龙光地产：如何成就大湾区盈利标杆的

6月初，以深耕粤港澳大湾区而著称的龙光地产（03380.hk）在第16届（2019）蓝筹地产年会上，再度获评中国蓝筹地产企业。在行业近3年来的“规模狂飙”中，这家中型房企并不算突出，但随着新的地产周期到来和区域发展红利的兑现，龙光地产正在加速呈现自身的成长逻辑。

2019年初，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，“互联互通、创新发展、深化开放”的定位为这一世界级城市群开启了巨大的发展空间。众多专业投资机构亦指出，受益于中央政府直接推动和地方政府的强力执行，预计粤港澳大湾区经济将持续强劲增长数十年，区内的高端产业，人口和资金将不断汇聚，拉动该区域的地产需求持续增长。

粤港澳大湾区红利加速兑现之时，一直专注深耕珠三角及两广地区的龙光地产也更频繁地进入人们的视野。龙光地产创立于1996年，2013年在香港联交所主板上市，2019年，龙光地产位列“中国房地产百强企业”第23位、“中国房地产百强企业—盈利性TOP10”第4位，公司现有土地储备资源中逾80%均处于粤港澳大湾区。

龙光地产前瞻性战略布局与国家战略规划不谋而合，其2018年经营业绩的亮眼表现，也再次映证了众多专业机构对这家企业的判断。
公司财报数据显示，龙光地产2018年全年合约销售额人民币718亿元，实现营业收入人民币441.37亿元，同比增长59.4%；毛利润首次突破百亿大关，达到148.87亿元，同比增长56.4%；净利润人民币89.96亿元，核心利润人民币76.55亿元，同比增长65.7%，核心利润规模在同等规模房企中遥遥领先，甚至超过部分千亿规模房企。

与此同时，在反映企业业绩质量的核心利润率这一指标上，龙光地产继续保持行业领先地位。2018年，公司物业销售毛利率保持在35.6%的行业高位；核心净利润率高达17.3%，较2017年的16.7%继续高位攀升，稳居上市房企前列，反映出公司超强的盈利能力持续领先行业。

在反映公司自有资本运用效率和投资价值的ROE（净资产收益率）指标方面，龙光地产达到31.54%，较2017年上升近1个百分点,远远高于2018年上市房企（A股和H股，下同）9.80%的ROE均值水平，在上市房企中排名第6位。值得一提的是，与一些房企通过高杠杆推高ROE的模式不同，龙光2018年净负债率仅为63%，平均融资成本为6.1%，负债指标可谓相当健康。

龙光地产领先的盈利能力，除了与公司的优秀管理水平有关外，一个重要因素便是龙光的区域布局，凭借过人的战略前瞻性和定力，龙光深耕粤港澳大湾区的坚持，正在获得丰厚的回报。

德银的一份研报分析，龙光地产的核心竞争力是战略前瞻性拿地能力，和对国际大都市一小时生活圈价值点的精准判断。2007年，龙光购入临深的惠州龙光城项目，平均地价仅300元/平米，毛利率超过60%，打造了临深片区的标杆大盘项目。2014-2016年上半年，龙光抓住深圳地价和房价低迷周期，在深圳楼价急速上升前，前瞻性布局深圳四个地铁上盖及沿线的高价值项目，共投资310亿元，总货值超过1000亿，并在2017及2018年连续保持销售面积市占率第一名。

2018年，龙光地产延续了在大湾区的强劲发展势头，通过公开招拍挂方式在深圳、珠海、佛山等城市新增项目32个，新增土地总建筑面积约747万平方米；同时龙光在深圳、珠海、佛山等城市获得多个城市更新项目，这类项目占用资金少，利润率高，其龙光从收购到成功孵化仅用时不到1年半时间，成为公司新的利润增长。

龙光地产有关负责人表示：“公司去年继续以多元化和逆周期方式扩充大湾区土地储备，不断提升在大湾区主要城市的市场占有率和盈利规模。

截至2018年底，龙光的土储权益总货值为6520亿元，其中大湾区土储货值5356亿元，占总货值比重82%，已基本实现粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖，且在深圳、珠海、惠州等大湾区核心城市拥有领跑优势。

鉴于龙光在大湾区优势显著，花旗、大摩、瑞银、德银等多家国际知名券商屡次推荐龙光地产为行业首选标的。

对于2019年的发展，龙光地产用“新周期、新挑战、新突破”三个词进行了定调。“公司将根据人口迁徙、产业基础、就业机会、基础设施投资来判断投资机会，重点投资在全国最具经济活力的粤港澳大湾区”，龙光地产有关负责人谈到：“此外，环上海一小时都市圈也面临较好的投资机会，也有望成为公司新的增长点”。