K11要来杭州了？！望江宝地被香港新世界摘得

浙江24小时-钱江晚报记者 印梦怡 蒋敏华

昨日，杭州首批“双限”地块出让，无一拍至封顶（点击蓝字查看）。房企预期不再，杭州土地市场已持续半年的“高温预警”宣告解除，可见新政影响之大。

今天，主城、余杭的两宗“双限”地块出让，尤其值得期待的，是总起价就超94亿元的望江综合体地块，最终由新世界以98亿元总价收入囊中。

这是继嘉里、恒隆之后，又一香港商业大鳄落户杭州了，也意味着，K11购物艺术中心终于要开进杭州。

望江单元SC0402-R21/B-02、03、04等地块，地上总建筑面积近40万方，地下建筑面积6万方，总起价94.2亿元，堪称杭州土拍史上，单宗起价最高地块。折合起拍楼面价23920元/㎡，上限楼面价31080元/㎡。

限商品住宅毛坯销售均价63800元/㎡，毛坯销售最高单价70180元/㎡，精装标准限6000元/㎡，与周边上品、御品均价持平。

不过，望江地块用地性质复杂，含住宅、商业商务、社会停车场等，其中地上商业商务建筑7万㎡自持不少于40年，9万㎡自持不少于20年，自持部分在约定年限内不得分割、不得转让。

商业商务用房不得设置公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300㎡。

也正是由于地块商业比例高达6成，对开发商的商业项目操盘能力要求非常高，普通房企只能望而生畏。

再加上起拍总价高、商品房限价等因素，此前市场普遍预测争夺不会非常激烈。事实也确实如此，前后仅经过11轮竞价，最终成交楼面价24860元/㎡，溢价率4%。

正全新起航的望江新城，可以说是市中心黄金板块，紧邻城站，地铁1、5、7号线3条地铁在城站交汇，地理位置十分优越。

加上望江新城近年来启动大规模拆迁，规划利好接踵落地，城市界面加速蝶变，区域价值有目共睹。因此，也是众房企必争之地。

望江新城上一宗成交的纯宅地，在今年4月，由滨江拿下，楼面价45325元/㎡，自持22%，为杭州史上单价第二贵宅地。

乔司新城中心区D2-6地块位于乔司翁梅板块，附近有地铁1号线乔司站。

地块容积率1.3，建筑面积12255.1㎡，还需配建5%公租房，起拍楼面价14001元/㎡，上限楼面价18162元/㎡。限商品住宅毛坯销售均价25200元/㎡，毛坯销售最高单价27720元/㎡，精装标准限3500元/㎡。

也就是说，未来限精装房源均价28700元/㎡，以这一限价看，仍高于周边在售楼盘精装房源25500元/㎡的均价。

目前，板块内在售的有金辉·江山云著，近期精装均价2.56万元/㎡，绿地·艺尚府毛坯均价2.2万元/㎡。

若按售价倒推，该地块的保本地价约1.9元/㎡，也就是说很有可能拍至上限价。最终也没有意外，经过43轮报价，由路劲以上限价竞得，楼面价18162元/㎡，溢价率29.7%。

从昨天和今天出让的杭州首批8宗“双限”地块成交情况来看，土地市场降温已成定局。与动辄“封顶 自持”的市场疯狂期相比，眼下的市场多了一分理性。

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示：“其实从昨天的土拍结果来看，表明政府稳定地价的目标已经实现。地价理性回归，再加上新房实行严格限价，房价也就不具备上涨基础。从这个意义上说，地价稳住了，新房价格也完全可以稳住。”

她认为，土地市场的这一变化将对杭州楼市未来走势产生深刻影响。接下来新房价格保持稳定，已无任何悬念。目前比新房价格略高的二手房，受成交量下滑、新房价格预期等因素影响，价格稳中微降是大概率事件。

土地市场降温必然会传导到新房市场，由于房价预期的改变，投资需求必然会逐步退潮，有利于房价保持平稳。与此同时，二手房价格体系也将逐步向新房价格靠拢。

杭州楼市，或将迎来一个全新的阶段。