商业地产新浪潮|南京路上：上海商业地产的无字史书（中）

邬达克出品的昔日“远东第一高楼”，让建筑大师贝聿铭对建筑萌发兴趣的国际饭店，依然以四面收进的造型屹立在南京路向西拐出的弧线上。
哈同的慈淑大楼最新身份是上海悦荟广场，同一条街上的哈同大楼，则变身美国快时尚品牌Forever 21上海旗舰店。
郭乐、郭泉兄弟靠数豆子计算客流选定地址的永安百货刚刚度过100岁生日，十年之前，作家陈丹燕以永安四小姐郭婉莹传奇人生为素材，写成《上海的金枝玉叶》。
一座座远东第一、浦西第一的建筑拔地而起，一代代人在南京路霓虹闪耀的肌理中烙上印迹。
这条上海开埠后第一条商业街，不只有卓别林下榻的和平饭店、张学良会客的百乐门，还有属于芸芸众生的人间烟火。
南京路5.5公里的繁华脉络，不只有霓虹光影、风花雪月，还有企业家胸中荡出的英雄主义——一种冲决罗网的强悍生命气象。

上海悦荟广场前身是哈同的慈淑大楼
四大公司——华商引领的摩登时代
被称作“十里洋场”的南京路，在百余年前上演的，是洋商与华商“相爱相杀”的故事。
1850年代在外滩开设的第一家外国百货公司福利公司，已具备现代百货公司的特征。此后南京路又不断涌现外资百货商店及零售店、旅社等，其中1906年落成的惠罗公司与华商低矮的商铺形成鲜明的对照，成为日后南京路华商商铺的效仿对象。
与中国商铺商品大都藏于木柜内的传统截然不同，外国商店努力营造良好的购物体验，店内“柜台、玻璃橱、货架的排列星罗棋布”，所有商品摆放在玻璃柜子，便于消费者挑选。
上海社会科学院历史所研究员宋钻友说，惠罗最早开创了图文广告，“自1916年起，便常年在申报上刊载图画广告，一品一图一文，广告投入之巨没有一家中外公司可比。”
就在惠罗公司以四分之一或半版的篇幅推介商品的第二年，1917年，由德和洋行设计，一座巴洛克风格的7层建筑在南京路拔地而起，四大公司中先声夺人的先施公司开业，成为上海第一家由华人经营的环球大型百货商店。
先施公司在骑楼式外廊内设大橱窗，底层和二、三层为商场，四至五层为美商东亚旅社，六至七层为先施乐园，屋面为屋顶花园。先施公司开创了上海大型商场开办娱乐业的先例，还在上海首创了商品标价和不二价制度，售货一律开发票；首创了从业人员每逢星期日休息制度；首次破例雇佣了女店员，它使南京路的商业进入了新的发展时期。
四大公司的传奇之处，还在于其创始人都是来自广东中山的同乡，先施创始人马应彪，永安创始人郭乐、郭泉，以及大新创始人蔡昌还曾共同在澳洲合办果栏（生安泰果栏）。1916年，通过以数豆子的方法计算人流，郭乐、郭泉兄弟将目光锁定在南京路浙江路路口，在先施的对面租下哈同的地皮，建造上海永安公司。

永安公司首创商场内大型时装表演并创办企业生活类杂志《永安月刊 》
1918年，也就是先施公司落成的第二年，又一座煌煌巨厦在南京路拔地而起，6层高的永安公司开业，陈列窗口采用进口大玻璃，开创上海百货业大玻璃橱窗的先例。深谙新时代的消费与旧时不同，逛百货的主体是女士，所以永安化妆品部的售货员多为俊俏小生。永安还首创了商场内大型时装表演，并创办企业生活类杂志《永安月刊》。
1926年，先施公司旁边（今南京东路720号），6层高的新新公司落成迎客，店名取自《礼记·大学》“苟日新，日日新，又日新”，新新公司为上海带来的，是首创夏季冷气开放的先例与第一个商场电台——新新电台。
十年之后，历时7年的建造，十层高的大新公司崛起在今日南京路步行街西藏路上的入口，“老上海四大百货”集结完成。延续前辈们以各种“首创”刷新上海时髦场的传统，大新为上海奉上远东第一部自动扶梯，见多识广的上海人扶老携小到此打卡，以至于大新只能采用出售门票的方式限制人流。
开四大公司先河的“先施（百货）”是Sincere（真诚）一词的音译，也来自《中庸》的“先施以诚”，新新公司店名来自《礼记·大学》，永安公司的顶部塔楼名曰“绮云阁”。这些披着巴洛克雕花、拥有最先进的电梯电台设备的时髦场，在引进英国毛织物、法国化妆品、美国电气制品、瑞士钟表的同时，亦将中国文化的魂灵深植其中，交舞成有别于巴黎、纽约等任何一个大城市的都市文明，合著成一个饱含荣光与骄傲的“上海摩登时代”。
商场鏖战——强悍的企业家精神
诺贝尔文学奖得主，曾在中国生活过40年的美国作家赛珍珠说：“要想懂得今天，就必须研究昨天。”
十里洋场、万花如海，是张爱玲笔下的上海，也是许多人对南京路的印象。然而，在霓虹光转、肆廛林立的表象背后，是一种强悍的生命气象支撑着这十里繁华，宋钻友将其归结为企业家精神，“它本质是一种面对挑战、冲决罗网的强悍生命气象。”
1908年，上海第一辆电车从南京路驶过，中国第一盏电灯亮起的上海第一条商业街，成为上海有轨电车开始的地方。
几乎与电车通车同时，地产商哈同出资60万银元，采购400万块铁藜木铺设于南京路中段。哈同这一举动，轰动一时，时人称颂，“北京的蓬尘、伦敦的雾，南京路上的红木铺马路。”
民间也流传起歌谣：“哈同，哈同，与众不同。看守门户，省吃俭用；攒钱铺路，造福大众。筑路，筑路，财源亨通。”

