专家：击穿一二线城市“老破小”房屋的五大谣言

“老破小”房屋的确存在很多问题，的确有很多劣势，不过办法总比问题，有劣势必然有优势，你不能全盘否定一样事物。我们要客观公正看待每一样事物，然后按照自己的承受能力决定是否能接受。

特别让我无法接受的是，市场上充满了对“老破小”的污蔑，充满了“老破小”的谣言，下面我将针对市场上流行的五大谣言进行详细的解释：

第一：房屋年年贬值，没有升值空间。辟谣：老破小一直升值，不过相对新房升值速度缓慢

大家经常误解“老破小”不升值、没有升值潜力，其实这是错误的。“老破小”一直在升值、未来也有升值空间，只是相对于新房而言升值的速度较慢，升值潜力较小而已。

某城市“老破小”的2017-2018年房价走势（蓝线是楼盘房价走势）

上面两张图是在房产网上随便在两个城市找的两个老破小项目的价格走势（蓝线是项目价格走势），第一张图是从29000元/平米涨幅到34000元/平米，两年涨幅5000元/平米，年均涨幅8.62%，第二张图是30000元/平米涨幅到34000元/平米，两年涨幅4000元/平米，年均涨幅6.66%。当然这两个城市的新房涨幅远远高于这两个老破小的涨幅，第一个城市新房涨幅是11.46%，高于老破小8.62%的2.84%，第二个城市新房涨幅是12.34%，高于老破小6.66%的5.68%。

所以老破小并不是没有涨幅，而是远远低于新房的涨幅，大家如果不相信可以自己搜寻一下自己所在城市的老破小房子，看看有没有涨幅。

不过一件事物不能只看缺点不看优点，新房涨幅的确比老破小涨幅快，但是新房的购房门槛（首付款）比老破小高多了，新房周边的配套设施的成熟度也比老破小差多了。

第二：房屋贷款未来面临巨大困难。辟谣：老破小贷款不存在问题，存在问题担保公司可以帮忙解决

很多专家一直宣传老破小房龄老，以后会面对无法贷款的困境。这其实是个伪命题，实际操作过程中不可能出现这种情况。

1、银行对老破小评估价值低，贷款额度不够。

银行不是通过房屋增值赚钱，通过贷款利息赚钱，所以不存在对老破小区别对待，因为有可能老破小的利息更高，银行赚的更多。

至于评估价值低，你们要明白银行是盈利机构，不是政府部门，不会教条主义。经过银行专业房屋评估师评估后，如果你的房产贷款金额不够，你不应该声讨银行的贷款制度，你应该看看你房屋价格是不是高于市场价了。

2、随着老破小房龄太长，以后银行会拒贷。

首先目前银行普遍执行的30年以外拒贷的政策是在动态变化的。以我从业15年经验来看，这个规定是在不断延长的，10年前银行的规定是10年，后来发展成20年，最近5年发展成30年以内的可以贷款。

其次银行是个盈利机构，只要有钱赚都会去做。拒绝长年限的二手房是因为防止贬值，可你看过房产贬值过吗？就算房产贬值依然可以做贷款，银行会根据对未来贬值预期贷款，房产永远不会贬值到一文不值。

3、当然市场上存在难贷款二手房，这就是担保公司生存空间

银行普遍危机意识比较严重，所以市场上的确存在难贷款的二手房，但其实只需要找到担保公司帮你担保就解决所有问题，担保公司的费用也很低，少则一两千块多则三四千块就能搞定。

为什么中介一直强调老破小的贷款难度，其实这是为了担保公司赚取更高的佣金做心理建设，更多内幕可以关注我，看我《二手房首次购房贷款必看，揭露你不知道的内幕和暗箱操作》、《二手房购房者首次贷款必须注意什么，才能避开所有陷阱》两篇文章。

第三：房屋户型落后，改造难度大。辟谣：装修公司对老房改造经验充足

这可能是没有装修过的人问的问题，无论老破小还是新房装修后的效果是一样的。房子除了格局不能更改外，其他都是可以更改的。所以在选择购买二手房时候，不要选些特别奇葩的户型即可。

下面我贴些老房型的改造图，大家可以看下效果

第四：小区设施陈旧，年久失修。辟谣：自己装修解决房屋硬件，政府加大改善老小区环境

老破小最大的缺陷就是基础设施陈旧，例如没有停车场、公共绿地、公共花园等，这个是老破小无法改变的，如果你无法克服这个困难只有拒绝购买，不过在自身能力范围内还可以大力改善自己家的设施配套。

1、可趁重新装修时候把自家管线重做

老破小小区基本没什么公共配套、共建设施，即使有也和你家没什么关系，陈旧老化就让它陈旧老化吧。而涉及自己的问题就是水管、排污管、电线等等，这个你装修时候可以全部重做，和新房别无二致，甚至用的最新材料比某些新房更好。

2、勤打政府热线，改善小区配套，

公共部分供水供电供气的配套，我真没看过那个老破小小区出现问题，就算是小区环境再差，政府也不会把基本基础设施完成不了。如果你不幸遇到，可以勤打政府热线、市长信箱反应问题。

3、政府已经开始执行老旧小区改造计划

最近政府实行老旧小区改造计划，并且补贴物业费聘请专业的物业进行管理。下面是我翻查了几个一二线城市老小区改造的实景图，大家可以看一下改造效果。

第五：产权年限短，未来可能被政府征税。辟谣：住宅用地免费续期

首先根据最新《物权法》规定：商品房住宅建设所用的土地使用权限期间届满的，会自动续期。续期需要在届满前一年申请，具体要求在《城市地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条，有明确规定内容。续期补的费用最高不会超过5位数，最低不得低于15.6元/平方米。

另外温州已经发生了产权到期的房子了，政府的处理结果是免费续期。

老破小的问题仁者见仁、智者见智，希望能帮助到大家。

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