按摩、发廊...住宅楼超6成房被出租商用，居住业主要崩溃

位于广州天河中心城区的骏汇大厦，1-3层为商铺，4层为公共空间，5-26层皆为住宅用房。住在里面好多年的业主抱怨，现在这栋居民楼越来越像“商业大厦”了，按摩spa、美容美发、烘焙培训、私家影院、家政公司、律师事务所……各种商铺公司都有，多名业主反映他们的日常生活已经不胜其扰。

南都记者调查发现，骏汇大厦分为北座、中座、南座，5-26层几乎每层都分布有商家店铺和公司。物管方提供的数据显示，大厦只有将近三分之一是自住的，超过三分之二的房子被出租商用，甚至有不少商铺是“无证经营”。面对如此窘境，部分业主把矛头指向物业管理方，认为正是物管的纵容及有利可图才导致现在的后果。

业主投诉

大厦“住改商”入驻商家五花八门

从广州市中心体育西路地铁口出来，走几步就是骏汇大厦的门口。门口有保安亭和闸机，但保安亭无人、闸机贴着“每晚22：00启动”，外人出入畅行无阻。如果走进大厦，坐上电梯，1-26层，几乎每个楼层都有各种商家入驻。

连房产中介也清楚骏汇大厦的“特殊”。一位中介在介绍该小区时说，骏汇大厦总户数484户，交房时间为2001年，交通便利。缺点是“栋数少，几乎没有社区感，办公与租户较多，比较影响居住体验”。

骏汇大厦的名字也有一定的迷惑性。该中介告诉南都记者，早期和骏汇大厦同时段开发的住宅楼，都冠以大厦的称呼。骏汇大厦4层以下为商铺，4层以上均是居民住宅。

住在大厦南座的张莉(化名)在此生活了五年，发现小区“住改商”的趋势越来越明显，“就在我这一层就有四五家公司”。业主们按照关键词，通过美团等平台搜索，发现入驻大厦的商家有一两百家。

住宅楼里开公司和商铺，租金成本要比同地段的商业大厦、写字楼低得多。张莉告诉记者，大厦“住改商”入驻的业态五花八门，除了办公的公司，还有发廊、按摩、健身房、影楼、烘焙、影院等等，各色人流增加，造成小区安全隐患重重。

谈生意、消费的外人大量增加

商家是不是近年突然增多的？张莉对记者表示，大厦“住改商”的问题实际上长期存在，但她感觉之前并没有严重到这么扰民的程度。

“安全感全无”，这是接受记者采访时几名业主一致提到的一点。有业主称，去年大厦中座一家商铺发生过小型火灾，当时惊动了消防车，所幸没有造成伤亡。消防安全等问题，还只是其中一面。

第一批入住小区的业主刘先生表示，以前感觉没什么，这两年突然发现很多店铺进来了，按摩店、发廊、家政公司之类的：“现在最明显，坐那个电梯，尤其上下班期间我们都没办法坐，大堂都排队了，挤得满满的”。

业主抱怨，正因为商铺公司开得越来越多，来谈生意、消费的外人大量增加，小区的门禁几乎“形同虚设”，实际上整个小区处于半开放状态。业主刘珍(化名)说，在很多人眼中，骏汇大厦已经是商业大厦，甚至不少外面的人感到不解：“怎么这里有住户，这里不是写字楼吗？”

有业主认为，“造成这种现状的原因，物业管理方也有很大的责任”，多名业主认为，物管方不仅疏于管理，而且把住房出租商用还可获得利益，“一定程度上是纵容”。

记者走访

有不少商铺是“无证经营”

南都记者了解到，骏汇大厦4层以上的商铺公司，除了少数是老业主自己所开，其余大部分是转租的。业主刘先生称，“现在是恶性循环。店铺进来多了，住客住得不太舒服了，就搬走了，然后又把房子租给别的店铺，进来的商家就更多了。我们走不掉的就剩下来了”。

从业主自发统计的商铺来看，按摩、摄影、培训机构、美发、舞蹈、养生等场所分布在骏汇大厦北座、中座、南座各个楼层。

7月下旬，南都记者花了一整天的时间，把三座楼4层以上的楼层逐一探访完毕。北座共发现商铺公司类约50家；中座约40多家；南座也有40多家。合计，4层以上至26层，大厦三座共约140家。有的公司和商铺不仅占用一间房。为了扩大自己的办公场所，不少公司将一层几个房屋打通。中座14层一家名为“振×集团”的企业，直接打通了楼层一侧的4间房，甚至将公共走廊改装为公司的迎宾厅。

