二手房交易中，买卖双方户口如何处置？

二手房交易中，你是否遇到过原业主户口未迁出，自己户口无法迁入，房子卖出后户口无处落，或者过户时出现户口纠纷等问题？那么，什么是户口纠纷，二手房交易后，买卖双方户口该如何处置，遇到纠纷又该如何解决？

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一、二手房交易中有哪些“户口”纠纷？

1.户口纠纷有哪几类？

二手房交易中常见的户口纠纷问题一般分为以下几类：

（1）二手房交易手续完成后，卖方或其家庭成员户口不配合迁出，购房者无法入户。

（2）卖方及其家庭成员户口已迁出，但仍有其他人员户口在房屋内未迁出，购房者难以将户口迁入。

2.法院如何处理户口纠纷问题？

购房者因户口纠纷向法院提起诉讼，法院视不同情况做出处理，可能会出现以下两种情况：

（1）如果卖方未迁出或逾期迁出户口造成买方户口无法迁入，购房者以此为由起诉卖方承担违约责任，包括要求卖方赔偿一定数额违约金、解除双方买卖合同等，则属于民事法律关系调处范围，法院可依法作出处理。

（2）如果购房者要求卖方将户口迁出而向法院起诉，则不属于法院民事案件受理范围。因为户籍属于公安机关管理，户口迁出涉及行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，对此类诉讼法院不能调处。

二、二手房交易后，卖方户口如何处置？

二手房交易后，原则上原业主及其家庭成员户口要迁出房屋，以便购房者将户口落入。但实际生活中，迁户未必会顺利进行，原业主可能因原房屋所享受的待遇或因再无住房落户而无法顺利迁出。

1.卖房后，原业主户口可以不迁出吗？

一般二手房交易中，在签署的《房屋买卖合同》中有对卖方迁户的明确约定，如果不在约定的时间内办理户口迁出，要承担违约责任，除非事先征得购房者同意。

（1）买方同意卖方不迁出：提前征得买方同意可以继续将户口留在房屋中，但也需要签署一份买方同意不迁户的《补充协议》，以免后期出现纠纷。实际生活中，这种情况并不常见。

（2）买方不同意卖方不迁户：这种情况卖方如果不迁出户口，按照《房屋买卖合同》的约定，就涉及违约了，需要根据约定承担违约责任。

2.卖房后，原业主无处落户怎么办？

在二手房交易中，可能会出现房屋卖了户口无处落的情况，没处落户就有可能成为“黑户”，无法享受到应有的待遇。这个情况，可以通过挂空户来解决，也就是办理该房屋“甲”户，挂空户后新房主也可将家庭成员户口迁入。但需要注意的是，“甲”户不享受上学待遇，如果有学龄孩子需上学，不建议选择此方法。

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三、二手房交易后，买方户口如何迁入？

很多人通过买房实现本地落户，从而解决孩子入学问题，但在二手房交易中，却未必能顺利实现。根据青岛购买二手房落户的相关政策，原业主户口不迁出，新业主无法办理户口迁入。那么，买房后户口该如何迁入，房屋中仍有户口存在又该怎么办？

1.买房后，如何办理户口迁入？

二手房交易后，满足条件，新业主可将户口迁入。

（1）购房者需满足的条件：

①如果是市南、市北、崂山、李沧、黄岛和城阳户口，可在青岛市区内实现户口的自由迁移；

②如果是外地户口，所够房屋需符合青岛落户条件才可申请落户。

（2）房屋需满足的条件：

①房屋为住宅性质，且无其他户口；

②房屋已过户到迁户人名下。

满足以上条件，带齐材料到房屋所辖派出所办理，当天即可拿到户口本。

2.原业主户口未迁出，户口无法迁入怎么办？

任何人、任何机关都不能强制进行户口迁出，只能通过申请人主动提出迁户。如果在二手房交易时忽略了这个问题，原业主拒绝迁出户口，新业主户口将无法迁入，很可能会造成纠纷。

（1）卖方挂空户

二手房交易后，双方可通过协商，卖方户口办理空户，实现买方户口迁入。

（2）交接房屋前落实房屋户籍情况

①户籍核查：在签署房屋买卖合同之前，可要求房主本人携带房产证和身份证原件到户籍所在地派出所户籍科查询。

②明确户口迁出时间和违约责任：在合同中明确约定户口迁出的时间和违约责任，提高卖方的违约成本，以此敦促卖方严格按照合同履行。如果卖方延期履行或不履行，买方可以此为依据起诉索赔。

③预留户口保证金：支付房款时预留一部分户口保证金，确保卖方户口已迁出后再支付。

④明确户口不迁出则解约：可在《补充协议》中明确卖方不迁出户口就解约的条款，以此保障购房者权益。比如“若卖方因特殊原因导致最终不能将户口迁出的，则买方享有单方解除权，且卖方应全额退还买方已支付的购房款”。

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来源：《中华人民共和国户籍管理条例》、青岛市公安局户籍管理中心、链家网综合整理