中国最赚钱商场
撰文 | 海星
出品 | 大摩财经（ID：damofinance）
俯视金陵风云的栖霞寺，大门口没有普通寺庙的石狮，而是左右各立一座青铜象门兽：象鼻卷如意，象身驮莲，莲上置宝瓶，暗含“太平有相”之意。两头铜象的底座均刻有“德基”、“吴铁军”字样，正是由德基集团老板吴铁军在2003年捐制。
彼时，德基集团在南京城尚无多少知名度。即使后来，德基广场已经成为南京乃至中国最成功的商业地产项目之一，吴铁军依然保持着惊人的低调，以至外界最近关注到这位现年48岁的商人时，却发现对其知之甚少。
德基起家
吴铁军早期经历仅有寥寥的资料。其少年时曾就读于一所当地重点中学南京九中（东南大学附中）——不过德基公开文件称其拥有本科学历。80年代末，高中刚毕业年仅18岁的吴铁军去了刚组建不久的军转民企业“江苏新时代工贸”上班。上世纪90年代中期，年纪轻轻的吴铁军就担任远大国际贸易公司旗下一家南京公司的总经理，这是一家商贸系统的国企。1998年，吴铁军创办德盛服饰，发挥其商贸特长，从香港代理进口销售那时非常流行的梦特娇、鳄鱼恤等产品，其公司名下有一个商铺正好位于新街口时代广场的一层。
新街口，南京的中心商圈。出身于南京商贸系统的吴铁军，将自己的人生与这里紧紧绑定。
当年的时代广场位于新街口东南角，是南京新宇房地产公司拆迁开发而来，下面三层部分拆售给了经营衣帽箱包的小商户，其他则租给了嘉和百货。嘉和百货很快在1999年倒闭，经营者变成了时代广场购物中心，后者没坚持两年也倒闭了。两次倒闭事件让时代广场人气散尽，留下一堆天天抗议要求退房的小商户业主。
这时，不知何时变身港商的吴铁军出场了。刚卖了几年衣服、30岁出头的吴铁军是不是有其他奇遇，外界不得而知。总之，吴铁军人生中最关键的时刻到了：当地政府的协调下，吴铁军的德基集团低价兼并整合南京新宇，回购了150多家小业主的商铺，然后将时代广场重新施工布局，改造为后来的德基广场。
德基集团拿下的是价值10亿的物业：时代广场总面积6万多平方米，一个“钉子户”在1998年购买二层小商铺时每平米价格为1.6万，2004年被回购时价值每平米2.3万。
2006年夏天，德基广场以黑马之姿开业。十年后，这家高端购物中心成为中国最赚钱的商场之一。
最赚钱商场
新街口人称“中华第一商圈”，盖因南京购物人流之七八集中于此。这个不大的南京三区交汇之处，至今拥挤扎堆超过30家大中型商场。
最近二十年，新街口商圈风云变幻，焦点离不开四大商场：德基广场、金鹰国际、中央商场、南京新百。
上世纪90年代，台湾商人王恒来到南京开创金鹰国际，以中高档定位迅速崛起，挑战了新街口始终屹立的中央商场和南京新百。目前，金鹰商贸集团（3308.HK）（金鹰集团的百货商场业务）在港上市，2018年营收70亿、净利9亿。
中央商场和南京新百均曾是历史悠久的国有商场，但几乎与德基拿下时代广场的同时都进行了改制。南京新百先后被王恒的金鹰国际、袁亚非的三胞集团接手，三胞集团去年爆雷后，南京新百作为上市公司也被波及。中央商场则由江苏富豪祝义财的雨润集团入主，但祝义财在2015年出事，中央商场近年业绩下滑处于内忧外患之中。
与竞争对手相比，德基广场几乎一路顺风顺水。2006年一期开业后，到2012年销售额已经达到15亿，其中仅LV一家店销售额就有1.8亿，在中国大陆的LV品牌店中排名第二。当年，德基广场二期又开业，二期包括更大面积的商场、62层高端写字楼以及豪华酒店丽斯卡尔顿等，超过95%的国际一线奢侈品牌全都入驻。
德基广场与入驻品牌大多签订联营合同，约定保底销售额或收益。公开文件显示，2014年德基广场单体销售额突破66亿，位居全国第二，仅次于北京新光天地（SKP）。2015年销售额70亿，位居全国第一，成为中国最赚钱的购物中心。2018年德基广场销售额达到100亿，仅次于北京SKP。
如果抛却吴铁军的香港身份，在中国最优秀的商业地产项目几乎是由外资掌控的背景下，德基广场的成功几乎是个奇迹。
目前，德基集团（香港）100%持股控制德基广场、德基集团两个主体。德基集团（香港）由吴铁军实际控制，其国内实体德基广场、德基集团均为兄弟吴铁民出任法人代表和董事长。
具体而言，德基广场的全资子公司南京新宇持有德基广场一期、二期物业，南京新宇再以1200元/平米/年的价格出租给德基广场。目前德基广场总资产40多亿。财报显示，2016年、2017年，德基广场营收分别约38亿、46亿，净利分别为三亿多、四亿多。
除德基广场外，德基在南京还开发持有德基大厦、南京世贸中心、紫金山庄等物业。
大摩财经注意到，德基集团在六月底刚注册成立了一家“江苏德基代谢修复健康科技有限公司”，又要进军美容产业。
吴铁军，年纪轻轻就在南京商贸系统脱颖而出，并抓住新街口的改制良机，进而在不到十年的时间里打造出中国最赚钱的商场，成为南京城最知名的商业地产商，时运之佳让人击节赞叹。
有心人注意到，就在前两年，新街口中央悄然出现一头大象雕塑，昂头正对德基广场一期，与栖霞寺的象门兽遥相呼应。象，寓意“祥”。
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