲故事的能力不如以前了，郁亮对外讲了很多故事，“美好生活场景师”、“实体经济生力军”、“创新探索试验田”、“和谐生态建设者”，这些故事都没有很好的变现，只得收敛聚焦住宅开发业务，又回到了王石路线。

与过去不同的是，业务回归后，各种投诉负面报道增加了。除了破天荒被央视点名报道违建，梳理从2018年8月至今一年多时间，据不完全统计，万科还有8次因质量问题引发的负面报道，涉及阳台垮塌、基坑坍塌、“纸板门”、“门脸”缩水、漏水、渗水、虚假宣传等问题，屡次质量风波中，万科的品牌价值已出现危机。

2012年，万科一度因为“毒地板”“纸板门”等质量问题被舆论口诛笔伐，当时痛定思痛，王石公开喊话股东：

大家要做好准备，万科可能会为了质量沦为老二老三。

后来王石为了质量放慢发展速度，使得万科的房子一度又成为品质保证的代名词。时至今日，万科质量门更甚2012年，却没有哪位出来公开喊话，更没看到实际整改。

佛山万科违建，央视点名，政府约谈，除了孙嘉出来表了一个态，至今没看到下文。

或许王石7年前的预言，现在才一语成谶。

5

既没有勇气开拓，也没有匠心固守。万科何以至此？

万科管理层过于偏财务了。董事长郁亮本是财务出身，总裁祝九胜曾是深圳建行副行长，长年奋战在财务第一线，财务负责人王文金是他的学弟，两人同出中南财经政法大学。

领导班子财务色彩如此浓厚，那么万科对财报业绩数据的重视可想而知，牺牲短期业绩，培养长期持续竞争力，就变得难以令人容忍。

所以我们会看到，不仅长租公寓、养老、教育这些开拓性很强的新业务在萎缩，就连优势业务商业物流，已经建立起口碑的物业服务，也变得增长迟缓甚至倒退。

而住宅开发的业绩，就算其中夹杂违建销售的有害成分，也是可以接受的。

反观万科虚的方面，多是玩概念造名词，越来越像贾跃亭，淡化了过去的情怀梦想。

梦想并不虚，有梦想才有未来。

一个财务主导的万科，在业务上回归王石路线，在精神上少了情怀梦想，更加现实，这真的好吗？

房师不由得再瞅了一眼半年报，才发现之前眼花了，满本写着的两个字并非王石。

而是——王右。