深圳房价会上天吗？其他城市还有机会吗？

文｜邓浩志

深圳再被中央重磅利好政策加持，作为国家的示范窗口，未来的房价如何？很多投资者已经开始畅想了。我提几点看法：

一、商品房价格不可能低，只会越来越高。

深圳常住人口1300万，管辖面积2000平方公里，广州常住人口1400万，管辖面积7400平方公里；北京常住人口2100万，管辖面积16400平方公里。深圳的人口密度无疑是全国最高的，也是一线城市当中最高的。一个这么有钱，这么多人，这么少地的城市，房价高的自然的。加上加持的政策，每年近60万的新增人口，房价再上一层楼也完全不用惊讶。

在这里需要重点科普一下。很多人错误地认为：新加坡同样经济发达，但房价并不高，我们应该学习。但实际上新加坡的商品房房价也是全球前列的。新加坡便宜的叫“组屋”相当于我们的经济适用房，这是只针对本地人才能购买的房子。

且不论深圳的保障性住房系统最终会建设成什么样，就商品房市场而言，我很有信心，价格一定维持世界前列，而且以中国的人口和经济在深圳的密度看，排个一二位也完全不奇怪。

二、保障房系统是唯一出路，但新加坡不是样板。

高房价影响居民幸福感，影响人才吸引，影响产业进入，这些是全球任何一个大城市都需要面对的头疼的问题。而且在一定程度上，所有有类似问题的大城市，其最终都解决得并不十分令人满意。深圳早已注意到这点，前两年就已经喊出“二次房改”的计划，希望通过大力发展安居房、人才住房、公租房解决居住矛盾。这里不展开讨论，我的看法是，建立完善的保障性住房体系是中国所有特大型城市的唯一出路。但深圳目前的计划，60%的非产权居住产品并，没有相应的增量土地进行专门供应，只能挤占原有的土地供应资源，所以总量上不去，商品房供应是更加稀少，所以基本可以预期深圳未来的居住压力依然会很大。而由于商品房供应用地减少，所以商品房价格还会继续提高。至于这个二次房改结果，只能拭目以待。

三、二次房改的前途不可预测

其实香港和新加坡都有自己的保障性住房系统，只不过新加坡供应量大，香港供应得少，这和城市管理者是否强势有很大关系。香港市场强于政府，所以在这方面没有家长制的新加坡做得好。

内地也是家长制，所以这个问题倒不用担心政府魄力的问题，更不用担心资金问题。只不过深圳的二次房改有2成人才住房，2成公租房，这与新加坡的带产权的“组屋”有较大的差别。约40%的没有属于自己名下产权的物业，这对被保障群体是否能有终极的吸引力？70平以下的安居房，90平以下的人才住房，和新加坡组屋明显更大的套均面积比，是否也能有终极的吸引力？以上不是质疑，也不是否定，只是想说明深圳的二次房改有很多的变数。

四、不动产投资，未必只瞄准深圳

深圳的经济与城市建设继续快速发展是毫无疑问的，深圳的商品房价格很难控制不涨也是确定的，但深圳房产投资的门槛并不是所有人都能够得着的。在上一篇文章《再给深圳再加持，还有广州、HK什么事？》一文中我已经探讨了经济强低于小的深圳势必带来资源外溢，也探讨了广州、香港不可能被弱化的原因。所以，不动产投资者未必削尖脑袋进入深圳楼市。反倒是基础价格更低的其他区域，在市场忽视的阶段，反而有可能淘到高性价比的土地、房子……。结论是格局要足够高，眼界也要足够宽。