公寓户型设计方向分享：提升居住舒适度、提高投资回报率

公寓产品的主力客群主要由自用者、投资客两类客户组成，因此公寓户型创新的方向也是围绕着自住、投资两个属性进行创新。

创新方向一：通过提升公寓户型的居住舒适区，扩大公寓自住客户比例，并能通过品质提升租金水平。

创新方向二：通过降低公寓购买门槛，增加租赁空间等方式，提升公寓的租金水平。

下面我将详细讲解户型创新两个方向的详细做法：

创新方向一：提升公寓户型的居住舒适度

公寓归根结底还是商业性质产品，因此更多遵循的是商业设计规范，这很大程度上影响了公寓的居住舒适度。近几年，越来越多的开发商意识到这个问题，公寓设计开始逐渐融入住宅理念，提升公寓户型的居住舒适度。

1、朝向采光创新——单元式公寓、单边廊公寓、采光天井、北向户型横向、核心筒北移。

公寓户型的最大缺陷就是朝向差、无采光。例如上图公寓项目就是采用传统的“回字型”点式设计，这种户型首先除了南边户型外，其余朝向的户型采光都有问题，北面户型无采光、西面户型有西晒、东面户型采光少，其次核心筒位于整栋楼的中心，直接导致所有户型南北不通透。

在公寓后期销售的时候，除了朝南户型外，其余朝向户型面临着价格折损、去化速度缓慢等一系列的困境。

（1）单元式公寓

单元式公寓平层鸟瞰图

单元式公寓摒弃了传统的公寓楼设计，采用住宅点式楼的设计方式，使得每个户型有多个朝向、南北通透。

上图所示公寓项目是3梯8户的单元式公寓楼，户户两面采光，实现客厅、卧室、厨房、卫生间均能通风采光的四明设计。该公寓楼每层由2户34平米1房1厅1卫、2户47平米2房1厅1卫、4户54平米2房1厅1卫组成，实现了3梯8户。

由于该公寓户型拓展面积较大，所以各个户型的功能间尺度十分适宜居住。客厅开间3米，主卧开间2.8-3米，次卧开间2.1-2.4米。

（2）单边廊公寓

4.8米挑高公寓单边廊整层图

4.8米挑高公寓单边廊户型图

单边廊公寓实现整个公寓的户型全部朝南，并且南北通透。

上图就是一个4.8米挑高公寓产品的户型图，整个项目只有朝南的一种户型，北侧利用无遮挡的走廊连接，核心筒外挂到走廊北侧或者楼栋两侧。4.8米公寓户型一层南侧是公寓、北侧是无遮挡的走廊，二层完全南北通透，北向位于走廊上方。

目前很多一二线城市已经禁止建设4.8米挑高公寓产品，但是平层产品依然可以建设单边廊。上图的公寓就是3.6米挑高的公寓，基本上和平层公寓别无二致，与4.8米挑高公寓的区别在于二层公寓不再横跨走廊。这种设计可以让公寓项目告别溢价不高、去化缓慢的东西北三种朝向的户型。

（3）采光天井

“回字型”点式公寓不再采用传统封闭式的设计，内部走廊一侧规划设计成采光天井、阳光庭院等。如此设计首先可以避免内部走道黑暗，增加户型走廊一侧的采光；其次可以让所有的户型都做到两方通透；最后可以在采光天井设计内部景观庭院，不但增加公寓观赏的景观面，也提升整个项目的档次和品质。

（4）北向户型横向设计

北向户型横向设计是对传统的“回字型”公寓点式格局进行的小型修改，整个公寓单层格局和原来的“回字型”点式格局基本一致，变化的是北向的户型设计方向，从传统的竖型设计改为横向设计。如此设计的好处是极大的极少了销售难度最大北向户型，与此同时北向户型开间扩大、采光面增多，特别是两边的户型拥有两个方向的采光，极大提升北向户型的居住舒适度。

（5）核心筒北移

公寓不再采用传统的“回字型”设计，采用长条形设计。核心筒设计在北侧，有效减少北侧户型的户数占比。这个创新只能说聊胜于无了，规避西侧、东侧户型，巧妙的利用核心筒的占用面积减少了少量北向户型。不过北侧的户型还是占到很大的比例。

2、功能空间创新——类住宅公寓、全生命周期公寓、三层空间公寓、功能空间转换

公寓设计中对功能空间重新定义或者重新规划，不再局限传统“过渡住宅”、“投资产品”理念，融入住宅功能或者完全以住宅理念去打造公寓产品。

（1）类住宅公寓

“类住宅公寓”完全摒弃了公寓的户型设计，直接套用传统的住宅户型，面积控制60-80平米之前。让公寓从“过渡性住宅”产品直接转变为“终身住宅”产品。

（2）全生命周期公寓

全生命周期就是一个户型能满足居住者不同阶段的居住需求，包括单身、两口之家、三口之家、三代同堂等。这种设计理念在住宅中运用的比较普及，个别“类住宅公寓”借鉴这种设计理念，把公寓当做终身居住产品进行设计规划。

（3）三层空间公寓

一二线城市对公寓层高实施严苛的限制，导致很多城市两层挑高户型无法建设。不过公寓（3.5米-3.9米）可以通过空间的转换实现三梯度功能空间，一层为功能区、二层为书廊、三层为卧室。

