金科蒋思海：“四位一体”征程起航 千亿金科谋新跨越

来源：金融界网站

金融界网站讯 开启全国化扩张与布局步伐，以接近翻番的业绩高速成长，在公司成立20周年的2018年，跨进了被称为“房企分水岭”的千亿俱乐部，以稳健保守著称的渝派房企金科再演逆袭好戏；“四位一体”多元化产业布局，深耕“三圈一带、八大城市群”，大格局、超视野释放巨能量，在当下房地产行业围观者居多、行动者略少的时代，高速奔袭中蕴含着对长周期的理性研判。

从2017年的600多亿迅速提升至2018年近1200亿的销售规模，金科实现跨越式发展。2018年年报显示，金科在销售规模突破千亿的同时，各项核心财务指标明显优化。

“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。为此，我们提出了跨越式发展的目标，金科2019年的目标是销售规模过1500亿元，2020年超过2000亿。”金科地产集团股份有限公司董事长蒋思海表示。

渝派房企战略转向

金科、龙湖是渝派房企的代表，在重庆这个房地产价值洼地里的成长过程，让它们身上附带着鲜明的区域产业特点，并且一起成为渝派房企的标签。

从这些标志性的渝派房企身上，我们大致可以摸索出它们的群体特征：一是尊重客户、尊重市场；二是成本控制能力强，重庆是全国有名的房地产价值洼地，渝派房企自幼练就了良好的成本控制体系和财务控制能力，也使得它们后来可以大杀四方；三是产品品质好，住宅、产业、商业、园林景观都堪称行业表率；四是风格稳健，渝派房企很少有激进之举。

正是凭借这些特点，渝派房企赢得了良好的业界口碑，获得全国各地“地主”和客户的认同，也为它们后来的全国扩张之路提供了便利。但渝派房企的这种风格在最近两年突然转向，它们的扩张手段果敢而凌厉。

“金科通过研究认为5—10年还是房地产高位运行阶段，房地产对经济发展起到稳定器、压舱石的作用。如果还是保持稳健发展，就要被市场淘汰。金科走出重庆，目前在全国23个省、直辖市、自治区有项目。过了千亿规模之后的长期目标从优秀向卓越迈进，短期目标是保持稳健有秩序的发展，每年复合增长不低于30％。”蒋思海表示。

基于这种发展定位，金科把产品结构由“房地产开发+社区综合服务”变成了由民生地产开发、科技产业投资运营、生活服务、文化旅游康养构成的“四位一体”。

生命建筑布局未来

随着“四位一体”多元化布局战略的确定，金科也不再以单个城市为标准，而是以城市群的新眼光来规划布局。

金科提出以“国家城市群发展”为导向，在“三圈一带、八大城市群”深耕的行动策略，其中“三圈一带”是指京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江流域经济带。

蒋思海认为：“在当前经济背景下，不同城市的房地产发展差异比较大，寻找稳定的发展区域是房地产开发的关键。金科主攻二三线城市，通过分析产业支撑、人口流入、市场需求等重点指标，并结合分析自身竞争优势，不同城市采取不同的拿地和开发策略。只要把自己的战术动作做好，保持资金充足、运营好、产品好，可以保持平稳增长”

房地产是类金融产业，对风险防控要求极大。针对战略调整，金科大力推行内部改革创新和外部合作共赢。在内部改革创新方面，为了保持项目风险，推出了高管执行团队的跟投计划，一起想办法解决问题，降低运营风险。在外部合作共赢方面，金科与碧桂园、龙湖、中海的合作通道打开，而在2016年以前，金科都是自己拿地、自己操盘。

“从内生式发展向外延式发展打开，项目合作数量和质量都保证，发展势头进入良性，促进了企业的快速发展。与此同时，金科还创新融资方式、拓宽融资渠道，正在推进首次美元债发放。”蒋思海透露。

“金科产品新内核——生命建筑”在今年3月全新亮相。金科生命建筑是千亿金科在20余年开发之后对未来建筑的系统思考。生命建筑倡导把智慧社区、智能家居融合起来，用科技来提升房地产品质，产品和时代结合，让科技赋能附加值。

蒋思海认为：“目前，大部分解决了住的问题，但距离住好还需要时间过程。金科要不断把客户延伸、市场延伸、产品延伸。”

金融助力地产运营

2009年，蒋思海到重庆大学读EMBA，让他完成了从项目管理到集团综合运营的知识跨越；2019年，蒋思海来到清华大学五道口金融学院再读金融，他期待着在房地产这个类金融产业学以致用。

“我比较好学，认可活到老学到老。我的职业经历主要是做项目，后来做综合管理，金融是短板。企业规模越来越大，房地产本身又是类金融行业，金融需求越来越多。清华大学五道口金融学院是我国金融领域最好的学校，师资的专业水平和实践经验都是最好。金科这几年运用金融手段越来越多，我期待通过专业正规系统学习，在实际过程实践应用。”蒋思海表示，“十年前上重庆最好的大学，10年后到中国最好的大学。”