79.4亿溢价率18.8%，中海56轮力夺丰台四环内不限价地块

就在刚刚，中海以79.4亿拍下丰台造甲村不限价地块，详情戳下图查看（点击可放大）。

丰台造甲村地块起拍价就66.84亿元，仅金茂+宝龙+骐骥、首开+城建+保利+建工、合生、中海4家房企及联合体参与竞拍。

截止开拍前已有4轮报价，现场经过56轮竞拍，最终由中海以79.4亿元夺得， 溢价率18.8%，楼面价达到66647元/平* 。

*土地成交额79.4亿，无偿代建共6.77万平，按照无偿还建的造价标准5500元/平核算，相当于起拍价增加了3.72亿，至83.12亿。实际剩余可售面积148752平（其中住宅100680平、商业48072平）。

严肃君楼面价计算办法，商业部分按照住宅价值50%折算，楼面价=（土地成交额79.4亿+3.72亿）/(住宅100680平+商业48072平*50%)=66647元/平?。

爆冷，1%取得胜利

在开拍之前，业内曾预测过，99%的概率是金茂＋宝龙＋骐骥联合体拿地。

首先， 从报价时间上 ，就足见金茂＋宝龙＋骐骥联合体的势在必得。

这块地的竞买保证金是13.368亿，金茂＋宝龙＋骐骥联合体在7月11日就第一个参与了报价，某种程度上，光利息就比其它对手多付出了近百万。

其次，金茂＋宝龙＋骐骥联合体中，让大家觉得会一锤定音的，就是眼生的骐骥。

从北京骐骥龙腾房地产开发有限公司的企业信息公示可以看出，公司股东为北京市骐骥投资管理中心，即造甲村地块规划条件中的还建商业所有者——丰台区造甲村村民委员会。

也就是说，这块地是一二级联动，而一级就是骐骥。

但有背景，比不过有底气，结果显而易见，最终拍地爆冷，花落中海。

3年来四环内唯一不限价宅地

造甲村地块之所以受欢迎，跟它的位置直接相关。

据严肃君统计，这是3年来第10块不限价商品房地块，从位置来看，也是 目前唯一一个位于4环内的地块 ，环线位置的优越性已经不言而喻。

2016年9月30日后 北京已出让不限价地块

地块紧邻地铁9号线、16号线（在建）换乘站丰台南路站， 双轨交汇 ；西侧是丰台科技园生态主题公园。距离丰台科技园、总部基地，地铁2站地；距离丽泽商务区，直线距离不足5公里。周边多为成熟社区，配套齐全，距离三甲首都医科大学附属北京天坛医院仅1.5公里。

造甲村地块，属于R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地，土地面积68742.572平方米，其中建设用地59111.515平方米，建筑控制规模216452平方米，将以“四通一平”形式供地。

从具体地块规划指标来看，该宗地中 商业部分有大量的还建和配套 。

• 无偿 还建商业面积59500平方米（建设标准不低于5500元/平方米）；
  

• 配建8200平方米的养老设施，0.15公顷的密闭式垃圾收集站（不出让），综合性商业金融服务业用地部分还包含地铁出入口等设施。
  

无偿代建共有67700平（按照标书要求5500元/平不考虑其他成本计算，成本约为3.72亿），最后综合整理， 本地块的可售部分，只包含2部分，商品住宅面积100680平方米； 商办面积约48072平方米。

地块属性不纯粹，还建多，再加上造甲村地块的66647元/平楼面价，业内预测未来操盘难度极大。

不过，业内人士认为，“按照顶豪产品打造来看是值得的”。

自带10万+豪宅基因

今天上午，严肃君的N个500人置业群里就有靠近房企的群友表示， “听说中海的开发方案是产品都是150-200平的平层大户型，预计卖12-13万/平（2020.6开盘）。”

对于产品，参考住宅部分地块规划指标，容积率2.8，限高80米，严肃君也认为平层大宅是概率最高的操作方式。

至于价格，距离地块直线距离1.3公里处是豪宅项目葛洲坝北京中国府、懋源钓云台，目前两个项目对外报价也在12-13万/平之间。

值得关注的是，葛洲坝北京中国府就是2015年10月央企葛洲坝以总价49.5亿元、溢价率50%的代价拍得的丰台樊家村地块。根据当时业内人士测算，楼面价突破7.5万/平，是目前“北京单价最贵地王”。

彼时行业内多数人士预测，樊家村地王未来均价将达到15万。

近4年后，樊家村地王以案名“葛洲坝北京中国府”在今年5月拿到预售证，正式入市，获批的93套商品住宅楼，最高拟售价格为11.7万/平。

此外，2018年入市的泰禾·西府大院预售证审批价格为11.3万/平。

自北京8万红线之后（自从北京楼市调控加码后，就有一条不成文的“红线”，即新盘获批报价不会超过8万元/平方米），12万似乎成为北京新房新的价格红线。

如果前文某位群友的消息源准确，那么中海在京的首个顶豪项目，将在一年后正式面市，也有群友提前为它取了个案名---

中海丽泽府。

互动时刻：

拍地之后，最兴奋的除了中海之外，是西部、西南片区目前在售的几个限竞房项目，一时间海报刷屏。

土地高价出让，无疑是区域房价的强心剂。但这种“高预期”能否刺激购房者的神经，还无法确定。

确定的是，丰台又多了一个准豪宅，你会为它买单吗？欢迎在文末留言评论~

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