不急于卖房，当前开发商销售模式已经发生改变

高周转目前成为了房企运作的代名词，这充分说明了当前房企资金链紧张的现状。不过，就算是房企需要高周转回笼资金，也会考虑到后期销售的实际情况而放缓卖房的计划。这种情况在目前的楼市当中非常普遍，在西宁也是一样，开发商已经从过去提前开盘预售变为了宣传造势、确定意向、最后再谈钱的销售模式。在销售模式的变化当中既体现了开发企业销售路数的变化，也有着政策上的变动。

对于开发企业来说卖房时第一位的，资金快速回笼也可也避免夜长梦多。在过去开发企业会从各种理由当中想办法来收钱卖房，及早抓住购房者才是销售的关键，所以认筹、认购、预定等违规操作频出，合规矩的也恨不得拿着地就开始办理预售证卖钱。但是这样的销售路数逐渐成为了过去，现在的房企销售要的就是“清盘”的效果。所以房企的销售已经摆脱了宣传之后直接开盘销售选房的现状，转而从多方面扩大意向购房者的基数确保自己后期的销售可以顺利。

房企的销售路数变化是这样的。先期拿地之后就开广告宣传，然后开始筹备城市展厅，展厅的位置一定要交通便利可以让购房者轻松到达。城市展厅建成之后不卖房资料还在筹备阶段，这个时候开发商只是进行项目的位置、概念等宣传，并引导购房者进一步加深意愿。后期开发商继续放出项目资料和户型、沙盘、模糊定价等筛选意向购房者。最后以优惠引导购房者交定金，在最终意向购房者远大于开盘房源套数的情况下放开销售，在大量购房者的争抢之下基本可以达到80%以上的销售比例。这样的模式远比过去开发商开盘当天搞活动、送礼品选房的销售效果要好，在购房者的争抢过程当中不论好坏的楼层都可以达到很高的去化率，相比过去的销售模式下购房者挑选对比留下大量低楼层房源效果要好得多。

政策方面的变化是这样的 。过去的房企销售楼盘起到三层就可以做房产预测，预测做完之后基本就可以达到办理预售的条件。那么时候房企预售证拿得快。后期销售可以自主放出房源来。并且贷款也可以在楼盘未封顶之前就办理。开发商只要开启销售基本就可以回款了。现在不一样虽然预售证还是可以想办法快速拿到，但是拿到预售证之后短期内就要开盘，不可自己捂盘自主销售。再一个现在预售的楼盘不封顶不可以办理贷款，开发商无法实现立即回款。所以太早销售其实也会夜长梦多。

两方的原因促进之下才会让现在的开发商来起来并不那么急于售房。因为早早开盘也回不了款，还不如做好前期营销工作等等项目施工进度来得稳妥。这也是为什么现在西宁的房企卖房总是先让你来看看而不是直接让你买房的原因。一层一层找到最想买房的人才是最精准的营销。