租金最高下滑40%，深圳写字楼还有投资价值吗？

从去年开始，随着科技行业投资热度的减退和P2P的爆雷，深圳许多公司出现了裁员、关闭等现象，这直接导致深圳写字楼空置率的上升。相对于中低端写字楼而言，由于企业租赁成本更高，高端甲级写字楼更容易受到市场波动的影响，降低租金成为了最重要的揽客手段，不少业主之间打起了租金的价格战。

一、甲级写字楼空置率环比最高升18.2%

2018年底，深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元，同比回落0.6%。进入2019年后，空置情况并没有得到好转，反而不断攀高，租金价格持续下跌。今年一季度，深圳甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%，同比下跌4.1%至每平方米每月225.8元。业内人士透露，2019年上半年整体的租金价格一直在下行，较2018年有相对明显的降幅，整体来说在20%—30%，然而租金的下降并未带动出租率的提高，一季度，深圳甲级写字楼空置率环比上升0.2%—18.2%。

二、全市甲级写字楼平均空置率23.3%，南山区最高

目前深圳甲级写字楼多分布在罗湖、福田、南山等城区，在《2018全国12个大城市的甲级写字楼空置排名》中，深圳甲级写字楼仅为10.3%，今年6月份，高力国际在发布的2019年上半年深圳物业市场回顾与展望报告中就称，当前深圳甲级写字楼的空置率已经达到了23.3%，仅仅半年时间，深圳甲级写字楼的空置率就比去年多了13%。

在热门城区中，南山区空置率最高，为21.7%；该区写字楼租金价格下滑比较明显，部分项目价格下跌达到40%。由于高科技产业园区较多，加之科技产业的快速发展，南山租赁活动活跃，每月平均总价62178元/月/套，南山的租户以科技和先进制造业为主，兼有专业服务，租赁价格在各个城区中排名第二；福田的租户大多以专业服务和金融为主，租金均价最高，每月平均总价87835元/月/套。

来源：中国房价行情网（中国房地产协会主办）

三、多重因素导致写字楼租金价格下滑

写字楼出租对于业主来说压力很大，很多负责写字楼租赁的中介，都出现了纷纷倒闭关店的现象。那么这到底是为什么呢？原因主要有以下几个。

1、经济增速下滑

受国内经济结构转型和外部贸易因素的影响，当前经济增速已经回落到了6.3%，很多中小企业都没挺过2018年，纷纷关门倒闭，或者直接退出了，让写字楼空置的情况越来越多。不光深圳，北京和上海的写字楼今年也都不好租。根据第三方数据统计，和其他城市相比，2019年上半年深圳写字楼空置率居中游水平，比武汉、成都、西安等二线城市还是要低得多，但比沿海城市又高得多，空置率相当于北京上海的2倍、广州的5倍。

2、互联网金融企业的衰退

去年开始国家严厉整顿P2P行业，导致不少互金公司暴雷，退租事件频发。去年下半年，深圳第一高楼平安金融中心大厦因为租户违约，甚至出现一次性退租10层楼的事件。监管严控和恶性跑路等事件，导致高端写字楼直接拒绝金融类企业入驻，写字楼的业主和物业纷纷抵制互金行业入驻，不少大厦已经明确表示宁可空着也不租给互联网金融公司，担心公司跑路现象的发生，给大厦和业主带来麻烦，这一大块客户被挡在门外，所以写字楼一下就空出了许多地方。

3、写字楼市场供大于求

截至2019年上半年深圳全市甲级写字楼存量达到553万平方米，环比和同比分别上涨8.3%和19.3%。其中福田依旧是深圳市甲级写字楼供应的主要区域，达195万平方米，南山紧随其后，并有超越福田成为全市甲级写字楼第一供应区的趋势。深圳甲级写字楼存量的上涨，在需求不断减少的情况下，也就进一步恶化了深圳甲级写字楼的空置情况。

今年上半年，深圳还新增了42万平方米可租赁甲级写字楼，预计下半年还要再增108万平方米。而2019年到2021年，深圳全市甲级写字楼新增供应总量将超过437万平方米，其中超八成来自南山和前海片区。

