“市中心，几十万买一套公寓”，相信这样的广告“诱惑”了不少人。
不过，在昨天公布的 《关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知》 中，这些打着“出售”旗号卖“使用权”的公寓， 视为“违法”，将 不受到法律保护。
公告原文，向上滑动阅览
穗建规字〔2019〕6 号
广州市住房和城乡建设局 广州市规划和自然资源局关于规范新增租赁住房有关管理工作的通知
各有关单位：
为规范我市新增租赁住房管理工作，根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号），以及我市发展住房租赁市场相关政策，现就有关管理事项通知如下：
一、《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房适用本通知。
二、住房和城乡建设部门负责新增租赁住房的市场管理，规划和自然资源部门负责新增租赁住房的土地出让和不动产登记工作。
三、房地产开发企业、农村集体经济组织可自主出租经营新增租赁住房，也可与住房租赁企业合作出租经营。
四、用于建设自持租赁住房的土地出让时，应在《国有建设用地使用权出让合同》中约定，地块所建自持租赁住房应当整体办理不动产登记。不动产登记部门应在其不动产权证和登记薄上注记用途为“自持租赁住房”，载明“不得分割、销售、转让及拆分抵押。房地产开发企业发生合并重组、股权转让等特殊情形的，自持租赁住房应整体转让，转让后自持租赁住房性质不变。”
五、利用集体建设用地建设的租赁住房，集体建设用地使用权人应整体申请不动产登记。不动产登记部门应在不动产权证和登记薄上注记“不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押”。
六、新增租赁住房的经营实行市场化调节机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方参考《广州市房屋租金参考价》并结合市场水平协商确定。政府有关部门按市场价格团租用作公共租赁住房及其他政策性住房的，其承租对象、租金价格和管理要求按照相关规定执行。
七、新增租赁住房建设标准应当符合《广州市住房和城乡建设委员会广州市公安局广州市来穗人员服务管理局关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》（穗建规字〔2017〕17号）要求。
八、新增租赁住房竣工经验收合格后，方可交付使用。
九、新增租赁住房出租应当按照《广州市房屋租赁管理规定》、《广州市房屋租赁合同网上备案规则》（穗建规字〔2017〕18号）的规定，办理房屋租赁合同登记备案。
十、经营新增租赁住房的房地产开发企业、住房租赁企业、房地产经纪机构或农村集体经济组织等市场主体，应在广州市房屋租赁信息服务平台进行注册，如实录入房源信息。
十一、住房租赁合同期限不得超过二十年。一次性收取租金的不宜超过一年。租金收取鼓励押一付一，押金最高不超过月租金三倍。
十二、宣传推广及运营租赁住房项目时，不得诱导、强迫、引导承租人参与任何有金融风险的行为，不得出现“投资”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
十三、本通知自印发之日起施行，有效期5年。
广州市住房和城乡建设局广州市规划和自然资源局
2019年6月27日
整篇公告通知比较长，不想看的请直接看小编下面的重点！
只有使用权的公寓，
超过20年部分无效！
实施对象：
《国有建设用地使用权出让合同》约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经规划和自然资源部门批准新建或改造的租赁住房适用本通知。
通知重点：
1、自持商品住房不得销售出让；
2、最多长租20年，鼓励押一付一，最高不得超过月租金三倍，一次性收取租金的不宜超过一年。
其中，关于自持商品住房部分，因为对于土地竞拍要求开发商自持运营的， 不得分割销售和变相销售是地块出让条件的一部分，所以开发商一般不会用这种方式出售 。比如，万科首例自持地块，就将打造“森舍”长租公寓，由开发商自己运营。
而关于租期不能超过20年的规定，涉及的人群就不少了，毕竟由于价格低廉， 广州卖“使用权”的公寓不在少数，甚至还挺热销。
这类房源通常只有三四十年的使用权但无产权， 买家需要一次性或分期缴纳三四十年租金。 在我们的问答平台上也有不少粉丝就使用权的物业是否能购买进行提问。
那么最新的规定出炉后， 以后是不是不能购买这些公寓了，已经购买的该怎么办呢？
高睿明
广东南方福瑞德律师事务所专职律师
这个是延用《合同法》的规定。
虽然规定算新规，但是租赁期限不得超过二十年是一直以来就有的，本质上不会有什么太大的影响。
因为这个风险一直存在，实践中也会认定超过20年部分无效。
这么说来， 如果是20年以内的使用权，那么还是合法的，当然这是在有大产权的情况下 ，如果是小产权，那么权益更是无法保障。
比如番禺的WE公馆，不仅是小产权，而且还是将要被拆除的违建！为了便宜铤而走险的业主，最终也只换来竹篮打水一场空。
当然，即便卖20年以内使用权，也必须符合新规中的不得出现 “投资”、“升值”、“名校”、“首付”、“月供”、“不限购”、“不限贷” 等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样。
小编粗略统计了一下，广州目前在售的使用权公寓还至少有十余个楼盘，有不少都是卖20年的使用权，看来商家也早已知悉这一条规则！
最后，小编还是要提醒大家，买房是大笔资金的投入，我们一定要学会注意甄别“商住公寓”、“使用权公寓”、“小产权房”这几类房屋。
如果对真的对使用权公寓有意向的，请务必注意： 1、确认有大产权，是合规建筑；2、 签订超过20 年的合同，那么请注意，超过的期限是无效的哦！
若是被销售人员套路了，购房者应及时委托专业人员介入，以将损失降到最低。
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