上海长租公寓品牌哪家强？第一名竟然是…

　　网易×联城行“上海长租公寓品牌势力榜”正式发布

　　2019年是上海市房地产市场加速转型发展的一年，围绕着''房住不炒''的中心思想，大量政策开始向租赁市场倾斜，伴随着资本纷纷流入租住领域，长租公寓行业也由此驶向发展的快车道。

　　而另一方面，一线城市租住市场的竞争也变得越来越激烈，每过一段时间上海都有新的公寓品牌诞生。对刚刚毕业的年轻租客们来说，在租金水平相似的情况下，如何对众多公寓品牌进行甄别成为了最让他们头痛的问题。

　　为了向外界与行业传递更真实的上海公寓行业信息，并帮助C端用户找到适合的租住产品，满足他们的切实需求，4月26日，网易房产联合专业房地产评估机构联城行以及上海房地产估价大数据研究中心正式对外发布“上海长租公寓品牌势力榜”2019年Q1季度榜单，旨在公正、客观地为市场带来全面准确的上海长租（集中式）公寓的综合实力和品牌影响力。

　　榜单说明：

　　网易房产×联城行“上海长租公寓品牌势力榜”通过大数据的方式，多角度采集了上海各大集中式房企公寓品牌、运营商公寓品牌在租金、运营、舆情、融资等方面的真实数据情况，通过构建评价长租公寓的五大关键数据维度，加以权重分析和多维评估，全面准确地反映出上海各大长租（集中式）品牌的综合影响力，并以季度榜单的形式进行最终呈现。

　　五大关键数据维度具体包括：品牌影响力，拓店能力，市场规模，入住率以及服务能力。根据五个一级指标，建立二级指标体系，二级指标包括：网易指数、日均搜索量、舆情曝光、单位坪效、新拓房源、门店数量、房源规模、融资情况以及入住率等。

　　通过上述二级指标的梳理，得到量化方式，采用不同的权重汇总到一级指标得分，再通过一级指标之间的权重关系，计算总的得分，并对上海市19家集中式公寓进行了最终的排名。

　　数据来源：网易新闻客户端、上海联城房地产评估咨询有限公司、上海房地产估价大数据研究中心

　　数据周期：2019年1月1日——2019年3月31日

　　1、2019 Q1长租（集中式）公寓势力总榜

　　在2019年Q1季度中，魔方公寓凭借着在上海较大的市场规模，和3月的1.5亿元美元D轮融资，强劲的扩张势头帮助其夺得了本季度长租（集中式）公寓势力榜的第一名（40.4分，满分为50分）。

　　紧随其后的是背靠万科、快速发展起来的泊寓以及酒店系长租公寓品牌城家公寓。两者在市场规模上表现相当，泊寓在入住率和品牌影响力的表现上更胜城家公寓一筹，而城家公寓则在拓店方面和服务能力两项上表现得更好。

　　并列排名第4的是湾流国际社区和V领地，这两家都是在行业内较早布局集中式公寓市场的公司，在整体发展过程中因为良好的运营得到了资本的青睐。

　　从一季度上海长租综合市场表现来看，房企系背景的集中式公寓品牌在本季度内依旧维持着较快速度的扩张趋势，而且从企业的综合实力上看，尽管部分房企系公寓品牌起步较晚，但已经逐渐赶上行业内最早一批起步的公寓品牌。

　　在榜单的第6-10位中，就还有3家是开发商背景的公寓品牌，分别是旭辉旗下专注于职场白领和都市新青年的旭辉领寓（柚米）、龙湖旗下的冠寓以及朗诗旗下的朗诗寓。

　　2、2019 Q1长租（集中式）公寓品牌影响力TOP 5

　　品牌影响力，是消费者对品牌的直接评价与认可。通过C端读者用户在网易新闻客户端中的日均搜索数据和品牌关键词出现的次数等关键性的二级指标数据，并加以权重分析排序，我们得到了本季度中，品牌影响力最高的5家长租（集中式）公寓品牌，分别为魔方公寓、泊寓、冠寓、城家公寓以及青年汇。

　　其中，魔方公寓由于在今年年初时成功获得了D轮1.5亿美元的融资，因此获得了大量的行业舆论关注，在宣布完成融资的同时，魔方还提出将加快其轻资产战略的进程，引发了行业对于轻重资产模式的热烈讨论。

