缘由？对地产的影响？——光大信托紧急通知，暂停房产类项目融资

文：凭栏欲言

2019年7月11日，光大信托紧急通知，暂停所有房地产类项目募集。

2019年7月10日，中证网消息， 监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度。或意味着继部分房地产信托暂停外，银行的房地产信贷也将放缓。

2019年7月22日，科创板将正式开市交易。今日（7月11日），沪深两市成交不足3500亿，表现萎靡。

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同受儒教文明影响的中日两国，或许是重视群体利益超过个体利益，或许是秉承中庸之道，惯于打高拉低。这导致两国在行为上似乎总有相似之处。

30年前， 1990年3月，日本大藏省发布《关于控制土地相关融资的规定》，严控房产融资。30年后，2019年7月，中国控制房产融资再次白热化。为何说再次？因为2018年四季度刚发生过一轮。

30年前，1989年12月29日，日本股价至38975点，随后转入漫漫熊途。30年后，2019年4月8日，上证至年内高位3288点，随后下跌，自进入7月更是一路下滑，对各种利好置若罔闻。

7月下旬，中国科创板即将开市，急需一个好的开端。

中日两国严控房市的政策都在股市急需资金支持的时刻出台。

中日两国控制房产融资政策的出台有着相似的背景：

1） 资金外流限制货币宽松

即算在1990年大衰退之后，日本仍维持了其较高利率水平，源于其对资金外流的担心。而中国近期修复中港利差的表现也体现了这一点。7月10日开始，中港利差修复，但内地流动性泛溢至香港，港元隔夜由7月4日的3.1425%下行至7月11日的1.6286%。

这与美元隔夜利率2.3501%形成倒挂，港元由强转弱，今日，美元港元已逼近7.82，这限制了内地货币宽松，中国央行公开市场操作已连停十余日。

2） 股市需要资金支撑

1990年日本股市的持续下挫需要资金支持，而2019年中国科创板开市和主板萎靡无疑也需要资金支持。

3） 房价信仰

两国房价长期上涨带来了房价迷信，1990年初的日本、2019年中的中国，都没有支撑房价紧迫性，货币宽松受限之下，严控资金流入房市，成为支撑股市的为数不多的手段之一。如果不挤压房市，房市信仰明显强于股市，只要信贷放松，资金就更喜欢流进房市。

2019年中国房市的主基调仍是，稳地价、稳房价、稳预期。并不是为了下压房价，毕竟房价下滑30%或将会导致银行发生风险。一季度房价回暖提升了居民对房价的信心，信心回暖为此轮严控房产融资，支撑股市创造了腾挪空间。

事实上，限制房产融资这个故事在2018年刚刚讲了一遍，2018年10月，A股连续股灾，上证指数一路下滑至2440点，引发股权质押问题，2018年4季度，政策就曾经限制资金流入房市，引导资金流入股市。

2018年4季度不少信托公司的房地产信托业务收缩或暂停。2018年11月地产集合信托发行规模降到了600亿以下，较高峰2018年8月份减少了450多亿。

至2019年1季度，股权质押问题暂时得到解决，随之又放松了对房企融资的限制。并在7月份科创板开市之前，再次加强了对房企融资的限制。

资金外流限制不能放水过猛，房市短期不易出问题，而股市又需要资金支撑，中日两国在股、房之间打高拉低的手段如出一辙。

而一旦房市有发生风险的苗头，或许政策会再次转向。

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1989年的日本与2019年的中国有太多的相似之处，以至于经常被拿来对比。相似处有：

1） 社会的高储蓄率。

2） 高投资率。

3） 对外贸易顺差。

4） 高房价。

5） 高社会杠杆率。

却也有不同之处：

1） 财政盈余

1987-1992年，日本政府连续六年财政盈余。中国政府则是财政赤字持续逼近3%红线。

2） 经常项顺（逆）差

日本海外投资规模巨大，日本由此受益，多年以来一直是经常项顺差国。而中国虽然名义上经常项仍为顺差，但考虑到遗漏项实际上自2016年3季度已经进入经常项逆差状态。在2016Q3-2019Q1，经常项和遗漏项叠加，实际累计逆差2244亿美元。

两者的区别导致中国在选择货币政策和财政政策时更易受到局限，这是近两年中国政策调向极为频密的原因所在。

然而无论是房价还是股价，皆立足于同一基础之上，即企业和家庭的收入。同一基础上的打高拉低或许只是一种理想状况下的设想，更大的可能性是一荣俱荣、一损俱损。

日本之被世人铭记源于其腾挪失效的后果——日本大衰退。