撰文|老船长
校对|阿特er
01
前几天,有粉丝在「深圳小鹿选房—房产交流群」爆料,位于宝中片区的新锦安海纳公馆开盘在即,价格可能有惊喜!
从各种渠道流传的消息看,关于价格,目前共有三种说法:7.5-8.5W/平、8.7-9.3W/平,以及朋友圈中介所说的9-10W/平。
最早有论坛网友透露,价格在7.5-8.5万/平△
有自称内部人士的人透露,价格会在8.7-9.3万/平 △
朋友圈中介称价格预计9-10万/平△
而在本周三(5月29日),老船长亲赴海纳公馆售楼部,现场得到的答复是,目前开发商还在积极申请备案中,最终价格还没出来。
至于具体开盘时间,预计在6月10号左右。
也就是说,现在离最终开盘,还剩不到半个月的时间。
作为6月深圳楼市关注度最高的新盘之一,海纳公馆目前的价格,就成为最大的悬念。
由于项目地段绝佳,又是难得的小户型,倘若定价合理,下月开盘估计要火。
至于该怎么买呢?
下面,老船长就来给大家说道说道。
02
新锦安海纳公馆,又名新锦安壹号公馆二期。
项目位于宝安区宝安大道与甲岸路交汇处,临近地铁1号线、5号线,步行5分钟可直达地铁宝安中心站、新安站和翻身站。
项目地理位置(点击查看大图) △
和主打大户型、面向本地土豪买家的一期不同,海纳公馆定位刚需盘,产品面积段只有三个:75㎡、89㎡和116㎡。
2016年初,项目一期开盘,目前只剩少量大户型在售。
紧邻一期的海纳公馆,由8栋高层住宅和1栋写字楼+商业裙楼组成,可售住宅建面共计18万㎡,另外办公产品4万㎡,商业1万㎡。
现场实拍的项目沙盘模型 △
其中,8栋住宅房源共计1890套,除1栋A/B座为3梯6户外,其余6栋楼均为3梯5户。
下个月的开盘,只开1栋A/B/C/D座4栋住宅,约1000套房源,均为毛坯交付。
项目基础信息和楼盘平面分布图,具体如下↓
项目基础信息△
项目户型平面分布△
项目楼栋分布 △
从户型面积可以明显看出,该盘主攻的是刚需客户,4.56的容积率和49层的楼层也有点高。
另外从现场沙盘模型看,小区的中庭园林给人的感觉比较大,但项目整体的绿化率其实只有30%,妥妥的刚需标准。
现场沙盘模型给人的感觉园林较大 △
在施工现场外面看,目前8栋住宅还在紧张施工中,均未脱绿网,但从高度看,各栋楼都已接近封顶。
目前项目的施工状态△
老船长绕着小区走了一圈后发现,小区东南侧的甲岸路和西北方向的兴华一路,车流较少,但宝安大道的车流量就明显不同了。
小区有4栋楼紧邻宝安大道一侧,与宝安大道平行分布,后期难免会受到车辆噪音、尾气影响。
半天都见不到一辆车的甲岸路,右侧为项目地块△
学校方面,海纳公馆对口的小学为海旺学校小学部,中学则是海旺学校,为九年一贯制的学校,在宝安区升学率排名一般。
距项目不远处的海旺学校△
商业配套方面,虽然项目自带一万方商业,但体量不大,只能满足日常生活所需。但从小区正门出发,骑单车7分钟,便可到达目前深圳最大的商业体——壹方城购物中心。
站在壹方城对面马路,拍摄到的项目情景 △
另外,在项目的东南向1.5公里处,便是目前在建中的华侨城欢乐港湾,一期占地38万平方米,将打造成为集滨海休闲、文化旅游等为一体的5A级旅游示范区。
而在项目东边不远处,便是宝安区政府所在地,从小区出发到宝安体育场、宝安图书馆,也十分方便。
03
如前文所讲,项目整体定位刚需,户型也以小户型为主。
其中,75平和116平有两种户型,而作为绝对主力户型的89平户型多样,但大都内部结构一致,只是在朝向上存在差异。
75平两房一厅一卫户型
75平的两个户型 △
作为小区最小户型,该户型为标准两房设计,户型方正但数量较少、只分布在小区1栋A座。
该户型具体有两种,内部结构相同呈对称分布,均为客厅出阳台设计,厨房面积较大,其缺点是客厅阳台均朝宝安大道一侧,噪音尾气影响较大。
想买该户型的朋友,推荐两个卧室均朝东南向的05户型,采光和通风性更好。
89三房一厅两卫户型
89平户型之一△
该户型为三房一厅两卫设计,为小区绝对主力户型,每栋楼均有分布,主要集中在1栋A/B座,另外1栋C/E座和2栋A座正朝宝安大道方向的户型,也均为89平。
虽然该户型数量良多,但均为客厅出阳台,另外厨房也自带生活阳台,主卧带独立卫生间。不足之处,在于厨房和卫生间面积较小。
对想买89平户型的朋友,老船长推荐1栋F/D座02户型。
该该户型客厅阳台东南向朝中庭,且2个卧室也均为东南朝向,避开周边主干道噪音尾气的同时,还能享受极佳的中庭景观。
116平四/三房一厅两卫户型
△116平的两个户型
作为小区面积最大的户型,116平户型主要分布在1栋C/D/E/F座和2栋A/B座的端头位置。
该户型结构方正,客厅均出阳台,带独立卫生间的主卧面积也较大。
其中位于1栋C/D/E座和2栋A座的 116平03户型 为三房设计,客厅卫生间面积较大,阳台有三个,缺点是实用率不高,进深稍大浪费面积较多。
对比之下,位于1栋C/D/E/F座和2栋A/B座的 116平01户型,其设计更为合理。
该户型为四房设计,极为方正,最小的房间可作书房或杂物间,客厅有两个大阳台,客厅主阳台、厨房和次卧面积更大。
想买该户型的朋友,推荐1栋D/F座01户型,客厅的主阳台、主卧和一个次卧,均朝东南向,客厅南北通风性好,另外该户型正朝中庭,景观和视野最佳。
04
以上便是对项目的户型分析。
总体而言,户型设计还是较为合理,其中一些户型还是相当吸引人的。
下月,项目即将迎来开盘,而且只卖1栋A/B/C/D座4栋住宅,约1000套房源,当天能否实现清盘,老船长觉得,产品不是问题,关键就看价格。
长期以来,宝安中心区不缺客户缺产品。宝中片区的新房刚需户型,一直处于断档的情况,片区新盘多以大户型为主。
迫于总价所限,大量刚需购房者想上车宝中,只能转战二手房市场。
目前项目周边,楼龄次新的现代住宅小区,二手房价格普遍在7-10万左右,开盘价若能控制在8.5万左右,较为合理。
片区二手房价格△
但是,开发商毕竟不是做慈善的,目前来看迟迟无法通过备案,大概率是上报的备案价格较高。
当然也不排除,最终项目会以低于外界预期的价格开盘。
如果真能如此,凭借片区居民超强的购买力,刚需群体旺盛的需求,以及宝安人民浓厚的地域情节,下月海纳公馆开盘大卖,不是没有可能。
而对下月的最终开盘结果,「深圳小鹿选房」微信公众号也会做密切关注,敬请期待!
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