上图就是3.9米挑高公寓通过楼梯成功设计三层梯度空间。

一层布局客厅、厨房和卫生间，以及一个朝阳的榻榻米空间；

二层通过楼梯巧妙的利用储藏间上方，作为书房和办公使用，作为阅读以及工作的空间，既是办公室的延伸，优势家庭生活的一部分；

三层为卧室，下方是玄关和卫浴间。

如此设计首先从视角角度增加户型的宽敞度，因为从入口处到客厅，视角是一步步扩大，户型高度也是一步步扩大的，不会让人感觉到户型的狭小。其次通过地下榻榻米、楼梯走道增加户型收纳空间，增加使用率，第三通过转交走道增加了书房功能，提高户型的实用率。

（4）功能空间转换

百变智居是一种敞开式户型设计，各个空间未定功能、未定结构的公寓。公寓的各个空间可以自由转换、分割。在同一空间里面，根据时间不同、用途不同，分割转换出不同的空间结构，演变出各种各样的功能空间。

旋转青年公寓是一个更加前卫的公寓设计方式，目前暂时没有落地。他是规划一个20平米左右的公寓空间，然后通过一个旋转的机制改变各个空间功能。例如白天时候可以把卧室空间整个变成一个办公、餐饮空间，晚上可以吧餐饮、办公空间转变成卧室空间。

3、拓展公寓空间创新——两层变三层、挑高户型、走廊上方、公共空间、露台、阳台

公寓户型面积基本控制在50平米以下，对于居住客户而言，面积是十分的狭小。因此拓展公寓的空间面积是户型创新的重要方向，目前公寓主要通过赠送面积来解决这一问题。

（1）两层变三层

在前期建设施工时候，预计施工空间以及承重梁，后期把两层4.5米空间改成三层空间，户型的拓展率达到150%，同时户型的舒适度得到极大的提升。不过难度就是在与前期规划设计以及后期的施工。

（2）挑高户型赠送、走廊上方赠送

公寓最常用的方式就是挑高赠送，层高基本设计4.8米，在不增加建造成本的同时提升户型的使用面积，不但方便客户也利于公寓项目溢价，这种户型还常常采用走廊上方赠送的方式，因为走廊上方属于公共面积，挑高户型的二层远远高于一层走廊，正好赠送给客户使用。

（3）公共空间赠送

公寓可以采用住宅的赠送方式，规划设计时候预留各种采光空间或者公共空间，这些空间是不计算到建筑面积里面。竣工验收之后，开发商统一帮助客户建板，建设围墙。

（4）露台、阳台赠送

露台、阳台是最传统的赠送方式，其中露台可以采用奇偶层错层设计，2层中一层赠送。阳台基本上每户都可以赠送，但赠送面积较小，并且现在规划审批比较严苛，实施可能性较低。

4、定制家具创新——提升公寓户型收纳空间

在公寓装修中，量身定做各种收纳家具，魔术家具，提升整个户型的收纳功能，提高空间使用率，进而提升整个户型的品质。

（1）楼梯走道的设计

（2）沙发的收纳设计

（3）家具的收纳设计

创新方向二：提高项目投资回报率

公寓项目的主力客户就是投资者，投资者最为看重的就是投资门槛和投资回报率，投资门槛越低就能最大化的扩容客户基数，投资回报率高才能吸引客户投资。下面我们看看如何通过设计提升整个公寓项目的投资回报率。

1、户型最小化

18平米小公寓

18平米小公寓

30平米小公寓

挑高3.5米高35平米

万科、保利、绿地等品牌开发商竭尽所能的开发最小公寓产品。这是因为满足基本居住功能的情况下，尽可能降低公寓的面积是提高公寓投资回报率最直接的方法。一方面公寓投资客都是资金实力较小的投资客，他们对投资门槛、投入资金十分看重，降低公寓面积就是降低投资总价，降低投资门槛。另外一方面从租金回报角度，只要公寓基本居住功能完善，面积大小对租金收益影响不大，因此小面积公寓反而回报率更高。

2、面积不变，增加租赁单位——双钥匙、三钥匙、四钥匙户型

平层双钥匙户型

挑高双钥匙户型

挑高三钥匙户型

挑高四钥匙户型

在公寓租赁市场，客户对租赁面积并不敏感，但对独立的功能间需求强烈，一个50平米的公寓租金远远低于两个25平米的公寓。因此在公寓设计中，在同样的户型面积之下，通过出入口的巧妙设计和改造，把单一空间分割成两个、三个、四个独立的租赁单元，可以有效提升公寓的出租收益。

3、挑高溢价覆盖损失面积，提升项目性价比——6.6米挑高户型

在某些城市公寓产品的挑高户型需要双倍计容，也就是说如果做挑高产品会损失面积，得不偿失，但很多开发商会反其道行之，面积算双倍，那就直接做三层，价格买双倍的价格，也就是买两层送一层，如此设计依然能提高户型溢价率，获得客户青睐。

南京某项目就是采取如此操作，户型做到6.6米，面积1.5倍计容积率；平层18000元/平，挑高26000元/平，溢价44%，基本覆盖重复的计算面积。对于客户而言得到极大的实惠，买了两层赠送一层，对于开发商也没有损失，建筑成本没有上升多少，还加速项目快速去化。

总结：公寓创新方式多样，值得住宅设计的借鉴

公寓由于产品天生的缺陷，很容易陷入滞销，因此设计师绞尽脑汁，对户型进行各个方面的创新尝试。与之相比住宅产品基本不愁销售，户型创新上已经远远落后公寓，甚至很多房地产项目最基本的无缺陷户型都无法做到。

文/冷眼看地产 未经本人同意，拒绝转载!

我是从业15年的资深专业地产分析师，不为流量折腰，只发布专业、客观、中立的房地产知识，希望得到专业购房知识，避免购房陷阱的请关注我。

如果您喜欢这篇文章，请大家点个赞，以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集，如有侵权请尽快联系，我将在第一时间删除。