Wework招股书解读：重资产模式下 盈利是最大难题

为了支撑起上一轮融资高达470亿美元的估值，在最近半年的时间内，Wework冲刺IPO的迹象尤其明显，半年内将收入做到了15亿美元，年化收入达到30亿美元，但却无法遮掩亏损扩大的尴尬事实。

作为软银旗下愿景基金重仓的另一只重要科技初创公司，Wework与该基金持有的Uber、Slack一样，在实现盈利的道路上苦苦挣扎，但前两者上市的前车之鉴，已经让投资者对于Wework的上市前景难以乐观，目前美股市场对于依靠大量资金扩张市场，不顾盈利的做法的宽容度已经降至低点，在市场大环境总体不佳的情况下，投资者更亲睐于业绩扎实的投资标的，今年以来上市的公司股价表现印证了这一特点，这也让此时选择上市的Wework的处境变得更为艰难。

巨额亏损换来的高速增长

Wework将商用物业通过长租的方式承揽下来，再短租给客户的业务经营特点，决定了其是一种重资产模式，这种模式的特征之一就是“烧钱”，通过大笔资金的投入进行业务扩张，同时需要承受巨额的亏损，这些特点在Wework 14日对外公布的上市招股书中也呈现地一览无余。

招股书显示，Wework业务目前处于快速扩张阶段，在全球29个国家111个城市有528处经营地点，已经是一家全球化的公司，50%的收入来源于美国以外。

招股书中的财务业绩部分显示，从2016年至2018年，Wework的营业收入从4.36亿美元增长至18.21亿美元，每年营收的同比增长在100%以上，截至2019年6月30日的上半年营收已经高达15.35亿美元，显示在进入2019年后，Wework的增速依然不减。

但与此同时，亏损额也在逐年同步扩大，2016年全年亏损4.29亿美元，到2018年全年亏损额已经进一步膨胀至19.27亿美元，今年上半年亏损9亿美元。

根据Wework对业务的描述，整个业务流程大致分为5个阶段，首先是寻找标的物业，第二步是与物业所有者签订租赁长约，三是对物业进行改造升级，四是寻找租户开业，最后是在租赁合同期内的运营。

通常前三个步骤就需要耗时一年以上，达到盈亏平衡点后，在接下来的18个月实现盈利。

Wework在招股书中的风险提示部分也提到，租赁物业的长期固定成本的天然特性，限制了经营上的灵活性，可能对资金的流动性产生负面影响。根据招股书显示，截至2019年1月1日，Wework长期租约合同高达140亿美元。

自从成立以来，Wework融资总额高达84亿美元，通过此次上市IPO，Wework计划募集的金额大约在40亿美元，招股书显示，Wework已经从摩根大通、高盛等金融机构获得了60亿美元的信贷额度，两种融资方式加在一起，将为Wework带来约100亿美元的资金。

就在Wework公布招股书前一个月，有媒体报道称，公司创始人兼首席执行官Adam Neumann已提前套现7亿美元，并且与公司存在许多关联交易。

在招股书中，Wework披露，公司与Neumann所有的四处房产达成租赁合约，其中一处是在Neumann取得产权后一年签订租赁合约，另外三处是在其获得产权的同一天便签订租赁合约，在2016年、2017年和2018年，Wework分别支付了310万、560万和800万租金。

招股书显示，上市前，Adam Neumann共持有243万股Wework A类股，1.12亿股B类股和106万股C类股，招股书称，上市完成后，Adam Neumann将握有公司多数投票权。

此前媒体报道称，Adam Neumann通过抵押所持有的Wework股权获得上千万美元贷款，用这些贷款来购置物业，随后再将这些物业租赁给Wework公司。对此招股书中解释称，与创始人达成的4处物业的租赁协议与公司总共528处物业租赁相比，从数量和规模上并不构成“重大“影响。

孙正义的另一份“成绩单”

Wework的上市受到外界瞩目的另一大原因，是软银对其的巨额“押注”。招股书显示，软银在Wework上市前共持有1.14亿A类股，是除创始人外持股比例最大的股东。Wework披露，软银及旗下愿景基金自2017年1月1日以来，已经投资或承诺投资106.5亿美元，对于执掌软银和愿景基金的孙正义来说，Wework的上市将是其对外呈现的另一份重要“成绩单”。

软银集团上周公布的第二季度财报显示，其愿景基金在该季度未实现损失达18.4亿美元，主要受到其对Uber和其他投资资产价值下跌的影响，自5月份上市以来，Uber股价一直表现不佳，目前仍处在发行价以下，愿景基金投资的另一家科技公司Slack，第三季度至今下跌了18%。目前愿景基金正在募集第二期，第一期基金的业绩表现也将直接对二期募集产生直接影响。

和愿景基金重金投入的Uber、Slack一样，Wework也是从未实现盈利，且亏损额仍在扩大，目前美股市场对于这样依靠巨额投入扩张业务，不顾盈利的模式并不友好，Uber便是前车之鉴，再考虑到目前市场总体环境不佳，Wework的上市着实让人很难乐观。