90后离不开的自如，负面不断，融资不停

文/ 袁玥

编辑/ 常雁

“毕业租房选自如”！又到毕业季，自如的广告出现在了各大城市的地铁、公交站。

长租公寓领域一直不缺玩家。

这也是巨大的万亿级蓝海市场，左晖、王石、雷军这三位，都相继成了二房东，先后成立了品牌公寓自如、泊寓、YOU+。

作为行业龙头，去年估值200亿元的自如，A轮就融到了40亿，捅破了该领域天花板。其中仅腾讯一家，就投了34.78亿，创下了中国长租公寓行业史上最高单次融资额。

如今，一年半时间过去。自如又开启了新一轮融资，据36氪消息这次自如又融资近5亿美元，腾讯、红杉继续跟投。

庞大的市场，资本争相追捧，却掩盖不了长租公寓频繁的触发“安全暴雷”。

01

一边精致，一边简陋

地上二层的公寓楼，楼道里厅堂明亮，走进屋子，暖色系的壁纸，北欧风格的木色桌椅，清新的桌布，精致的壁画…装饰温馨。

这是在杭州，自如旗下的一间出租屋。

而就在不久前，租客张磊感觉这间屋子有味道，与自如管家投诉后，对方让他找专业机构检测，并且强调要有CMA资质。

张磊找专业机构检测后，测到的甲醛含量与自如提供的检测结果并不相符。

这已经是自如连续第“N”次，因为甲醛问题被投诉。去年，“阿里员工去世，因为生前租2个月自如甲醛房”上了好久的热搜，再次将拥有房屋40万间、100万房客的自如推上了舆论的漩涡。

对于这类问题，自如管家惯常的操作手法，是给租户办无责换房、无责退租，退租并不是退全部租金，一般只退押金、以及剩余的房租和服务费。

但很多租客依旧觉得不合理，张磊说：“‘无责退租’是退还所有房租，现在却让我为以前的房租正常买单”。

“租房越来越贵，想住得好一点儿却被迫吸甲醛，活着真累。“张磊说。

在市场上，北京三元桥附近，10平米左右的单间，租金已经达到了3500左右／间。张磊们可选择的房子有两种：一边是简陋不堪、设施陈旧，另外一边装修精良，但是租金略贵，还有可能威胁健康。

自如甲醛事件的爆发，让一个一个的租房客们，站在一个分岔路口，不知道该迈向何方。

02

租房利好政策滚滚而来

纵使用户端抱怨连连，也挡不住长租公寓玩家的大步前行。

在拿到A轮40亿美元的发布会上，链家执行副总裁陶红兵开玩笑说，“自如还是卖便宜了。”

腾讯投资执行董事余海洋说，“投资自如是腾讯这么多投资中，拿到信息最少、决策时间最短的案子。”

“当时和Pony（马化腾）、Martin（腾讯执行董事刘炽平）打了几百字沟通，就定下来了。”

这次，自如可能又将融到5个亿美元。

回想短短几年前，在二手房市场大刀阔斧的链家，是瞧不起租赁业务的，而那时的自如还只是链家一个小小的内部创业项目。

为什么链家的中介团队，内部创业就能创出一个估值两百亿的公司？而且只用了短短5年时间？

在此之前，租房一直是个屌丝行业，房源分散在个人手中。从商品房出现到今天，租房市场出现了20多年，包租公包租婆们就存在了20多年。

从2017年开始，广州提出“租售同权”、上海推出“拿地只租不卖”，北京则在10月31号发布实施了规范租赁市场通知。

这一切都像是信号弹，在空中绽放出几个大字：租房时代要来了。政策的背后，是中国城镇化进程，给大中城市住房市场带来的压力。

蘑菇租房的联合创始人龙东平曾经给出过一个数据，在中国每年有2000万人进城，这些人相当于一个北京的人口体量。

租赁市场，将会成为继新房和二手房之后，下一个万亿级大市场。

目前中国租赁市场规模大概在1.2万亿，而房产交易额高达16万亿。虽然整个租房行业混乱不堪、鱼龙混杂，但也挡不住利好政策滚滚的诱惑。

不仅包租公包租婆们聒噪兴奋，地产商也涌了进来，开始做起了自己的品牌公寓。万科做了“泊寓”，龙湖做了“冠寓”，朗诗做了“朗诗寓”。

曾经，有人戏虐，年轻人租房总会遭遇这三点：房东的脸色、中介的欺骗、丈母娘的嫌弃。

如今，租房虽然还是会被丈母娘嫌弃。但在整个地产产业链中，租房是唯一能得到顶层制度红利的领域。

而自如模式最大的成功秘诀在于，顺势而为，自如从2011年最早入局，布局了重点的城市群。

2017年，在制度红利中，自如手握大量资本，疯狂获取租赁房源。如今自如管理的公寓已超过70万间。

03

安全问题，长租公寓商业模式之困

频繁爆雷的甲醛问题，实则是商业价值与用户安全之间的矛盾。

曾经有自如的员工菁菁（化名）向电商在线记者描述了自如从拿房到出租的整个过程。

业主将房源委托给自如出租，自如与业主以约定价签订3-5年的合同，合同期内，业主可以获得每年3%-5%的租金涨幅（后续价格与当前市场价格无关）。

合同签订后，自如负责装修，配空调、洗衣机、橱柜、微波炉、桌子、椅子、床等家具家电。这些家具家电和装修，在合同结束后，免费送给业主。

装修后有三天的检测期。

这三天的时间，销售可以联系租客，收付定金了，“70%的房子也会在这个阶段被抢走”菁菁说。

仅仅三天，检测期一过，就开放签约，入住。

虽然菁菁对这种模式有些反感。但她也不得不承认，自如的模式是国内当前租房市场，做得最好的。

从租户的角度来说，有了自如，可以一个合约期内不涨房租，配齐全套新家具家电，而不是使用包租公包租婆们的老旧家电家具。毕竟炎炎夏日开着老空调，扇着电风扇，照样出汗的日子，让不少年轻人不堪回首。

而且，自如服务完善，不但有每个月的保洁服务，家电家具有损坏维修也很及时，该退的押金从不拖欠。

这些是原本都是业主该做的事情（普遍租约合同内容），但真正能做到的少之又少，“起码在我长达两年的工作时间中，遇到的这种业主占比不超过20％。”菁菁说。

“如果有70％的业主能做到完全遵守租房合同约定，长租市场都不一定能发展起来。”

从业主方面，主要是图个省心，房子交给自如3年以上，拿了协定的合同租金，其他一概不用管。

不需要担心租户的变更，没有继续寻租的担忧，还能白得一套装修。

但是，自如万般好，最终还是为了盈利。要承担装修费，按时支付业主房租，还要保证出租价格够低，要做到这一切，房子就不能空置。

自如的商业模式，简单来说就是二房东，挣差价。（当然还有贷款分期、ABS融资等金融模式在操作，此处略过）

6000元月租金收的房子，不算装修费，空置一天就损失200元，100间房子，一天要损失多少钱？

如果出个规定，空气质量必须合格才可以上架签约，那么不管自如还是泊寓、冠寓还是蛋壳，都可以关门歇业了。