楼市进入调整期，2019年该买房还是卖房？这3个数字你有必要了解

经过二十多年的楼市发展，伴随房价的不断上涨，房子已经成为了家庭财富的象征，而且人们对于必须买房的观念也愈发根深蒂固。不过，最近这两三年，在房地产调控步步收紧的趋势下，全国房价一度出现了涨跌互现的情况，再叠加房价本身依然处于高位，所以房价的走向成为了业内最关心的话题。试想，如果有人告诉你，未来房价还得大涨，估计现在很多人都会抢着去买房，反之，很多人都要忙着卖掉手里多余的房子了。可问题的关键是，没人可以准确告知你未来的具体房价，我们只能根据政策面和市场大环境作出基本判断。转眼已到8月中旬，天气开始变得喜怒无常，常常让人摸不准阴晴变化，而面对当前的楼市，购房者对房价行情的判断同样有些拿不定主意。

对这个问题，业内专家学者也表达了自己的观点。在某房地产论坛活动上，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，以前认为买房比奋斗还重要，但随着楼市的变化，从2018年开始，自己转变了房价必涨的观念，所以，“多数时候，还是劝大家别买房”。其实去年，素有“中国首善”之称，慈善捐款金额达80亿的曹德旺也劝告人们及早卖掉手里多余的房子，否则以后可能卖不掉、租不掉，还要交管理费。不过，也有一些专家却鼓励贷款买房。近日，中房集团理事长孟晓苏表示，银行要加大对居民住房贷款的支持，从而形成购买力来拉动内需。专家立场不同，观点自然也不同，这无疑只会让购房者更加摸不准方向。那么，坦白来讲，2019年到底应该买房还是卖房呢？

我们先来看看目前楼市的3大变化

第一，住宅成交：市场预期继续下滑，楼市库存连续“7个月”出现了同比正增长

根据上海易居房地产研究院发布的《100城住宅库存报告》显示，上半年监测新建商品住宅库存总量45203万平方米，环比增长0.4%，同比增长6.0%，连续7个月同比正增长。其中，一线城市同比连增13个月，三四线城市同比连增8个月，二线城市最近近两个月也开始正增长。值得注意的是，从7月底开始，国家明确定调不再把房地产作为短期刺激经济的手段，随后大连、合肥、郑州等地又迎来一波升级加码潮，据此可以预计，下半年政策面会持续偏紧，库存继续上升的可能性依然很大。

在笔者看来，楼市库存上升，意味着楼市住宅供给量开始大于需求量，开盘售罄的“盛况”一去不复返，对此最着急的肯定就是开发商了。就上半年来看，开发商面临的压力挺大，不仅面临融资压力，还面对销售压力和回款压力，三重压力之下，开发商极有可能会通过一口价、特价房等打折促销方式，或者直接适度下调房价来完成销售任务，加速资金回笼。笔者认为，一旦撕开了降价促销的口子，就会有更多房企跟进。

第二，银保监会：严查“32城”涉房贷款，对房地产信贷规模较大的机构开展专项检查。

继5月份以来，继银保监会、发改委先后表态严查房企拿地融资，加强海外融资监管后，7月底，央行也召开了银行业金融机构座谈会：未来要保持个人住房贷款合理适度增长，加强对各种资金流入房地产行业的管理，加强对高杠杆房企融资行为的监管和风险提示。到了8月份之后，银保监会再次下发《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，重点检查全国32个城市的银行的涉房贷业务，比如土地储备贷款、开发贷款、个人贷款等。其实，通过主管部门的先后表态来看，涉房涉贷的监管不会放松，而且范围不断扩大，不仅包括开发商贷款，个人消费贷甚至个人按揭贷款都包括在内。

笔者认为，未来信贷或趋向于精准化和差异化：一方面，从经济整体来说，会加大对实体的支持力度，而房地产业会继续收紧；另一方面，从房地产的角度来看，会加大对自住的支持力度，高杠杆、消费贷等行为会受到限制与监管。其实，近期相关政策已表明，房住不炒的定位不会改变，短期内靠房地产拉动经济的可能性不复存在，所以信贷政策不会出现大幅松动。不过，随着因城施策逐渐成为调控常态，对于比较依赖房地产业的城市而言，可能会出现一些变相松绑的可能，但是幅度不会太大。

第三，土地市场：结束溢价率连续“6个月”上涨局面，底价成交成主流态势。

众所周知，2019年上半年土地市场仍然保持着一定的热度，但是下半年情况有所改变。根据易居研究院的数据报告显示，前7个月，监测40城土地成交建筑面积和土地出让金收入分别同比上涨0.2%、18.7%。但是，单就7月份来看，土地市场突然降温，监测40城土地成交溢价率19.9%，结束了连续6个月上涨。除此之外，土地出让金、土地供应面积等关键指标都开始出现了下滑态势，而且一二三四线城市的步子基本一致，底价成交成为主流态势。由此可见，土地市场降温的大幕或许已经拉开了。

笔者认为，进入7、8月份以后，土地市场呈现降温，与楼市调控再次收紧有直接关联。一方面，在去杠杆的大背景下，房企融资继续收紧，房企资金链也出现了分化，影响了供地热情，也抑制了拿地热情，房企拿地整体趋于谨慎；另一方面，房贷利率止跌回升，市场预期出现下滑，买房的积极性大大降低，推高了库存的上升。除此之外，上半年楼市回暖之际，不少房企积极进行了补仓，如今积极性自然也降低了。

基于以上房地产形势，今年到底该买还是该卖呢？建议关注以下3点：

1、住房发展进入新阶段，购房者应适当转变观念。从福利分房时代过渡到商品房时代，我们即将迎来租售并举时代，随着住房发展进入到“双轨制”的新阶段，人们的买房观念也应该适当改变。笔者认为，最根本的原则就是合理控制负债，改变必须买房的思维，根据自身的经济实力来决定是买房还是租房。

2、楼市进入分化期，是否买房应该注意因城而异。不同城市的房地产发展环境不同，面临调控，有的城市降温，但不可否认有些城市依然还有发展空间。对此，中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆表示，未来中心城市、大都市圈、城市群依然还有机会。在笔者看来，一二线城市、调控严厉的城市、城市群内部的三四线城市等，未来或许更值得关注买房；反之，现阶段其他普通城市更应该关注现金流和流动性。

3、房住不炒定位不变，买房卖房都应该回归理性。如果本身有买房需求，比如孩子上学、结婚等，遇到合适的房子依然可以入手。但是，在楼市调控收紧的情况下，中小房企的资金链相对紧张，产品质量或存在隐患，而银行更加青睐实力更强、产品质量更好的大房企，所以应该认准大品牌房企。但是，如果考虑卖房置换，笔者认为现在并非换房好时机，二手房降温明显，很难卖到心理价位，所以改善置换可以再等等。此外，房住不炒的定位不会改变，对于炒房囤房客来说，要想全身而退，应该把握时机，而不是盲目追求卖在最高点，结果或有可能面临断供和信用风险。关于这一点，长期以来一直善于低买高卖的李嘉诚曾直言，不会冒险去赚最后一个铜板。