10年后，有多少房子无人居住？手持20万要不要买房，听听专家意见

　　空置房的话题，不管聊多少次，话题热度永远居高不下。

　　在看涨房价的有房族眼中，空置率稍微高点无所谓，城市在发展，城区在扩大，公共设施逐渐完备，人口长期涌入是必然的，说白了，总会有后来者“接盘”这些空房子。

　　对看跌房价的刚需们来说，房子空置的越多，说明房屋的居住属性逐步丧失，价值与价格一旦产生背离，最终形成抛售，房价想不降都难。

　　听起来都有各自的道理，只不过站的位置不同，看的角度也不一样，今天，我们从空置房的角度，尝试解答两个比较热门的问题：10年后，有多少房子无人居住？现在手持20万，还要不要买房？

　　先说第一个问题，10年之后，无人居住的房子有多少？

　　首先，我们先算算所有房屋的总量有多少。

　　计算房屋总量，要用到一个数据，叫“城镇住房总存量”，根据统计局2017年的调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米。

　　注意，此处的镇区并非指的是农村，还包括很多热门城市周边的城乡结合部，还有比较发达的乡镇，比如长三角、江浙、沪苏宁杭、珠三角、莞佛等区域，因为人口长期流入，房地产市场空间也很大。

　　把平方米的总量换算成套数，按90平米一套房，所有城镇房屋总量大概是2.8亿套（不含2018年）。

　　以2018年为例，房地产新开工面积为18亿平米，销售面积将近17亿平米，取平均值17.5亿平米，仍以90平米一套房为基准，一年时间大概新增1900万套住房。

　　这样看来，10年时间，会新增1.9亿套住房，加上现在2.9亿套的存量（还要加上2018年的数据），到时候房屋总量会达到4.8亿套。

　　其次，我们再来算算未来10年之后的空置率。

　　空置率的数据很难找到权威口径，不少专家都是“公说公有理，婆说婆有理”，我们不妨多找几个数据作为参考。

　　公认的空置率的计算公式为：空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。

　　1994年至2008年，我国商品住宅空置率由16.897%降至6.339%，下降10.6个百分点，虽然降幅很大，但有一点需要注意：15年平均空置率分别为13.68%和11.28%。

　　到了2014年，西南财大中国家庭金融调查与研究中心发表《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》的报告，住宅市场的整体空置率达到22.4%。

　　到了2018年底，还是西南财大，发布的最新报告显示住房空置率为21.4%。从绝对数值来看，4年时间过去了，空置率甚至还有所降低。

　　综合1994年至今的数据来看，我们可以得出两个结论：第一，空置率长期呈增长状态，这一点不会改变。第二，短期空置率不会增长特别快，因为行情热度、城镇化、人口涌入城市等因素，甚至还可能有所下降。

　　所以，10年后的城镇住宅空置率大概是25%-30%之间。

　　有了住宅总量，也有了空置率，我们很容易得到结果：十年后，大概有1.2亿套房子无人居住。

　　猛地一看，这个数字挺多的，但是，正如我一直强调的，楼市未来面临的必然是分化格局，这1.2亿套房子，大多会出现在人气较差的三四线楼市，或者大都市圈的远郊和城乡结合部，并不会影响热点城市的吸引力。

　　再来说第二个问题，面对这样的形势，现在手持20万，还要不要买房？不妨听听专家的意见。

　　不少人可能会嗤之以鼻，不少县城房价都破万了，20万还能买来什么房子？

　　别小看20万的购买力，对不少城市来说，20万现金依然能买到不少房子，比如中西部和东北三线以下的住房，按照首付三成来计算，60万市值的房源依然很多，尤其是中小城市的二手房，房龄十年以内，还没有棚改的老城区，选择面很宽。

　　在今年三月份，敦和资管首席经济学家徐小庆，在国金总量经济闭门会议上发表演讲指出，从利率和房地产销售两个角度来看，现在的楼市与2014年、2015年很相似。

　　尽管环境相似，但趋势却有很大不同，徐小庆认为，房地产未来会走出“慢熊”，也就是说，销售额会呈现逐步阴跌、慢跌，而不会突如其来的大跌，房价也是如此。

　　从专家的意见中，可以提炼出两点，供购房者参考。

　　第一，是否买房，取决于城市区位。

　　同样是三四线，即便在东北和中西部，也有很大的差异，有的城市靠近核心城市圈，有的城市处于高铁、高速沿线，有的地方靠近省会，随着时间推移，十年后，这些城市大概率会“近水楼台先得月”，这些城市的刚需房，依然值得购买。

　　既然是“慢熊”走势，注定空置房会增多，房价进入“稳中有降”的状态，即便区位好的小城市也很难幸免，但对无房的刚需族来说，手持20万买房依然是相对安全的选择。

　　第二，要看个人的“生活圈”。

　　假如在一二线城市打拼多年，收入迟迟没有任何提升的希望和预期，而立之年仍然难以长期立足，拿20万回家买房是唯一的选择。

　　假如一直在家乡生活，所有的熟人、工作关系、生意往来都在当地，拿20万买房理所应当。

　　除了以上这两种情况，如果你依然年轻，在可预期的5年或10年内，收入和人际圈层都在持续扩大，或者正处于创业的黄金年龄，拿20万买房这件事就不要再考虑了，既不会满足房屋的居住属性，又无法为你带来安全感。