南都记者统计发现，这里的商铺和公司已经涵盖各行各业。开公司的，有家政、图文、地毯、医药、广告、传媒、科技、律所、会计所、货运、贸易、知识产权、财税代理等行业。

除了公司办公外，其余为数不少的就是一些服务型的商铺了。例如，美发、烘焙培训、文身、美容、美甲、按摩spa、婚纱摄影、舞蹈工作室等。大部分商家主要是依靠美团、大众点评等消费资讯APP来招徕顾客。

南都记者发现，目前这些公司和商铺大部分仍在正常开业。甚至有的是最近才开始营业，如南座20层的“安×茶舍”。据茶舍经营者表示，茶舍以学茶为主，今年5月刚开业，学茶5天课程目前预售价2800元。对方表示自己是注册的正规公司，但记者查询不到。

经南都记者逐一检索大厦商铺和公司，有不少是经过正规注册的，且注册时间已有多年；但也有一些商铺，通过仅有的信息查不到公司真实情况。例如，北座8层“亮×军事夏令营广州分公司”，查不到该公司信用信息。

这栋大厦里还有一些画室和音乐工作室，记者发现，这里的楼层隔音效果一般，音乐工作室内的乐器声音在走廊还能清晰听到。

南都记者在中座19层发现一家门上贴着“星×”二字的房间，通过“大众点评”APP搜索发现，这与一家名为“星×电影公馆”的私人影院地址吻合。商家称他们有拥资源丰富的影院库，可以在上面查找影片资源；记者问及的一部限制级影片，也可以在他们的系统中找到。此外，记者还了解到，该私人影院并无身份登记程序。

记者在采访时还发现，外面过来装修、送餐、消费的为数不少。一位送下午茶的外卖小哥透露，这边平时午饭时间和下午茶时间的外卖订单有很多，跟写字楼差不多。

“最近工商消防来查，有的商铺一查就关”

在记者走访时，南座有一家商户称，他们是2011年就开在这里，80平左右，租金每月8000元左右，另外还要交商用管理费、租赁税等。该商户表示，现在情况有所变化，在住宅区开的都办不下营业执照了，而且还要考虑业主投诉多的问题：“最近会有工商消防来查，有的商铺一查就关”。

“你们这还有空房出租吗？”7月下旬，南都记者暗访时，以有意承租者的身份询问骏汇大厦的一名保安，他已在大厦工作十几年。听闻记者要做美容美甲的想法，该保安立刻回应，现在不能做了，例如美容、理发、养生、洗脚按摩都不行，“新开这些不可以，已经开了的也在慢慢清理中”。

按照该名保安人员的解释，以前允许是因为大厦“商住两用”，现在改了性质，成了纯住宅；原来可以办营业执照，现在则办不成了。他向记者表示，事情发生变化是在2018年上半年，自此之后住宅楼层想开公司，营业执照很难办下来，“现在即使开个公司注册地，物管也不让弄了”。保安还称，尤其是最近管得更严，有很多业主投诉，还有相关部门来查，即便装修好也无法营业。

此外，保安人员还向记者透露，在以前外面的人是可以通过物管找到合适的出租房源的，“好多业主的房子放在我们手上”。很多业主已多年不在此居住，做房租生意，一般合同签一两年。

为什么外面的人纷纷选择骏汇大厦？保安表示，这里是中心地带，环境交通都没得说，而且大厦里租给商用的，也只是多收点管理费，他们看中的还是这里较便宜的租金：“以前，80平，每月价格是7000元左右”。

健身房装修遭住户强烈反对

南都记者从多名业主了解到，近日在大厦南座有一户疑似健身房在装修，有业主强烈反对，闹得不可开交。业主张莉反映，南座26层一处，没有经过公示就要装修成健身房。记者从该间承租者彭先生得知，他通过中介在南座26楼租了房子准备经营一家健身私教工作室，已经和出租业主签好了租赁合同，物管也给了装修许可证明。但房子装修后，同一栋楼的住户开始抗议，要求他们停止装修。彭先生告诉记者：“物管早知道我要在这边开健身工作室，一开始没反对，房子开始装修又被喊停了。如果早说这里不能开，我就不来了。”

多名业主近期增加了投诉，他们向12345热线和相关部门反映，也收到反馈。南都记者从业主和物管处了解到，今年6月和7月，有关部门到大厦检查过两次。

多位业主告诉南都记者，目前他们最大的愿望就是把骏汇大厦4层以上恢复为“纯住宅社区大楼”，商住混杂的现状让人忧虑，不希望等出了问题才会受到有关部门的重视。

回应

越秀物业：新政策并不能完全阻止“住改商”

今年6月底，骏汇大厦物业服务中心的一份通知贴在了小区的电梯里。该通知先是重申了《物权法》：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。