　　而同为房企系的泊寓和冠寓则在各个二级指标的数据上表现趋同，并列排在了第二的位置。

　　值得注意的是，尽管没有最终入围到品牌影响力的TOP 5，但在品牌影响力指标上，碧桂园旗下的碧家国际社区排在了第6位，品牌指数上只比排名并列前4的城家公寓、青年汇少了0.4分。

　　3、2019 Q1长租（集中式）公寓服务能力TOP 5

　　服务指数是通过基于第一季度中真实的市场调研数据，包含公寓公区配置、房间内装修及配套程度、舒适度等方面，以各家公寓门店消费者对服务满意度，服务费的价格设定和公寓单位坪效能力等数据作为二级指标，从而综合衡量出品牌公寓的服务能力。

　　此榜单中，朗诗寓和城家公寓以8.4分（满分10分）的服务指数并列第一。朗诗寓主要以高端公寓为主，注重生活品质和公共休闲区域，公司管理人员整体质量较高。而城家则注重房间的配套服务，居住环境卫生，因此两者并列第一。

　　另一方面，尽管在规模上无法与头部公寓运营商相抗衡，但米寓国际凭借其选址方案，以自身较高的单位坪效，同样跻身进了服务能力的第5名。

　　4、2019 Q1长租（集中式）公寓拓店能力TOP 5

　　拓店能力，无可厚非指得是公寓企业开拓新门店的规模与速度。通过对各家长租公寓的资方实力以及企业本身运营实力的比较，以及每季度门店的增量数据来综合分析公寓企业开拓市场的能力。

　　本季度中，魔方公寓获得了来自加拿大魁北克储蓄投资集团（CDPQ）宣布的战略投资，为其D轮融资1.5亿美元。而朗诗与平安不动产成功设立了10.68亿元的合作型长租公寓储架式REITs。

　　此外，本季度中，又有多家开发商背景的玩家加入了战局，例如：正荣地产旗下的首个长租公寓项目“荣遇”正式落地上海，绿地酒店集团重磅旗下四个公寓品牌，佳兆业30亿元的长租公寓ABS正式获准发行等等。

　　无论是通过哪种方式进行融资，最终目的都是为了助力旗下品牌公寓的发展，但需要注意的是，长租公寓企业在加大资本杠杆、扩大规模的同时，也可将部分的资金用于项目的改造和服务的升级，提高租客租住体验，才能帮助企业进一步提高产品溢价，创造新的利润增长点。

　　05、2019 Q1长租（集中式）公寓市场规模TOP 5

　　市场规模，主要是目前各品牌在上海范围内的总房源数量，以及门店数量来评判公寓企业在上海地区的市场规模。

　　从数据上可以发现，房源量数据排名第1的V领地在上海已经布局有30家项目，覆盖了18000间房源，远超榜单中的第2-4名。

　　V领地多分布于外围区域，公区较小，部分公寓为厂房改造而来，单个项目房源量较大，例如V领地沪太路社区，仅一个项目房源量就达到了1000间，而价格也相对较低，主打亲民路线，因此虽然门店数量不是最多，但房源量依然是一枝独秀。

　　而湾流国际分布较散，每个区都有项目点，总体而言，外围区域房间数多于中心城区，因此湾流公寓的房源量排在了第二位。

　　06、2019 Q1长租（集中式）公寓入住率TOP 5

　　尽管在榜单中，我们没有公布任何一家公寓运营商的入住率数据。但事实上，在所调研的门店中，入住率排名前5的企业基本差距不大，其位于市中心范围的门店的入住率基本都能够保持在95%~98%之间，相互之间的差别并不大。

　　在走访中，我们也发现集中式公寓目前在居住证办理这件事上仍然遇到了一些难点，主要由于不少集中式公寓是由商住、工厂改建而来，不属于《上海市居住证》租赁房屋办理条例的申请范围。

　　这就导致了长租公寓里的有些租户因为无法办理居住证而不得不退租，也有一些租客在看房时，因得知不能办居住证而转租普通民用房。

　　针对这一情况，目前上海市闵行区房管局已经积极牵头组织区内相关部门联合验收，进行公寓合规转化考察认定，以闵房泊寓莘庄疏影店为试点，开通了房屋租赁合同网签和备案登记通道，也让泊寓在这个项目上获得了为租户办理居住证的资格。

　　（网易房产 申°工作室 忻奇琪）