古代房产的“限卖令”

古人限制房产出售，一为抑制兼并，二为惩治垄断，三为约束官吏。

中国古代很早就有房产交易活动，也有从事房产中介交易的专门机构，但中国古代很少出现“房产热”，这与各朝代长期坚持执行房产交易的“限卖令”有关。

一房难求

限制对象

中国古代很早就有土地和房屋买卖的活动，在一尊西周时期的青铜器上有段铭文，说的是公元前919年3月的一天，有个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，以换取价值100串贝币的几件奢侈品，这被认为是目前所知的中国古代最早的房地产交易活动。

除土地交易外，房产的交易活动后来也越来越多，宋朝时达到了繁荣。宋朝在房产交易方面建立了许多完备的制度，其中有一些是针对出售对象的限制性规定，当有房产需要出售时，业主必须先征询族人、邻人们的意见，上述人群享有优先购买权，亲戚、邻居不要时才能拿去销售，这就是“求田问舍”。“求田问舍”的制度其实不是宋朝人的发明，宋人郑克在《折狱龟鉴》中说“卖田问邻，成券会邻，古法也”，看来这项制度诞生的时间要早得多，并且在宋朝以后的历代也都沿用，一直到民国时期，报纸上还常有“某房已谈妥买卖，该业主的族人和邻居们如有异议请速与购房人联系”之类的启事。

宋朝还对族人、邻人的房产优先购买权做了细致规定，如《宋刑统》中所载《户婚律》规定：

应典卖、倚当物业，先问房亲，房亲不要，次问四邻，四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。如业主、牙人等欺罔邻、亲，契贴内虚抬价钱，及亲邻妄有遮鄙者，并据所欺钱数，与情状轻重，酌量科断。

其中不仅规定了优先购买权的次序，还规定了对违规行为的处罚。

限制房产出售的对象，其基本出发点在于抑制兼并，西汉《二年律令·户律》中规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”也就是说，想购置房产，要买的房产必须紧挨着本人现有的房产，否则不许购买，这项规定与“求田问舍”异曲同工。

在这类“限卖令”实施的同时，各朝代还对向官员出售房产有着更严格的要求，比如元朝初年规定，任何人都不得向前往江南任职的蒙古官员出售房产，当时一些蒙古官员到江南任职后，在当地掀起了一股强买房产的热潮，引起了很大民愤。

明朝以“重典治吏”著称，在官员购置房产方面规定更严格，其中规定“凡有司官吏，不得于见任处所置买 田 宅 。违者笞五十 ，解任，田宅入官”，也就是说，任何人不得向在本地任职的官员出售房产，官员自己也不得购置，违反规定的一律就地解职，所涉官员还要挨50大板，花钱买的房子也得充公。

清朝类似的约束又进行了加码，规定“旗员历任外省，有在任所置产者，勒限责令，变价回旗。如有隐匿不报，查出财产入宫，地方官失察，照例议处”，也就是说，不仅知情不报的人要连坐，事发地相关官员还要负一定责任。

《宋刑统》

限制渠道

如果族人、邻居们都同意出售，又不卖给官员，是不是就可以在市场上自由交易了呢？也不行，因为还有其他规定，比如必须通过牙行等机构去销售。唐明宗时诏令“如是产业、人口畜乘交易，须凭牙保。如有违故，关联人行科断”，《宋刑统》中也有规定“田宅交易，须凭牙保，违者准盗论”。

牙行，又称牙纪、牙郎、牙商等，是在市场上为买卖双方说合并抽取佣金的商行，也就是中介机构。这一类中介机构早在春秋战国时期就出现了，到宋朝时发展到繁荣阶段，根据分工不同，有米牙、茶牙、马牙、田宅牙等，其中田宅牙就是服务于房产交易的专业中介机构。

至少从南北朝开始，朝廷就注意到牙行在规范交易行为中的作用，规定不经牙行而进行的私下交易一律为非法。之所以要对交易各方进行强制性约束，是因为所有的“限卖令”规定要得到切实执行，交易过程就必须可控，而官府的力量有限，牙行成为官府加强房产管理的重要辅助。

各朝代也制定了许多有针对性的规定，以防范不经过牙行私自交易的行为，有的发动百姓进行监督，对于私自交易经举报核实的给予举报人奖励，有的实行“划片包干”办法，将一定区域内的交易活动划归某一专业牙行进行管理，该牙行要定期向官府报告本区域内的交易情况，出现违规行为的，牙行要承担连带责任。

限制收益

通过牙行进行交易，买卖双方自然要向牙行交纳一定费用，这种中介费被称为“契纸钱”，除此之外还有一些杂费，如立契约要加盖印章，还要向负责公章管理的人员交“朱墨头子钱”，一个完整交易下来，房款以外的费用还要付出不少。

买卖双方还要向国家缴纳一定比例的契税，其名目各朝代不太一样，西周称“廛布”，西汉称“赀算”，唐朝称“间架税”，宋朝称“屋税”，元朝称“宅税”。按照东晋的标准，房产交易过程中产生的契税税率约为4%，其中卖方承担3%、买方承担1%，标准不算低。除交易税外，有些朝代还会根据每户财产的情况确定其他税赋的征收标准，拥有的房产多，所承担的综合税赋就重。

如今保存完整的宋朝时期的房子

经过上述一系列限制性措施，人们购置房产的热情就大为降低了，甚至一些“刚需”也常常被压制，许多官员宁愿租房住也不愿意买房。唐朝诗人白居易初入仕途时在长安担任九品校书郎，一开始住在永崇坊的一个道观里，后来在“出租屋”的集中区长乐坊租了几间房子居住。宋朝官员待遇较优厚，但租房居住也是一种普遍现象，宋朝学者朱熹说“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋”，宋朝诗人王禹偁写诗说“老病形容日日衰，十年赁宅住京师”。

中国古代也有许多房产“限购”政策，但各朝代往往把管理和调控房产的重点放在“限卖”上。房子买来却很难出手，人们自然不会热衷炒作房产了，这是中国古代很少出现“房产热”的根本原因。