4、周边城市抢人，企业搬迁

随着深圳周边城市地越来越开放，东莞、惠州、珠海等城市纷纷加大招商和人才引进政策，而深圳的租金又较高，部分企业处于成本考虑，即使公司总部不迁出这些深圳，也会把人力密集型的部门迁出，比如腾讯华为这样的公司都在其他的地方建设技术中心，有些互联网公司也把技术开发放到了重庆和成都，有些贸易公司则把工厂建在了东莞，深圳只保留一个办公室而已。企业的迁徙提高深圳写字楼空置率。

5、前海暂时性空置率高，拉高全市平均空置率

前海作为深圳经济发展的重要商圈，在粤港澳大湾区发展战略的定位为粤港现代服务业创新合作示范区，新建甲级写字楼较多，但前海的建设是从一片滩涂上起步，到2012年才完成填海工程。目前一些写字楼刚刚结构成型，一些新入市写字楼还处在前期招商中，暂时性“空置率”较高，进而拉高了全市平均空置率。据深圳市住房建设局负责人士介绍，实际上，深圳写字楼的整体（甲级写字楼和中低端写字楼）平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置，是正常的情况。

四、空置率高并不意味着深圳经济衰退

前面我们已经提到过，写字楼空置率高不仅仅是深圳一城的现象，北京、上海、广州等地的空置率也很高，从全国来看，深圳的写字楼空置率仅处于居中水平。从价格上来看，与其他一线城市相比，深圳办公室租金平均单价的同比下降幅度，也远低于上海和广州。

目前，深圳的经济发展还不错，从上半年的经济数据可以看到，深圳的各项经济数据，包括GDP增速、财政收入、本外币存款、固定投资等，都是一线城市中表现最好的。

由此可见，当前写字楼的高空置率，一方面是受全国经济增速下滑的影响。一方面政府主动调控的结果，通过人为加大供应，把空置率拉高、租金拉低，给企业减负。

当前，深圳甲级写字楼的租金已达到237元／每平米每月，仅次于北京、上海，商务成本持续增高，产业外流压力大。过去两年深圳的产业外流情况十分明显，很多好的企业都因为成本原因搬迁到东莞和惠州。适度的空置率并不是坏事情，特别是在人口持续净流入的大城市，一定的空置率既是保持市场正常流通的需求，也是控制房价的必要工具。深圳目前的空置率仍在安全区间，有利于降低城市整体的商务成本，帮助深圳留住更多的产业和就业。

五、写字楼供需平衡是必然的，可做保守型的长期投资

8月18日，《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布。《意见》提出了将深圳建设成为高质量发展高地、法治城市示范、城市文明典范、民生幸福标杆、可持续发展先锋的战略定位，深圳引来了新的发展机遇。

未来，在推进新一轮城市高质量发展，随着深圳市产业结构的持续升级和经济结构的持续优化、粤港澳大湾区“虹吸效应”的不断释放，国家政策扶持的加大，越来越多的总部企业、创新型企业以及研发中心、销售中心、结算中心等会落户深圳，对写字楼的需求将会进一步增加，也将会不断增添深圳经济发展的新活力。写字楼租售率必将逐步回升，空置率也将逐步回落。

但这并不意味着深圳写字楼租金价格会出现大幅度上涨，目前深圳政府注重实体企业的发展和城市经济活力，为了保证城市经济持续健康、稳定有效的增长，通过维持市场供需平衡，调控市场价格，保证写字楼租金价格稳定，必然是政府未来调控的重要目标。

所以，在深圳投资写字楼，期望暴涨赚快钱的机会不大，因为政府出于“产业空心化”的担忧，会使用各种调节手段，绝对不会允许写字楼租金跳涨。不过，写字楼租赁本质是一种“抽税经济”，风险较低、抗击打能力强，租金收益也会十分平稳，具备长期持有的价值，作为一种保守型的资产配置，还是非常不错的选择。特别是在818利好政策的影响下，深圳整体商务需求还有很大的成长空间。