合生创展2018年营收增长不足1% 归母净利润增速三年回归个位数

据Wind数据显示，该公司营收同比增长0.8%，归母净利润同比增长4.44%，增速创三年新低，净资产收益率亦较上年同期下滑0.88个百分点

《投资时报》研究员 王彦强

当中国的大型房地产商，如同打通任督二脉般纷纷奔向千亿规模之际，曾经身为“华南五虎”之一的的合生创展集团（0754.HK，下称合生创展）却仍在百亿规模徘徊。

近日，合生创展发布2018年财报，报告期内该公司实现营业收入116.48亿元，同比增长0.8%；归母净利润为50.60亿元，同比增长4.44%；基本每股收益为2.27元，同比增长5.07%。

值得注意的是，如果以港币计算，该公司年度确认营业收入为132.94亿港元，同比下滑4%，归母净利润为57.75亿港元，同比下滑0.36%。

这样的成绩，显然无法与进入快速增长通道的碧桂园（2007.HK）、中国恒大（3333.HK）等相比。仅就归母净利润而言，2018年度碧桂园为346.18亿元，中国恒大为373.90亿元，分别是合生创展的6.84倍和7.39倍。

事实上自2010年以来，合生创展创始人朱孟依崇尚的“高溢价，慢周转”的开发模式、高端大盘的产品定位，导致项目去化缓慢，销售业绩一直不温不火。不过，2018年情况似乎有所变化。数据显示，该公司年度合约销售额实现149.75亿元，较2017年上升62.3%。

此外，该公司6年无行政总裁的历史也在2018年9月终结。从建设银行走出的席荣贵走马上任，至于其是否能逃脱职业经理人“魔咒”，还需观察。

《投资时报》研究员注意到，该公司2018年营业收入较2017年增速略有回升，归母净利润增速创三年新低，净资产收益率较2017年小幅下滑，资产负债率小幅增加，应收账款及票据显著增加，总资产及总负债分别较2017年增加11.8%和15.31%，截至2018年12月31日，集团土地储备达2922万平方米，而2017年则为2933万平方米。

就市场普遍关注的问题，《投资时报》研究员联系该公司相关人员，对方表示对于本报提出的问题无法回答。

铁打营盘流水的兵

1992年，朱孟依与好友一起在香港创办合生创展。次年，朱以港商的身份回到内地，并乘着东风迅速在广州崛起。

1997年香港回归。这一年，朱孟依将在资本市场有着深厚人脉关系的谢世东聘为行政总裁。其老东家为恒基（中国）房地产投资发展有限公司，谢世东曾在该公司担任总经理职务。

随后，朱孟依有意将企业与香港资本市场对接，而谢世东主导推进了合生创展的上市事宜。1998年，合生创展登陆资本市场。5年后的秋天，合约未满的谢世东选择离开。

在谢世东离开后，合生创展执行总裁的位置出现了一年半左右的断档期。2005年4月，武捷思上任。从某种程度上来说，曾担任深圳副市长的武捷思的到来，解了当时合生创展的资金之渴，其除了为合生创展引入淡马锡以及老虎基金外，还成功通过配股和发行可转债为公司筹得了大笔资金。

2008年1月，距离合同到期尚有些时日，武捷思以身体原因辞任总裁。颇有意味的是，他此后迅即加盟了中国奥园担任执行董事兼董事局副主席。

接班武捷思的陈长缨是中海集团旧将，且深谙营销之道。2008年部分银行一度暂停对合生创展放贷，导致公司资金紧张。在此关键节点，陈长缨发挥所长，不惜降价销售北京、上海等地楼盘，终于将公司从资金的悬崖边上拉了回来。2010年初，陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞去总裁一职。

两个月后，薛虎出任合生创展行政总裁。与前几位不同的是，薛虎是合生创展自己培养的高管，然而这一出身并未改变最终的结局。2012年3月，薛虎选择告归。

此后6年时间里，合生创展公司执行总裁一栏始终填写的是“本公司目前并无任何人员出任行政总裁一职，日常业务及管理由执行董事及高级管理层监察”。直至2018年9月3日，合生创展公告称，委任席荣贵为该公司的执行董事及行政总裁。

公开资料显示，加入合生创展前，席荣贵曾于中国建设银行股份有限公司任职23年，于2009年至2014年担任中国建设银行广东省分行公司业务部总经理，离任前担任中国建设银行广东省分行副行长。

挣扎的财务

过去数年间，合生创展的财务数据并不亮眼且时有波动。

据Wind数据显示，该公司2018年实现营业总收入116.48亿元，较2017年115.56亿元，同比增长0.8%。而2016年至2018年，该公司的营业收入分别为145.41亿元、115.56亿元和116.48亿元，同比增长分别为35.12%、-20.53%和0.80%。若从营收增速看，2018年仅仅是在止跌后略有回升。

同年，合生创展归母净利润为50.60亿元，较2017年48.45亿元同比增长4.44%，而近三年的归母净利润增速分别为150.94%、40.02%和4.44%，从上述数据可以看出，三年间归母净利润增速出现大幅回调。

从其盈利能力来看，2018年该公司净资产收益率为8.90%，较2017年同比下滑0.88个百分点。同期应收账款及票据为6.88亿元，较2017年的5.27亿元同比增长30.55%。另外，其2018年资产负债率为58.70%，较2017年的56.94%增加1.76个百分点。而同样截至2018年底，合生创展资产总值为1437.94亿元，负债总额为844.11亿元，分别较2017年增加11.8%和15.31%。

对此，合生创展在年报中表示，资产总值增长主要由于投资性物业及可供出售已落成物业增加所致，负债总额增长主要由于借贷及应付账款增加所致。

房企竞争最终还是要归结到土地储备竞争上，拥有充足的土地储备是企业发展的根基。截至2018年12月31日，合生创展土地储备为2922万平方米，而2017年则为2933万平方米，不升反降11万平方米。

值得特别注意的是，受市场因素及销售产品结构的影响，该公司2018年平均合约售价为11547元/平方米，低于2017年的12680元/平方米。

此外，从营运能力来看，合生创展2018年度存货周转天数为3750天，较2017年同比增长34.37%，总资产周转率较2017年下滑0.02%，“慢周转”的开发模式短期内或无法改变。