购房者不要歧视老破小，旧改后你将高攀不起。老破小价值将上涨

房地产专家们一直污蔑城市核心“老破小”将成为贫民窟，将成为城市的伤疤。冷眼对于这样言论撰写过多篇文章进行批驳（《专家：一二线城市中心老破小会变成劣质资产吗？》《致房产专家们：“我们”为什么购买主城“老破小”房屋》《击穿一二线城市“老破小”房屋的五大谣言》）。

冷眼认为政府不会放弃城市任何一个区域建设权、管理权，政府这些年疏于对老城建设维护，是由于政府的财政资金极为有限，没有能力同时建设两个区域中心，一旦财政充裕之后必然会对老城进行改造升级。

果然专家们再一次被打脸，冷眼的预判再次实现了。6月19日中央政府正式启动4万亿“旧改”计划，涉及购房者过亿、涉及老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

不过，冷眼且喜且忧，高兴的是刚需购房者的居住环境、居住品质未来将得到极大的提升，担心的是随着“老破小”居住环境的提升，这个刚需购房者最后能购买的价格洼地将不再存在。

一、居住环境差、房屋陈旧一直是老破小贬值的主因，旧改计划将会推动老破小住宅小区价值的提升。

老破小的价值低于新城，不是交通、不是配套、不是地段，是房屋价值。上图就是某二线城市的新区和老城区的价格对比，大家可以看老城的新房子价格不但没有低于新城的价格，还高于新城核心房子的价格。大家普遍感觉老城中心的房屋价值低于新城中心的价值，这主要由于老城中心土地稀缺，基本无新项目推出，大家对比的一般是新城的新房和老城的二手房。

老破小房屋价值低主要有以下几点：

第一：小区陈旧、建筑理念落后

老破小房屋都是建设在八九十年代，建筑理念、小区配套完全与时代不符，户型奇葩不说，还没有电梯。每个购房者都希望购买一个完美的房子，而不是购买有巨大缺陷的房子。

第二：居住环境差

小区环境陈旧、配套不足、违章建筑遍布整个小区。

第三：无物业。

小区没有一个成熟的物业管理管理公司，导致小区脏乱差情况频出，内部居住人群复杂。

老破小住宅小区根本无法满足目前购房者的基本居住需求，居住环境、配套的恶化将导致房屋的价值持续降低。但是，旧改计划改变了这一切，旧改主要针对的就是居住环境、配套的改变。

旧改计划就是按照现在的建筑规划改造升级老破小住宅小区，并且补贴费用聘请专业的物业进行管理。下面是我翻查了几个一二线城市老破小住宅小区的旧改实景图，大家可以看一下改造效果。

楼道改造

围墙改造

小区道路改造

外墙改造

在这种改造力度之下，我觉得老破小住宅的居住环境和生活品质将会得到极大的提升，进而推动房屋价值的上涨。

二、“老破小”住宅小区经过旧改之后，房屋价值上涨多少了？

虽然冷眼预判“老破小”旧改之后房价会出现不同程度的上涨，但没有调查是没有发言权的。幸运的是，很多城市早在前两年已经启动了旧改计划，因此我们可以参考这几个城市的数据，对老破小的房价的上涨做个预判。

旧改对老破小房价的助力主要来自两个方面，第一个方面是居住环境的改造，第二个方面是电梯的加装。不是每个老破小住宅小区两个方面都能升级改造的，因此下面我将对这两个助推房价的因素进行分别分析。

1“老破小”住宅小区旧改升级之后，房价上涨13.86%-32.41%。

我挑选某个强二线城市具有典型意义的两个老破小住宅进行分析，一个没有任何资源加持的老破小住宅小区，一个是拥有优质教育资源的老破小住宅小区，不过不是顶级教育资源。下面我们深入分析一下，看看旧改之后房价出现什么变化。

案例一：无资源老破小：小区旧改之后，房价上涨13.86%

这个住宅小区是没有任何资源加持的“老破小”小区，房价在旧改之前是30456元/平米，旧改之后是34678元/平米，价格涨幅13.86%。

案例二：优质教育资源老破小：小区旧改之后，房价上涨32.41%

这个老破小住宅小区拥有优质的教育资源，不过并不是顶级教育资源，房价在旧改之前是33964元/平米，旧改之后是51764元/平米，价格涨幅52.41%。但是学区房本来就会上涨，我们扣除这一因素，价格涨幅在32.41%。

综合两个案例的分析，我们可以发现，拥有优质教育资源的老破小住宅小区价格涨幅较快，涨幅是32.41%，无资源老破小住宅小区上涨13.86%。

2、“老破小”小区如果加装电梯后，房价上涨15%-43%。

下面我们来看看如果加装电梯之后，“老破小”的小区房价会受到什么样的影响。为了避免误导大家，冷眼挑选了两个城市进行分析研究，一个是刚刚执行加装电梯的城市，一个是已经成功加装电梯的城市。

（1）、某强二线城市（加装电梯半年）：加装电梯之后，小区房价整体涨幅7.33%-19.19%之间。

冷眼挑选的是某个强二线城市的两个刚刚加装电梯的“老破小”小区，这两个楼盘的加装时间都没有超过半年，我们看看价格分布发生什么变化。

案例一：加装电梯之后，房价涨幅19.19%。

案例一加装电梯后房价走势图

这个老破小住宅小区位于城市的次中心区域，房价在加装电梯前27000元/平米，加装电梯之后房价半年涨幅20.37%，我们要扣除区域的随涨因素，用该住宅小区的年均涨幅20.37%减去区域涨幅1.18%，老破小住宅小区涨幅是19.19%。

案例二：加装电梯之后，房价年均涨幅7.33%。

案例二加装电梯后房价走势图

第二个老破小住宅小区依然位于城市的次中心区域，房价在加装电梯前34574元/平米，加装电梯之后房价半年涨幅8.51%，我们要扣除区域的随涨因素，用住宅小区的年均涨幅8.51%减去区域涨幅1.18%，老破小住宅小区涨幅是7.33%。

（2）、广州（加装电梯成功的城市）：加装电梯之后，小区房价整体涨幅15%-43%之间。

上个城市的案例加装电梯时间不久，我们无法预估加装电梯的时间具体有多长，最终涨幅是多少。因此我们接着看一下广州的“老破小”加装电梯的情况，这个城市加装电梯的历史比较悠久，具有较高的参考意义。

通过几个典型老破小住宅小区的价格对比，广州的“老破小”小区加装电梯之后，价格涨幅在18%-120%。不过广州是一线城市，本身城市价格就飞速上涨，我们扣除这个因素之后，加装电梯之后广州“老破小”小区房价涨幅在15%-43%之间。

综合两个城市的案例分析，“老破小”小区一旦加装电梯之后，价格最低能上涨7%，最高能上涨43%。

“老破小”住宅小区旧改之后，居住环境和生活品质必然会得到极大的提升，房屋价值自然会出现上涨，因此中意“老破小”刚需购房者应该紧紧把握政策空窗期，及早购买。

我是资深房地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

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