激情过后！小阳春告一段落，天津楼市下一步要……

　　自从今年春节后，“小阳春”这个词的出镜率奇高，事实上，也并非干打雷不下雨，楼市确实回暖了。

　　在这波热闹的行情中，大家都在猜测，今年小阳春的有效期是多久？

　　其他热情高涨的城市我们不做评论，就天津楼市来说，这波小阳春的时长大约为：2个月。

　　没错，在现在的时间点内，小阳春已经接近尾声了。

　　无论何种行情，开端与结尾都有“标志性事件”。

　　1

　　复盘2019天津楼市小阳春

　　来复盘一下今年的小阳春。

　　能实锤小阳春无疑的“标志”，是很多项目开始酝酿涨价，并且加推节奏已经上升到“紧急”的状态。

　　万科西庐价格体系调整到小高层毛坯价20000元/平米，还有很多新房或许最终涨价没能“落地”，但在那一时期都出现了很明显的“意图”。

　　金地艺墅家在3月基本每周末都有加推；星河国际3月1日开盘的高层很快售罄了，3月2日又赶紧再加推……整体市场加推节奏很紧密。

　　同时，一些项目售楼处里也是人头攒动。

　　这些都是当时市场的主流现象。

　　我们一直都说，即使是小阳春，楼市也是分化的，虽然有开盘售罄的，但也有售楼处里空荡荡的。

　　只是说，涨价、紧急加推、售楼处人多……是“发声”最多的现象，这也是给小阳春盖上实锤章的重要标志。

　　那么，标志着小阳春进入尾声的，就是如今很多项目的“大力度特惠”。

　　比如和平翰林公馆、路劲太阳城、金地藝墅家、社会山西苑、大唐盛世、龙洲道188号、天房璟悦府、新城樾风华、上东金茂府、新业御园、融创伍杄岛、鸿坤理想城……

　　多个项目在最近一周都给出了特惠房源，优惠3-15个点不等。

　　同样的道理，即使小阳春进入尾声，楼市也是分化的。

　　比如贝肯山、碧桂园大都汇4月20日开盘售罄了，宝坻金厦龙第公府、力高阳光海岸开盘去化率都相当高。

　　但现在的主流发声并不再是酝酿涨价、紧急加推等，反而特惠房源、一口价优惠占了C位。

　　二手房方面，几乎与新房行情是同步的，成交量是最有力的佐证。

　　从春节假期后的第一个周末开始，成交量起势，不断冲高。

　　在3月中旬达到顶峰，周末最高成交量达264套，日均成交量在130套左右。

　　进入4月以来，成交量有所回落，周末最高成交量为148套，日均90套左右。

　　据了解，3月天津二手房购房人群中，外地人占比约70%，而4月份下降到60%。一般外地人都是在周末来津买房，因此周末的成交量有所下滑。

　　今年的楼市一定还是小波段行情，而第一波段——小阳春的持续时间大约2个月，从2月中旬到4月中旬。

　　如今正以各种“大促”的形式，宣告结束。

　　2

　　别太敏感

　　需要大家正视的是，这是一个正常现象。

　　每年的小阳春都不会是一个“持久战”，甚至可以说，今年的小阳春相对来说成色十足。

　　天津的购房需求就像行人过红绿灯，凑齐一波，一旦变灯，就走一波。

　　很显然，2018年积累的需求，在年初政策放松的刺激下，已经在小阳春中释放得差不多了。

　　接下来市场又进入了“积蓄能量”的状态，等待下一波段的的来临。

　　很多人都将天津小阳春的结束归于“419政治局”会议，但事实并非如此。

　　天津的这波行情是自然发生、自然结束的，并不存在外力压制。

　　楼市很敏感，其实我们更敏感。中央一句话，胜过千军万马。

　　因为有些地方一季度的小阳春，过头了，上头就要给地方一些压力了。尤其是南方城市，又感受到了高地价的压迫感，市场也很亢奋。

　　这里面有很多原因，有宏观信号的积极解读，有金融宽松和货币灌水，也有你吓唬我我吓唬你的舆论煽动。

　　但天津并不在这次“冒头”的城市中，看看天津的推地节奏和价格，都很漂亮啊。

　　中央的信号还是要接住的。

　　至少有一点明确了，房价还是不允许出现明显反弹啊。

　　大涨可以被摁住，大跌也可以被拉住，对刚需是利好，对投资是利空。

　　如此一来，大家都要调整好心态，房子只是一种长期持有的资产配置。

　　简单的讲，在今年，购房者担心的房价上涨，以及房企高价拿地、指望价格大幅松动的情形，都不会出现。

　　接下来天津的行情，很有可能会回到去年四季度的状态，热度会慢慢降下来，等待下一个刺激点。

　　最可期待的就是“落户政策放宽”，这也是今年全国范围内的“主旋律”。

　　3

　　小阳春“后遗症”显现

　　天津的小阳春基本告一段落，但“后遗症”出现了，并在持续着。

　　今年的小阳春，主要是新天津人推动的，他们的购房需求是低总价、小户型。所以，环城200万以下的小户型新房都特别走量。

　　同时，老破小也是新天津人的“着眼点”之一，150万以下二手房的价格较2018年底平均涨了10%，可见购买力有多强。