刊载于1936年《时代杂志 》 的照片：电车中的上海人
上海著名地方史研究专家薛理勇告诉记者，上海第一条有轨电车从静安寺车库驶出，原本要从哈同花园门口走，哈同强烈反对，和当局谈定铺设南京路路面作为电车改道的条件。南京路超过三分之一的地产皆为哈同所有，红木铺路后南京路地价飞涨，这个精明的地皮大王成为最大的受益人。
就在哈同大获其利的同时，水涨船高的地价提高了在南京路开设店铺的难度，群雄逐鹿，只有那些最具企业家精神的商人才能在南京路占有一席之地。
以老上海四大公司为例，1914年，先施公司创始人马应彪以租金每年白银3万两、租期30年的条件租下了易安居茶楼的地皮。1916年，永安公司与哈同签订“租地造房”合同，以每年白银5万两租金向哈同租用南京路的9亩土地建造6层商业大楼，租期30年，合同约定，租期满(即1946年)后大楼及其所有设施归哈同所有。而到1923年，与先施公司毗邻，新新公司同样租用哈同的产业，租用面积仅为永安公司的6成，却付出年租金8万两的天价。
南京路相距不足两百米的路段上扎堆竖立着四座煌煌巨厦，四大公司的经营者在同业竞争的同时，亦未间断与地产商斗智斗勇。
薛理勇介绍，由于经济飞快发展而租界土地有限，“租地造屋”成为当时上海房地产业的特有现象，通常租用期为20年到30年之间，在合同期内，房地产商必须交付地租和合同规定的租金，根据合同建造合同规定的房屋，合同期满后，连同土地和土地上建的房屋无条件地由土地业主收回。
永安公司的郭乐、郭泉兄弟即是以这样苛刻的条件租下了哈同的地皮，永安公司开业后，每年营业额600万（银元）起步，巨大的利益背后，却存在着巨大的忧患：哈同洋行随时随地可以收回永安大楼，只要支付一笔违约金和大楼的建造工程款；而即便哈同履约，土地租期满30年后，永安公司连带着大楼和土地依然将为哈同所有。
为不至于失去永安，1930年郭家将东面的老天蟾舞台地皮买下，修建19层高的永安新楼，预备作为未来的新永安使用，两楼之间还造起了别致的空中走廊，即今天的七重天宾馆和华侨商店。

永安公司与永安新楼之间的双层空中连廊
也正是因为永安新楼的存在，郭家得以和哈同后人坐在谈判桌前。1945年，郭琳爽（郭氏家族第二代接班人）与哈同养子乔治·哈同谈判成功，以112.5万元购回了永安。整整30年，郭家向哈同付出了高达150万两白银的租金。
霓虹闪耀、遍地流光，南京路像是对物质文明的一场盛大歌颂，而在这盛大繁华背后，是企业家骏业日新的智慧与杀伐果决的强悍，在万商云集的十里长街杀出一条血路，于一团锦绣中勇猛攫取，冲决罗网，迎难而上。
几度蝶变——第一家国营百货与第一批步行街
1949年10月20日，“公营上海市日用品公司门市部”在南京路浙江路口开业，成为新中国第一家国营百货零售商店，时任市长陈毅称其为“我们自己的商店”。1952年，“公营上海市日用品公司门市部”更名为“国营第一百货商店”，并于翌年正式迁入南京东路830号的大新百货公司大楼营业，开始“中华第一店”的赫赫历程。
“新中国成立后，零售业的环境丕然大变，非刚需消费（如奢侈品）消失，使四大公司无法按照过去的模式经营，营业额直线下降。郭琳爽虽想了很多办法，终究无力回天，1956年申请实行公私合营，很快得到批准。不仅永安公司，南京路上的其他商店也均按行业实行公私合营。”

