52家房企有息负债合计超5万亿，39家负债率超75%

近日，央行召开2019年下半年工作电视会议。

会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控。

这是央行三天内两次“点名”房地产。

01高杠杆大型房企成监管重点

7月底，央行在北京召开的座谈会上，要求各类银行要转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。同时强调加强对存在高杠杆经营的大型房企融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

对于高杠杆大型房企为何成为监管重点，某十强房企高管在接受《国际金融报》记者采访时直言，因为大型房企涉及业主、供应商、金融机构众多，牵一发而动全局，一旦出现重大问题，就可能发展成为系统性风险。因此，高杠杆经营的大型房企，需要适当调整负债率，如果一味地继续追求高杠杆，就有可能在金融紧缩且销售不畅的情况下出现经营困难。

如果将时间轴放长，可以看到国家发展改革委发布通知收紧海外发债，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期的中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。

政策调控升级，融资环境收紧，一系列动作背后直指企业高杠杆痛点，也无疑将地产行业的压力进一步放大，再次引发了市场对于这个高度依赖资金行业的融资担忧。

那么，何种负债水平对于房企而言是一个合理、可控的区间？

上述高管认为，房企的负债水平高低取决于多方面的因素，例如资产优良的企业负债率可以高一些，现金流充裕的企业负债率可以高一些，资产变现能力强的企业负债率可以高一些。

其表示，国家发展改革委曾经有一个指导意见，即对于资产负债率高于75%的一般经营性企业的发债要从严审核。因此一般认为，75%是负债率的合理上限。

以此作为参考指标的话，房企真实的融资情况究竟如何？哪些行走在刀尖上？哪些又相对稳健安全？

02规模房企负债率进一步提升

据诸葛找房统计，2018年，为了实现企业的快速发展，多数房企继续扩大负债规模，资产负债率普遍有所上升，统计范围内的52家规模房企的资产负债率平均值从2017年77.05%的上升至78.53%，同比提高了1.48个百分点。

规模房企资产负债率情况(数据来源：诸葛找房)

负债率最高的为中南建设，其2018年资产负债率为91.7%，相较2017年增加1.17%。值得注意的是，中南建设的负债率已连续两年高居50强房企榜首，也是上榜企业中唯一一家负债率连续两年均达90%以上的房企。

根据年报，截至2018年底，中南建设负债总额达2161亿元，同比增加572亿元，增幅达36%。且其资产中，存货资产占比高达56%，这也意味着，该公司速冻比率仅为0.44，短期债务压力较为明显。

事实上，中南建设的债务压力远不止于此。除了自身债务外，其还通过频繁为项目公司担保来进行融资。

8月2日，中南建设公告称，为两家持股公司淄博锦泉和南通港华的5.3亿元贷款提供担保。本次担保后，中南建设及控股子公司对外担保总金额为609.7亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的350.43%。其中，公司及控股子公司对合并报表外单位提供的担保总金额为91.8亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的52.79%

事实上，今年以来，中南建设一直在提速担保。

据不完全统计，仅前7个月，中南建设发布担保公告近40次，平均5天多发布一项担保方面的公告，有时一则公告还内含多家公司，如7月19日，中南建设一口气为临沂锦悦等8家公司提供担保；6月25日，中南建设同时为利辛县锦瀚置业等8家公司担保。

《国际金融报》记者梳理发现，这些担保中，超过一半的城市项目公司位于三四线城市，且不少为新注册的项目公司，或者尚处于亏损状态。以今年7月以来的情况为例，1个月左右的时间里，中南建设共计为28家公司提供担保，然而从会计数据来看，仅有1家负债率在70%以下，4家负债率高于100%。

图片来源：图虫创意

有行业人士直言，为子公司融资进行担保在行业内较为常见，但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观，且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温，“去化”压力或将集中呈现，可能会加大母公司的债务风险。

紧随中南建设身后的是建业地产和融创中国，负债率分别为89.9%和89.8%。此外，碧桂园、泰禾、美的置业、华夏幸福、新城控股、当代置业的负债率也超过85%。据诸葛找房统计，共计47家房企负债率超过70%，其中有26家房企的资产负债率超过了80%的警戒线。

03偿债压力大

2018年以来，房地产企业融资进入监管加强，债偿高峰来临，房企债偿承压，主动去杠杆成为房企控风险的重要策略，降负债成为摆在每一家房企面前不得不跨越的一道槛。

数据来源：诸葛找房

据统计，52家规模房企中，有39家资产负债率上升，且普遍上涨3个百分点以上；资产负债率下降的企业下降幅度普遍在1-2个百分点。

龙头房企在现有规模下“控速提质”已成为共同选择。2018年，资产负债率多保持小幅增速或降速，如中国恒大、融创中国、绿城中国、泰禾集团和新城控股等企业，资产负债率都有不同程度的下降。

部分中小型房企为了规模扩张，杠杆率增幅明显，例如美好置业、宝龙地产、华夏幸福、奥园集团、远洋集团及滨江集团等，涨幅均超过5个百分点。其中，美好置业增幅最高，近10个百分点。

数据显示，52家规模房企的有息负债规模合计超5万亿，其中恒大、碧桂园、保利、万科等17家房企，2018年的有息负债规模超千亿，债务压顶。从变化来看，2018年，47家规模房企有息负债规模上涨，且不少涨幅超过30%，仅5家企业有息负债规模下降。

规模房企有息负债额情况(数据来源：诸葛找房)

具体来看，中国恒大以6732亿元的有息负债位居首位，高于其他房企，但比起2017年7326亿元的有息负债规模已经下降8.11%。

与此同时，碧桂园及万科的有息负债规模也有所扩大。2018年，碧桂园有息负债总额为3285亿元，同比上涨52.92%，其中，需于一年以内偿还的短期有息债务为1261亿元，占总有息负债的38.4%，债务结构较为合理，长债为主的债务结构也与房地产开发业务较为匹配。万科2018年有息负债总额为2612亿元，同比上涨37.03%。2018年，万科存货大幅增长，存货在流动资产中的占比已达57.94%，短期偿债能力有所下降。

此外，滨江集团、蓝光发展、旭辉集团、新城控股、禹州地产等房企有息负债规模同比增速明显，均超过50%。

记者注意到，虽然销售额未达预期，但滨江集团去年仍然大手笔出手拿地。年报显示，滨江集团当期新增土地项目26个，新增土地面积176.93万平方米，计容建筑面积346.97万平方米，土地款总额496.43亿元，频繁拿地也使滨江集团有息负债大幅上升，面临着比较大的资金压力。数据显示，滨江集团有息负债规模同比增加171.82%，2018年有息负债规模为243亿元。

当政策调控升级，融资环境收紧下，房企如何确保自身的现金流安全？

有二十强房企高管对《国际金融报》记者表示，目前形势下，房企维持现金流的主要措施为：加快销售回款、合理控制支出、避免资本沉淀。例如提高销售型物业周转率、下沉低能级城市、聚焦首置和首改客户、改善融资久期等，都可以在保持规模发展的同时，稳定甚至逐步降低杠杆率。