通知随后说明，业主、住户如若违反法律、法规的规定，因擅自改变住宅性质造成的所有损失由该业主、住户自行承担，其他业主还将追究该业主、住户的侵权责任。

近日，在骏汇大厦的物业服务中心，广州越秀物业发展有限公司相关负责人回应称，据物业服务中心登记，骏汇大厦总共有473户，超过三分之二的房子是出租商用，只有三分之一左右的房子是业主用来自住。经营美容美发、推拿按摩等这种商铺，有四五十家。

对于小区内一些公司存在无证经营的现象，物管予以承认。“有一些是在别的地方注册，然后搬到这边来办公。但我们只是一个服务中心，房子是住户出租出去的，进来的商户和公司是否有营业执照，这不关我们的事。检查资质是政府部门负责的，不是我们负责的，我们主要是负责消防和治安的。”物管工作人员告诉记者。据了解，物管要求出租房屋的业主提供租赁合同备案，但对公司和商铺的具体营业情况不做登记。

越来越多公司和商户进驻小区，消防隐患是住户比较担心的问题。对此，物管相关工作人员表示，物管方面很重视消防问题，每个月会组织一次上门检查，检查消防设施是否齐备、是否过期、是否足量。

物管工作人员告诉记者，十几年前政府为了打造天河商圈，放开政策，允许“住改商”。只要找居委等开证明并进行公示，如果在公示期间内没人反对，住宅就可以改成商用。但在2017年7月份政府部门出了新政策，要求高度超过27米的住宅建筑不能进行“住改商”。物管人员也反映了相同的困惑：相关政策导向变化太频繁，他们也不知所措。

上述物管人员也说明了一种情况：新政策并不能完全阻止“住改商”的实际情况，后来依然有商家入驻。“之前在这里开公司或做生意还需要找居委开场地证明和进行公示，禁止后，都没有部门管了，居民的反对也没用，“住改商”现象反倒更严重了。”物管工作人员说。

面对近一个月来小区住户的投诉和反映，骏汇大厦的物管工作人员表示“能够理解，住户和商铺的需求完全不一样”。据住户业主反映，现在的情况确实给他们带来许多不方便：一些商户和公司都是无证经营，可能会存在违法违规经营；这么多商户和公司进来之后，存在消防隐患，住宅和商用的消防标准不一样，如果是营业性质的场所，超过一定面积就需要去相关部门报备和审批；人流量大，治安也存在问题。

据工作人员介绍，近期物业中心要求小区内所有的业主、住户签署一份告知书。告知书上写明，根据物权法规定，业主若要将住宅改成商用，需要取得同栋楼业主的同意。另外，业主所反映的公司商铺无证经营等现象，物管已向街道办反映。

7月25日，南都记者就此事向天荣社区居委采访，对方表示领导不在，建议向街道办咨询。之后，记者到天河南街道办事处了解情况。街道党政办工作人员让记者填写采访申请，并称会有业务科室人员跟进，了解清楚后给予回复。截至南都记者发稿，未收到街道反馈。

政策背景

高度超过27米的住宅，不能进行“住改商”。2017年7月，天河南街道办事处发布了《关于高层建筑不办理<住所(经营场所)场地使用证明>(“住改商”版本)的通知》。街道对“住改商”核发的要求进行了调整。按照规定，申领“住改商”的租赁房屋所在的住宅建筑物不属于高层建筑，该栋住宅的整体楼高在27米以下。

实际上，这个调整通知，主要涉及了住所(经营场所)场地使用证明的内容。按照2016年广州市政府办公厅刊发的《关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村(居)民委员会等部门(单位)经利害关系人同意后出具的场地使用证明；但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业。

而在2016年上述政策出台之前，广州市关于“住改商”的争论持续了十几年。南都记者梳理发现，从2000年左右开始，广州“住改商”政策经数次变动，禁令、放开，再禁令、再放开……由此对天河、越秀等几个“住改商”比较集中的小区实际影响也是反反复复。有评论表示，本市的“住改商”缺乏一以贯之的政策导向，导致难题始终无法根本解决。

南都点评

骏汇大厦多年来的“住改商”问题始终未能妥善解决，致使外人看来，它似乎真的成为了一个“商业大厦”。除去广州市“住改商”政策变化反复的因素，作为大厦的管理方，越秀物业更应该考虑如何推进住户和商铺矛盾的消弭。毕竟，在此居住多年的住户认为，住宅就应该有住宅的样子，日常起居生活的场所被商业“污染”，是谁都不愿见到的。本文中的案例，在广州还有不少。同时也期待相关部门能够跳出政策多变或“一刀切”的怪圈，找到合情、合法的妥善处理框架。

采写：南都记者 马辉 实习生 林珮玫 (敬奕步、李永刚对本文采写亦有贡献)

编辑：李美钰 实习生 周叶玉