来源：金融界网站
广佛肇一体化，原本应该受益最大的城市，房价却坠入寒冬。
在讲珠三角这座坠入寒冬的城市之前，我们先看看最受关注的苏州是怎么样的，体会房地产的极地体验。
与一位苏州当地檀香聊天，据说目前苏州楼市画风是这样的：
苏州园区：怎么样，限价限售我照样涨！
苏州姑苏区：不限价，我也很平稳，不大涨不大跌，羡慕去吧！
苏州园区：我......告辞！
5月11日，苏州发布调控新政，重点是园区和新区部分板块，取得预售证的新房，取得产证满3年后才能交易，园区二手房取得产证满5年才能交易。
终于，苏州开启史上最严限售。从酷暑到极寒有多久？一天。
五一节前，澎湃报道苏州限购政策在路上，一两年前在苏州布局的资金，已经借机套现离场了。
苏州园区、新区限售政策，压缩了一二手房流动性，短期炒房客在三五年内无法套现。园区存量房价格被抬高，部分刚需将转向其他区域。
苏州是长三角代表城市之一，距离苏州1500公里以外，有另一个大湾区明星卫星城肇庆，房价跌入谷底。
同样是卫星城，一个升入天堂，一个坠入冰窟。现在，两个一起入水。
珠三角这座后花园城市 现在为什么备受冷落？
4月25日，易居研究院发布2019一季度《中国百城房价报告》。对100个城市进行五级价格划分，包括超高房价、高房价、中等房价、低房价和超低房价。
大于2万元/平米，属于高房价，在1.2万到1.4万/平米之间，为中等房价，低于8千，为超低房价。
易居还做了一个划分。
这100座城市，从2019年以来，新建商品住宅成交均价同比涨幅到底是高还是低，综合房价历史涨幅、城市GDP和CPI增速、各地房价调控目标等，合理区间定为0到10％，依次排列为过热、偏热、合理、偏冷和过冷5个区间。
结果如何呢？
今年一季度，100个城市有23个进入房价过热区间，中山涨幅最大，为61％。有5个城市进入过冷区间，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。
肇庆曾经是热门卫星城，我去过，山青水秀的，人不多，有座山像睡卧的美女，挺适合当广州后花园的。
可是，人算不如天算。肇庆经历2017年快速补涨，2018年回归理性，2019年整体市场下行。
尽管，肇庆是大湾区唯一不限购的城市，但你不设防，并不代表受欢迎。刚需逐渐被消化，各大板块楼盘降价跑量，成交价格相差极大，整体市场开始下行。
撑不住，开发商降价大甩卖！
经济下滑，房地产销售压力越来越大。
据中原地产数据，2018年，肇庆商品房成交面积752万平米，同比增加26％，成交均价7091元/平米，同比上升16％，成交金额为533亿，同比上升54％。
尽管楼市成交面积、成交均价和成交金额都创下历史新高，但住宅市场已经在放缓，截止2018年底，肇庆商品住宅库存去化周期12个月。
跟苏州不一样，肇庆购房门槛不高。
作为大湾区少有的不限购城市，肇庆首套首付只需30％，房贷利率上浮20％。外地户籍二套首付40％，利率上浮30％到40％。部分项目还有无息分期，首付最低1成，剩余开发商垫资，购房者1年内分两次交清。
肇庆根本没有到动手降温的程度。
之前三年，肇庆棚改主要集中在鼎湖区，补偿标准为装修房5800元/平米，毛坯房4000元/平米。未来棚改集中在高要区，板块内有大量城中村、工业用地。棚改进度缓慢。
肇庆曾经为什么这么热？
2017年，肇庆市场起飞，广州330新政后，房产需求外溢，一年内肇庆房价翻倍。
2018下半年，市场转冷，买家观望，2018年8月后，开发商下调售价，幅度10％到20％不等，鼎湖区跌幅最大。2019年后，新开楼盘房价基本回调到九三折。
进入2019年，平均去化率降低到30％。
中介日子难过，根据当地中介说法，项目销售佣金普遍在1.6％到2％，市场大幅降温。
