京城商业升级·回天地区 路网分割是区域商业发展难题

不久前，北京市商务局发布了《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿），这份全市商业布局蓝图中提到，近期将在东、西、南、北等商业服务业设施有欠缺或者居住人口量大和有重点改造需求的地区，重点培育CBD、石景山、回龙观、大兴西红门和通州城市副中心5个区域级商业中心。按照《规划》要求，区域级商业中心是集综合购物、文化娱乐、休闲为一体的大型综合商业中心，在全市或区域内有影响力、有特色、对消费人群有一定的截流作用，主要服务于该地区以及外来消费者，覆盖较大范围，总体建筑规模不宜小于50万平方米。

这些重点培育地区的商业现状怎么样？未来的区域级商业中心又该如何构建？本报记者进行了调查采访。今天先看一看回龙观天通苑地区的情况。

想要真正的大商场和夜宵集市

晚上7点半左右，正是下班高峰，记者乘坐地铁到达回龙观地区。当时从龙泽地铁站下车的人特别多，出站之后路边几乎看不到小吃店，只有在小区入口附近才有几家不知名的生鲜超市。夜色中，迟归的下班族行色匆匆，年轻人占90%以上，有的还拎着锅盔、烙饼这样的速食。

位于蓝天嘉园小区附近的昌发展万科广场可以说是这一片最好的购物中心。可是，即使在晚上8点左右的用餐高峰期，4楼的餐饮区也不用排队，一家连锁水饺店内只有5桌顾客在用餐。整个商场内冷冷清清，逛街的人并不多。与三里屯太古里、朝阳大悦城等大型购物中心相比，昌发展万科广场的体量小了很多。

家住回龙观地区的姜先生在一家知名互联网公司工作，因为工作忙碌且单身，姜先生平时很少逛街，但有购物需求时，他还是会坐地铁13号线“进城”。他告诉记者，从商业配置上来说，住在回龙观不便利的地方在于没有大的购物中心，像昌发展万科广场等体量还是太小，不能实现一站式买齐。虽然小区附近的便利店和超市比较齐全，但是要真正买到想要的东西，还得要进城买。“吃个夜宵也不方便”，因为经常出差、加班，姜先生有吃夜宵的需求，有一次姜先生晚上坐火车回来，11点左右早已经没有地方吃饭了。

不过，这和他七年前刚搬过来的时候比，已经有了巨大的变化。当时姜先生买房时，小区周边还是荒地，目光所及没有任何商业设施。如今，根据官方统计数据，从全市各区现状商业规模估算值来看，昌平区为695万平方米，仅次于朝阳、海淀，且人均商业面积估算值也高于全市平均水平。正是目睹这片地区的变化，让姜先生对回天地区未来的商业发展有了更多期待。“也许在这里第一家真正大商场开业的时候，我就有女朋友啦，正好陪着逛街。”他这样开玩笑。

姜先生的期待，首先是有个夜宵集市，逛街吃饭都合适的那种。长期来看呢，最好建设大型的商业综合体，吃喝玩乐一站式，而且品牌高中低档都要有，这样就不用没事就往城里跑了。

构建一站式购物目的地

北京商业经济学会常务副会长赖阳梳理了回天地区商业设施不足的历史渊源与发展方向。这两个区域有大量经适房存在，居住密度非常高，建设之初就对商业设施配套重视度不高。几乎每一个小区都是好大一片，然后在小区边角有一点商业设施，比如便利店等。虽然这个区域人口多、密度大，但这儿的路网结构具有一定的分割性，有的商场看着在马路对面，走路却要二十分钟，需要过天桥等，走着太远，若是打车，还不如直接“进城”。而且现有的商场体量都比较小，没有形成比较集中的区域消费中心。

回天地区未来的商业设施发展，一定要避免传统的百货加零售模式，需要构建一种集文化休闲娱乐于一体的一站式购物目的地，才可以真正解决当地居民的现实需求。如今，消费者逛街逛的是一种生活方式，商场中不妨开设美术馆、艺术馆、小型剧场、电影院、书吧、儿童体验馆等具有文化艺术功能的设施。其次，品牌要集中化配置，因为孤零零的某一家品牌在这儿很难盈利，如果是西贝、绿茶、网红新品牌等集中在一起，就会形成一种消费氛围。同时，商业配置要承载一定的夜生活需求。回天地区消费者现在的夜宵基本上停留在路边大排档、烧烤摊档次，与当地消费水平不匹配。

不过，赖阳也指出，路网分割是这个区域商业发展的一个难题，因为回天地区属于建成区，想要拿到比较大的空间集中来发展，规划上需要有充分的土地资源准备。

未来将重点补充优质商业设施

根据北京市商务局发布的《北京市商业服务业设施空间布局规划》（征求意见稿），回龙观（天通苑）地区将因地制宜布局各类高品质商业综合设施，针对周边居民多层次、多样化的需求，适应消费升级变化，聚集购物、餐饮、休闲、文化娱乐等相关业态。以现有网点为依托，重点补充当地优质商业设施缺失，完善提升配套商业服务设施品质，引进更多品牌专卖店，适当增加餐饮、休闲、服务设施；通过业态调整，整合提升为品位更高的新商圈。该《规划》指出，回龙观（天通苑）地区鼓励发展的业态为都市型购物中心和百货店、大型综合超市、大型家居专业店、生鲜超市、社区商业综合体、品牌连锁便利店。

今年4月，经市政府批准，市商务局出台的《北京市商业服务业商圈改造提升行动计划（2019-2021）》，也将回龙观龙域纳入了2019年的商圈改造提升计划。该区域将重点提升龙域东一路从昌发展万科广场到龙域环路约600米路段，主要包括停车导流、标志标识、街景美化、开放空间等公共服务设施改造；公共服务管理信息系统的建设与改造；公共区域的经营配套服务功能区布局和经营环境改造。