地方楼市冷热不均：销售有的涨一倍有的跌五成，下半年大概率放缓

截至目前，已经多个省份披露了上半年房地产市场销售情况，总体来看，楼市销售面积跌多涨少，有的省份甚至同比下降超过了50%。

一些机构和学者预计，在调控政策不发生大的变动情况下，今年下半年楼市销售放缓的趋势仍将延续。

地方销售冷热不一

销售下降的地区虽然不少，但大体跌幅不多。如江西今年上半年商品房销售面积2690.7万平方米，下降1.1%，其中，住宅销售面积2339.2万平方米，下降1.6%。

福建统计局数据显示，今年上半年，福建省商品房销售面积3134.54万平方米，同比下降2.8%。其中，住宅销售面积2442万平方米，同比下降3.2%。

安徽省统计局新闻发言人赵金宝17日表示，今年上半年安徽省商品房销售面积4467.5万平方米，下降1.6%；商品房销售额3272.3亿元，增长4.3%。

不同于上述省份房地产销售微降，海南地区的楼市则可以用腰斩字眼来形容了。

海南省统计局副局长王渊17日表示，今年上半年，全省房屋销售面积394.43万平方米，同比下降57.1%；房屋销售额620.39亿元，同比下降54.9%。

在外界看来，究其原因，政策收紧是首要因素。2018年4月以来，海南持续对房地产进行调控，力度加大。尤其是全域限购政策的发布，外省居民无法购买海南的商品房，导致以外销为主的海南商品房销售明显减少。

也有个别地区房地产销售面积出现了较大幅度上涨。

北京统计局17日发布数据称，今年上半年，全市商品房销售面积为387.9万平方米，同比增长68.7%。其中，住宅销售面积为330万平方米，增长1倍。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人李想表示，上半年，北京新房市场回暖明显，新房供应结构合理、产品丰富，购房需求开始释放，促成上半年的成交爆发。

从数据看，北京楼市二季度的表现更为显著。第一太平戴维斯数据显示，2019年第二季度，北京一手普通住宅成交面积为197.96万平方米，环比、同比分别大涨110%、215%。 至2019年6月份，北京全市一手商品住宅成交均价为 47712元/平方米。

虽然成交翻倍，但从一些统计数据来看，北京的房价似乎并未出现大涨局面。

李想表示，上半年，限价房大放异彩， 成为北京楼市成交的主体。 在价格封顶的前提下，限竞房在产品、户型及配套等方面有很大提升，撑起新房市场半边天。也正是由于限竞房成交占比较大，也使得北京一手普通住宅价格在整体上并未出现较大反弹。

下半年：销售放缓是大概率事件

在多数地区房地产销售放缓的情况下，全国总体数据也处于下降通道中。

国家统计局数据显示，今年1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%。

中原地产首席分析师张大伟认为，在过去几个月，楼市特别是3-4月出现了明显的小阳春现象，3-4月单月数据同比均再次反弹。但看5-6月份数据，又出现了下调，拆分单月数据，6月全国商品房销售面积2.02亿平米，相比2018年6月份的2.07亿平米同比轻微下调。

“整体楼市表现出现了小阳春后的退烧现象，而且从趋势看，预计7-8月还会持续。”张大伟称。

从短期来看，楼市小阳春之后的政策收紧显然是当前销售放缓的主要因素。

张大伟称，6月单月，全国房地产调控政策次数达46次，超过了5月份的41次。2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

“房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显收紧趋势。最近两个月房地产调控近百次，密度在历史看，处于最高阶段。”张大伟称。

李想也表示，政府对楼市价格上涨依然维持较高的敏感性，如果出现价格波动，预计后续会有政策收紧措施出台。目前房企融资渠道的收紧或影响房地产投资以及开发速度，下半年北京楼市趋势可能会出现一定的波动。

除了短期的调控政策收紧，从人口等长期因素来看，楼市销售也不存在持续大涨的前景。

国研中心市场经济研究所副所长邓郁松近日撰文称，2015年到2018年房地产销售不断增长是在低利率、低首付以及去库存、限价等政策催生的投资性需求等诸多因素综合作用的结果，从长期看，不具有可持续性。

“房地产是不可贸易品，在户均住房达到1.1套的情况下，在劳动年龄人口总数已开始持续减少的大背景下，在家庭杠杆率快速提高的新形势下，新房销售量难以在现有的规模上长期持续。在各项政策不发生重大变化的情况下，预计下半年新建商品房销售面积增速将继续正常回落。”邓郁松说。

邓郁松建议，因城施策的关键是要把握好当地人口总量、房屋总量以及经济增长和人口增长趋势的关系，把握好土地供应的规模和节奏，努力实现房地产市场供求动态平衡。这就要求既要防止因供不应求带来的房价过快上涨压力，也要防范供应量过大带来的供给过剩风险。