广佛肇一体化 广州佛山秀肌肉 肇庆抖抖缩缩
2017和2018年，肇庆大受市场欢迎，当时主打两大卖点。
一是高铁接轨广州、佛山，广佛肇交通一体化。
二是产业分工合作，广州主打服务和高新技术产业，佛山、肇庆定位于先进制造业，配合广州，最大程度发挥规模经济效应。
离核心城市越远，吸力越差，这是级差地租。
广佛肇三个城市里，离核心城广州越远，产业层级就越低，佛山那些牛得不得了的镇子除外。
广州商务机构、服务类产业，比如会计、法律等行业，持续向市中心聚集。制造业、物流、大学新校区向周边城市转移，带动周边大型商超和服务业。现在，临广片区非常热，大家挥汗提前布局。
根据统计公报，2017年，广州第三产业占比为71.75％，佛山、肇庆以第二产业为主。
广州未来主攻方向是信息技术、人工智能、新能源和生物科技、新材料，总而言之，挺高大上的。佛山、肇庆承接广州外溢部分，进行产业分工、转化。
肇庆需要看两个大哥的眼色行事，从2013到2017年，肇庆累计承接产业项目412个，大部分来自于广州、佛山。肇庆强调的是，自己美，确实美，但想买后花园的人已经买了，现在要看肇庆经济发展怎么样了。
广佛肇产业一体化刚刚开始，房价已经不低了。
肇庆内部经济发展非常不平衡。
肇庆下辖端州区、鼎湖区、高要区和四会市，以及广宁县、怀集县、封开县和德庆县。从城市规划来看，以西江为分界线，划分出东西两个城区。端州区商业配套成熟，高要区规划落地速度慢，肇庆大湾区政策落地速度，比预期要慢很多。
卫星城市有宿命，美的时候，大哥会过来，有点事儿的时候，就备受冷落，人口往周边核心城市涌。
肇庆人口流出，截止2018年底，当地常住人口415.17万人，同比增加3.63万人。人口向广州、佛山、珠海等城市转移，2018和2017年，肇庆常住人口增速分别只有0.88％和0.74％。
房价 政策 产业三重洼地 为什么就是涨不了？
肇庆被大湾区遗忘，肇庆内部不同板块，房价差异很大。
端州区作为主城区，新房价格在1到1.2万元/平米。端州东作为新市中心，政府发展中心，商业配套和优质教育资源齐全，是房价高地，新房均价在1.2万元/平米以上。
鼎湖区玩了一把概念。
此前，计划将新政府职能设施移动到鼎湖区，当地地价借东风节节攀升，目前一手房均价在8000元/平米。
可是，政府驻地不会搬过去，鼎湖存量房多、价格高，前期趁利好过度开发，鼎湖部分存量项目有价无市。
高要区很平稳，一手房价格在7000元/平米左右，高要区存在大量未开发的生地，地价在三个区中最低，经济也不如端州和鼎湖区。
因为于区域经济发展不平衡，肇庆内部有个鄙视链，一江相隔的端州、高要片区就有购房鄙视链，发达经济区的客户不会去滞后板块买房，瞧不上。
肇庆本地客户喜欢100平米以上的四室一厅或者两厅，小户型需求不大，本地人了解本地需求，知道哪些楼盘性价比高，高价盘不容易去化。
肇庆未来楼市压力，主要来自三个方面：
一是供求关系失衡，近三年大量供地，单宗地块体量经常突破百亩，甚至出现800亩超级大盘。
二是竞争激烈。广州、佛山的外溢购买力，在中途可能被三水区、肇庆大旺高新区拦截，处于西面的肇庆并不占优势。
三是本地需求饱和，改善需求断层，当地经济以旅游为主，能够吸引大量劳动力的工业、企业并不多，后续需要继续大量承接广佛产业链。
肇庆不会出现苏州买房的悲催情况：
一位在苏州园区工作了10的工程师小王，看着6万/平米的房子，咬咬牙，迫不得已，把新房买在了30分钟高铁外的上海郊区，因为上海郊区更便宜......
肇庆成了大湾区的悲催城市，房价、产业、政策三重洼地，资金却没有大量进入。尴尬！
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