在新新公司旧址开业的上海第一食品商店 澎湃新闻记者 许海峰 收藏
宋钻友提到，南京路上的经营者素有同业竞争的心得，如新新取消屋顶花园，建立文明戏和话剧专业剧场，同时重点打造新都酒家，避免与先施和永安同质竞争。
在计划经济的席卷下，国家统筹规划，1954年，上海第一食品商店在新新公司旧址开业，两年后，上海最大的国营时装零售商店——南京路时装商店在原先施公司旧址开业。除改营外，商业部门还在南京路增设了原来缺失的商铺，考虑南京路没有绒线专业店，合营后的恒源祥被调整到南京路。
经历了镀金时代爆发式的炫耀，南京路就像一个从青春期疯狂发育中暂停下来的少年，一幢幢大楼停止了向城市上空的扩张，房地产业戛然而止，而商业的滚滚洪流仍在这条街上荡漾。
“计划经济时代虽然将市场竞争视作资本主义，但强调为人民服务，仍然实行严格的质量管理，在这方面上海可能在全国是做得最好的。”宋钻友以绒线为例，讲述了计划经济时代上海对品质的坚持，“上海的外汇虽然很紧，为保证绒线的质量，上海多年一直坚持花费巨额外汇从南美进口羊毛。”

南京路曾是全国人民心目中的购物天堂（图为1990年代的南京路） 澎湃新闻记者 许海峰 图
薛理勇当时在外地生活，至今仍记着供销社新到一批上海货后，被一抢而空的情景。当时外地人来到上海，都要去南京路的百货商店疯狂采购，家里儿子谈女朋友，父亲会把腕上的上海牌手表摘下来作为“成人礼”，一辆上海自行车堪比现在的ABB（奥迪、奔驰、宝马），若是哪位姑娘的嫁妆里有一台上海牌缝纫机，更是无上的荣耀。
沾了“上海制造”的光，南京路依然是全国人民心目中的购物天堂，而今远赴巴黎老佛爷排队抢老爹鞋的年轻人，多不知道若干年前，他们的父辈、祖辈也曾在南京路百货商店的柜台前排过更壮观的长队。
2018年底，经过一年半的停业改造，上海第一百货强势回归，媒体报道称，“远东最大百货商店”再次惊艳上海滩。
升级后，原“上海第一百货商店”和“东方商厦”合二为一，组合成第一百货商业中心。两栋大楼中间的六合路商业街，以悬臂式挑棚轻盈地覆盖于第一百货商店（市文物保护单位）、一百商城、东方商厦之间，形成立体连廊凌空交织、交通与商业空间互联互动。
担纲六合路商业街设计的主设计师是同济大学建筑与城市规划学院建筑系副主任章明，他在第一百货华丽回归时发了一条朋友圈：“家里的第一台手提式4喇叭收录音机就是家父在市百一店的楼梯间里排了几个小时的队后买到的，没想到三十多年后，能和团队一起为它设计飞梯、连廊和天棚。”
章明的老师是郑时龄，这位中国科学院院士为上海留下的众多改变城市的作品，其中就有上世纪九十年代的南京路步行街设计。
上世纪九十年代中后期中国大城市兴起商业步行街建设热潮，比如1997年哈尔滨建成了中央大街步行街，1999年北京建成了王府井商业街步行街。
1998年8月20日，上海市政府决定建设南京路步行街，当时为同济大学副校长的郑时龄担任评审专家组组长，带领同济大学建筑设计研究院和黄埔区城市规划管理局的设计师负责深化和施工图设计。
哈同曾用铁藜木铺设的南京路，被铺上4厘米厚的磨光印度红花岗岩石板，曾经最早驶过电车的马路，在数十年后，率先禁止车辆驶入。
时代的洪流自遍地传奇的街上冲刷而过。在过去的一百多年中，只有崭新的大厦植物般在这条街上拔地而起，改造后，几何形的常绿灌木与四季花卉遍植其中，与休息座椅结合，进一步营造人与自然和谐相处的氛围。
自然，这个过去上百年在这条街上被忽略了的概念被隆重的拾起，先施公司与永安公司“对峙”的南京路浙江路交叉口，被安放入步行街唯一一处大型城市生活广场。白玉兰、广玉兰、大桂花、香樟和大面积草坪，昔日商战最剑拔弩张的路口成为游客休憩的“公园”。
“公园”的名字叫做世纪广场，新的世纪即将到来，这个频频颠覆又频频回望的“中华第一商业街”，就这样以前所未有的开放、宜人姿态，步入崭新的千年。