　　根据贝壳二手房数据，3月天津14个区中，二手房成交量最高的是南开区，其次是河西区。

　　数据来源：贝壳找房

　　具体来看，南开区成交量最高的是王顶堤，其次是向阳路；河西区成交量最高的是挂甲寺，其次是下瓦房和小海地。

　　数据来源：贝壳找房

　　数据来源：贝壳找房

　　这些板块中，大多都是老破小，总价100-150万左右。老破小有人接盘后，拿到钱的业主是要去改善的。

　　这也是我们一直说的，小阳春过后，天津楼市就面临换挡，活跃的二手房市场带动了改善需求的释放。

　　现阶段，更多的是预算在200-250万左右的刚改需求。

　　对于刚改来说，地缘性是很强的。

　　南开区的刚改购房者，势必要沿着外环线选房，目标就是西青区的中北镇、精武镇、李七庄。

　　事实也如此，小阳春接近尾声，但李七庄还在持续火热，最大的原因是，握着卖房款的南开业主们陆续进场了。

　　艺英里4月22日新加推洋房，已经带上了精装修，均价23000元/平米，并可能与车位一起卖。2月时洋房的价格为毛坯20000元/平米。

　　锦庐目前洋房均价22000元/平米，毛坯，据了解，后期也要加精装修。

　　这与一些“大力促销”的新房是完全不同的画风，因为有需求量托着。

　　毕竟李七庄距离外环线更近，附近还有地铁10号线，总价能控制在250万以内，符合南开刚改的需求。

　　精武镇的华苑西组团也是他们的“瞄准点”，刚好“镶嵌”在外环线边上，与南开区的融合度比较深。

　　格调松间3月30日加推南里洋房和高层，全部售罄。高层均价23000元/平米（26层）；洋房均价29000元/平米。高层最小109.4平米，总价最低240万左右。

　　目前19号楼小高层已启动排卡，即将加推130平米户型。

　　这一组团另外可选的还有联发地块，纯洋房社区，主打刚改，预计6月亮相。

　　另外一个刚改“虹吸点”是精武镇的学府工业区组团，紧邻地铁3号线高新区站，也是王顶堤和华苑的“外溢区”。

　　旭辉地块楼面价12736元/平米，据透露将由美的地产操盘。

　　相比之下，精武镇的大南河组团，也就是万科西庐和金地艺墅家（南区）的位置，还是更偏重于刚需，改善氛围还没有那么浓。

　　中北镇的改善属性有些拔不上去，翡翠嘉和、禧瑞郦城、万科西华府总价段都要在300万以上，刚改还不太够得着。

　　万科西华府目前仅推洋房，最小面积125平米，高层暂时不售。

　　接下来楼市冷静的一两个月，一定还会是“点状”火热。李七庄、精武镇华苑西组团、学府工业区组团将是“换挡”后的接力选手。

　　河西区的刚改就没有那么“幸运”了。

　　二手房最活跃的地区都在黑牛城道以北，但却没有新房供应，手握100多万房款的居民只能向南走。

　　但是新八大里、陈塘、新梅江起步区的总价段都要在400万左右。

　　河西的刚改只能继续向南，但他们都是很“傲娇”的，津南区入不了眼，可海教园没问题。

　　毕竟是天津第七区，又有一张学校的“王牌”，马上地铁6号线就要通车，这样高逼格的板块，河西人民是能认同的。

　　所以在小阳春之后，楼市的另外一个热点出现在了海教园。

　　雅居乐御宾府4月20日加推了24号楼，小户型89平米，均价22500元/平米，总价能控制在200万出头。

　　非常符合河西居民的刚改需求，因此就不奇怪十几分钟就卖了十来套房。

　　仁恒海和院南苑4月20日也加推了洋房，带精装的均价22000元/平米。

　　景瑞翰邻有一款95平米两室户型，可以做成小三室。刚改在控制总价的同时，最看中独立空间的增加，尤其是两个孩子的家庭，小三室才是标配。

　　接下来要入市的是路劲赞成，预计86平米总价170万起，106平米总价200万起。

　　可以发现，海教园如今正在回归小户型，一改之前“大而贵”的作风，也是在迎合市场需求，你看现在的“成绩”多优秀。

　　当然，河西老城的居民也会向西青区外溢，比如格调松间就有一部分客群是来自河西区。

　　南开区、河西区这两个全市二手房成交量最高区，在接下来的一段时间，将会带动西南部的一些刚改板块，成为楼市换挡后的“聚焦点”。

　　但这并不代表刚需盘会瞬间冷下来。

　　去年引进的13.3万“海河英才”还在陆续进场，而今年第一季度又引进了2.3万人，这都是潜在的购房需求。

　　接下来将是“刚需接盘，刚改启动”的一个轮动节奏。

　　我们之前一直强调，在今年小阳春这个波段中，也就是3、4月份，最适合卖小房子换大房子。

　　有的群友按照这个节奏行动了，确实小户型房源在涨，但大户型房源还在降，这就成功的在这一波段中踩对点了，也算是受益了。

　　今年是多波段行情，有置换需求的购房者，后面还有机会可以把握。