二手房交易的全过程，都有哪些坑？

房子，一直是大家绕不过去的刚需和难题。

最近，我有一个二手房产置业经纪人朋友在朋友圈吐槽，“有一个客户绕过他，直接私下和房主签订合同，不料出现问题，购房不成反贴了定金”。

这个购房者本想省点钱，无奈遭遇麻烦。我们在购买二手房时候会遇到形形色色的问题，真的有些坑不要去踩，有些红线不要去迈。

二手房交易的过程，都有哪些坑？

说到中介，我就先说一说在中介选择方面该注意一些风险：找到一家有资质和靠谱的中介，专业人士做事至少智商税不容易交，他们能帮我们规避掉很多的风险。

不过这个行业还是有些口碑差、职业素养不高的人，希望不要碰到了。

买房之前，先查一下自己是否有购房资质。千万不要犯钱凑够了买房资格没到的低级错误，合同一旦签署违约的就是你了，查买房资质有两个地方，一个是社保局，一个是税务部门，找中介陪同或者自行前去咨询都是可以的。

接下来，我们说一说选房子的风险。除了基本地址、面积、房子竣工时间、户型外，有这么几点是需要重点考虑的：

第一点，周边环境。有人就喜欢闹市，觉得市井气挺好的；但有的人想要安静的地方，如果旁边就是个机场肯定是不好的。另外，有没有影响生活品质的大型垃圾场，如果是管理的好还行，差的话就很让人不舒服了。

第二点，房屋类型和产权。有些谎称住宅的但却是70年产权的公寓，甚至只是50年的，产权一定要知道清楚了，核对房产证上的权利人与卖方是否为同一人。

第三点，特殊房子的需求如学区房。就要弄清楚买了房后落户入学条件，附近学校的招生范围。

房子的风险说完了，就轮到谈钱。

俗话说谈钱不伤感情，一定要把钱理清楚了。货比三家选性价比这些就不说了，主要要说的就是贷款和税费。

一是卖家抵押贷款是很正常的事情，但买房时候一定要知道卖房子把抵押款金额还清了没有。因为房产纠纷官司中出现近一半抵押房或是查封房。

二是买主自己的银行贷款，一般二手房的评估价格都会明显低于购买价格，购房前要咨询清楚相关政策，并对首付款做比较充足的预算，以免银行按揭额度降低需要增补首付款时手足无措。自己的个人征信、收入符不符合银行放贷的条件。如果你是卖主要了解买主的货款支付时间。

三是税费在交易环节是必不可少的一部分，一般来说交易需要交的税都是由买家出的，也就是说一同算在交易额度里。那么对于买家来说，就需要交易前要厘清包括一手二手契税、营业税、遗产税、补缴土地出让金、中介费等税费，否则可能会引起纠纷。

很多时候大家最容易忽视就是交房手续。对于房屋内的水费、电费、燃气费、有线电视费、电话费、物业费是否及时结清了？房子是否存在租约问题？购房者要和卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理等相关问题。上述事宜没有问题了，双方再签《房屋交接书》。

在房产交易中，如果违约所承担的后果相对来说比较大。因为房价是很贵的，所以任何一种违约代价都是沉重的。

这个时候就要仔细阅读违约条款，谨慎签约，当然这样的事情越少越好。

要提高法律意识，重视文字约定，对包括付款方式、支付时间、金额、交房时间等做好约定，并约定清楚违约责任，避免双方由于违约成本低轻易毁约。

为了避免卖方坐地涨价，在违约赔偿一栏，购房者可以要求违约一方赔偿房屋总价的10%以上。

有几个赔付方式：一个是私下协商的退换双倍定金，如果一方上诉，法院很可能判定继续交易，还有一种是按照房价的20%支付违约金。

二手房的交易市场鱼龙混杂，且买且谨慎。