成都投资必看 | 十二年数据还原成都宅地楼面价真相

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文章的开始，我们先来看一组成都2019年土拍信息：

图： 2019年成都热门土拍事件

1 3月12日，36家房企争夺金牛区茶店子49.9亩住兼商用地，经过20分钟的激烈竞拍之后，最终由成都本土房企德商地产成功竞得，成交楼面地价为17200元/㎡，溢价率76.4%。据了解，德商牵手新希望联合开发该地块，开发商方面称将呈现TOP系产品。 2 3月19日，经过56轮叫价，时代中国以楼面地价12300元/平方米，溢价率36.9%杀出重围，获得金牛区营门口街道57.5亩住兼商用地。 3 5月16日，近40余家房企上演夺地之战，经历了一百多轮举牌后，最终闽系房企禹洲地产以楼面价18400元/㎡、134.4%的溢价率竞得锦江区三圣乡24.3亩住宅用地，一举打破了成都土拍近年历史最高价，禹洲地产首入成都。 4 5月16日，碧桂园以楼面价12200元/㎡，34.0%溢价率拿下车成华区昭觉寺27.7亩住宅用地。 5

5月23日，从未在成都土拍市场公开拿地的新力地产，突破碧桂园、德商、金地、蓝光、金科等房企包围，竞得双流东升街道29.7亩地块，成交楼面价13600元/㎡，溢价率61.9%

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6月11日，双流怡心湖版块67.9亩、76.9亩两宗住宅用地连襟地出让，26家房企到场，分别被奥园、四川交投拿下，成交楼面价分别为14820元/㎡与12350元/㎡，溢价率121.2%、99.2%。

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6月27日，青羊区17亩住宅用地由四川金雁房地产开发有限公司以4.3亿总价，自持2%租赁住房面积竞得。地块溢价率48%，折合楼面价18512元/㎡，再次刷新成都楼面价记录。武侯宗地由保利发展以8.3亿总价，自持1%租赁住房面积竞得。地块溢价率69%，折合楼面价17190元/㎡。

8 7月31日，锦江通建+珠海华发联合体竞得了锦江区林家坡片区31.5亩纯住宅地块，楼面地价19800元/㎡，溢价率41.43%，宗地采用“设置底价+限价竞买+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式拍卖，将配建并无偿移交2%的租赁住房（单套建筑面积控制在60-120㎡），再次刷新成都楼面价记录。

18400元/㎡、18512元/㎡、19800元/㎡……短短的四个月时间内，成都土拍楼面价记录被重复刷新。从去年下半年开始，房企战线回收，对三四线城市的投资愈发谨慎，而一线城市供应有限，二线城市便成为加码的重要战场，另一方面，去年底融资环境改善，房企资金面较为宽松，因此，各大房企开始重仓二线城市，步入7月，房地产市场监管加强，资金收紧，但并没有扑灭开发商对成都核心区域优质地块的投资热情，7月31日的土拍，更是一次性将成都楼面价记录提升千元以上。

对比一下，截止20 19年7月，大成都（一二三圈层）新房均价11425元/㎡， “11+2”中心城区（一二圈层）13038元/㎡，传统主城区（一圈层）16734元/㎡。

在土拍市场异常火爆的同时，商品住宅市场上传来了这样一种声音：

成都低楼面价项目已经不多了，等这批房源卖完，就只剩高楼面价楼盘了……

随着低楼面价楼盘售罄，成都房价必然再次暴涨……

你离上车的最后期限还剩……

成都真的已经进入了高价地全面主导的时代么？成都的涉宅用地楼面价经历了怎样的历史变化？各圈层的差异性到底有多大？现阶段成都的涉宅用地楼面价真实水平究竟如何？未来短期之内可进入商品住宅市场的土地楼面价处于何种区间？带着这些问题，我们对2007年以来大成都范围内（不含简阳）招拍挂市场成交的1600余宗、总计建设用地面积近15万亩、规划建筑面积超2.5亿㎡的涉宅用地（纯住宅用地、住兼商用地、商兼住用地）进行了系统的统计分析，试图还原成都涉宅用地楼面价的真实情况。

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各圈层涉宅用地楼面均价走势

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楼面价＆土地规划建筑面积＆时间三维交叉分析

为了更加清晰的了解各区域楼面价的变化情况，我们以时间为横坐标、楼面价为纵坐标，以气泡大小表征地块规划建筑面积，对1600余宗土地进行三维交叉分析，得到了以下三张图表。

■ 一圈层：

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短期内可进入商品住宅市场的宅地楼面价区间分布

为了进一步了解未来短期内成都房价的可能分布情况，我们对2017年以后成交的涉宅用地楼面价进行了统计，并按照楼面价区间段进行切割分析，以了解各楼面价区间内的建设用地量级以及比例。

■ 一圈层：
数据来源：中指数据库 一圈层规划建筑面积量居多的两个楼面价格段分别为9000~11000元/㎡、11000~13000元/㎡，对应的量分别为211.8万方、193.0万方，分别占近三年成交总量的22.0%、20.1%。楼面价超过13000元/㎡的总规划建筑面积为152.2万方，其中13000~15000元/㎡占一半，为76.5万方。一圈层高价地集中在武侯区、锦江区、金牛区的核心稀缺地段，楼面价不断被推高会影响购房者对未来房价的预期，但7000-13000元/㎡的土地仍是主流。
■ 二圈层： 数据来源：中指数据库 二圈层分段楼面价规划建筑面积量表现并不呈现规则的正态分布特征，3000~5000元/㎡区间段的土地规划建筑面积达792.5万㎡。其次是9000~11000元/㎡区间段，对应的土地规划建筑面积达262.7万㎡。二圈层的楼面价分布规律恰好体现了区域发展的不均衡性。二圈层的发展不同于一圈层的蔓延模式，而是以离主城区一定距离的某区域为核心，进行点状发展，这些核心点多为历史上的卫星城、产业集中发展区、新规划的新兴人居片区。因此，核心区域的楼面价相对较高的同时，也存在大量非核心区域的土地，以较低的价格成交。二圈层楼面价超过9000元/㎡的地块所处位置具有优势，主要集中在华府板块、大面板块。
■ 三圈层：

结语

随着成都城市的快速发展，核心区域的土地必然愈发稀缺，但并不意味着楼面价高于新房市场售价的土地已经成为主流，从规划建设用地的量级上来看，这毕竟仍是少数。综合考虑建安成本、税费、以及开发商的合理利润空间，目前主流楼面价的土地在转化为商品房时，并不会对现有市场格局造成过于巨大的冲击。

另一方面，已建设项目中仍有大量的存量房源，举个极端的例子，前段时间闹得沸沸扬扬的“万人摇号”仁恒滨河湾项目，时隔十余年推出二期，以低于同项目二手房近万元的价格备案，成为一时传奇，该项目也尚有三期房源还未推出。在一些成都本地研究机构的文章中，也多次提到，成都可统计的低地价存量房源体量仍能支撑市场销售不短的时间。

当然，低地价不代表绝对的低房价，高地价也不代表绝对的高房价，本篇文章也仅是选取一个客观的数据维度进行分析，以期掌握更多的真相。

客观看待楼面价高低，客观判断自身的购房实力和真实需求，不盲目跟风，掌握真相，才能做出正确的判断。