妈妈出售未成年女儿房屋后又反悔，法院判决：违约！必须交易！

李青（化名）是土生土长的北京人，在未成年的时候，她就在西城区拥有了一套房子，登记为单独物权。

她的母亲赵艳（化名）代李青与黄雪（化名）签订了房屋买卖合同，把房子卖给了黄雪。两个人之后又签订了三份补充协议，其中一份补充协议上有李青本人的签名。

黄雪老老实实按照合同约定付了定金和首付款，结果在办理过户手续之时，正赶上北京房价上涨。赵艳这下不干了，没有了卖房时的和气，不愿意再履行合同。

黄雪和赵艳多次沟通都没有结果，于是她以李青为被告、赵艳为第三人，起诉到了北京市西城区人民法院。

黄雪要求被告李青继续履行《房屋买卖合同》及相关补充协议，并配合自己办理公积金贷款、房屋权属转移登记、物业交割等一系列相关合同履行环节手续；按照房屋总价款的万分之五、20%的标准向原告支付逾期违约金和合同违约金；第三人赵艳协助履行上述义务，并承担连带责任；被告、第三人承担本案全部诉讼费用。

李青和赵艳共同委托律师答辩，她们觉得房子是李青的，房管局要求出售未成年人房屋需要监护人一致同意才可办理过户手续。而李青的爸爸不同意出售这套房子，也不同意配合办理公证手续及房屋过户手续。所以房子才在签完合同后没有办理过户手续。

房屋出售了李青也不会得到相关利益。其中合同的定金被转移到了其他人账户中，如果继续履行合同会进一步扩大李青受到的损失。现在李青已经成年，李青本人明确表示不愿意继续履行合同，应当尊重李青本人的意愿。如今房屋价格大幅上涨，原告要求继续履行合同有违公平。且这套房子是李青的唯一住房，如果继续履行合同，李青就会失去基本的生活保障。

一审法院审理后认为，依法成立的合同受法律保护。赵艳以李青的名义与黄雪签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时，李青是个未成年人，赵艳是李青的法定代理人。赵艳代理李青与黄雪签订合同的行为符合法律规定，不影响合同效力。

关于李青辩称其父亲对合同签订不知情也不认可的事情，一审法院认为赵艳向黄雪出具了公证处证明的赵艳是李青法定监护人的公证书，所以代理行为是符合法律规定的，并且法律没有规定未成年人民事活动要经过所有监护人、法定代理人同意。

而关于此合同损害未成年人利益的抗辩意见，一审法院认为黄雪、赵艳事先并不相识，而是通过中介公司达成的买卖意向并签订合同，并且李青也没有证据表明自己卖房的价格是明显低于市场价格的，所以不存在黄雪与赵艳恶意串通损害未成年人利益的情况。

李青说房子出售以后自己无处居住，更是个不存在的事实，也没有法律依据支撑。

法院判定，李青拒绝履行合同的行为构成违约，黄雪继续履行买卖合同支付剩余房款，李青配合办理相关手续并按照同期贷款利率标准支付相应的逾期违约金，黄雪其他的诉讼请求则不被法院所支持。

总结来说，黄雪的利益应当得到法律保护，双方签订的合同合法有效，应遵照履行。

这可是北京一套房的事，李青理所当然的提起了上诉。

二审法院审理后没有支持李青的上诉请求，作出维持一审判决的终审判决意见。法院认为合同是有效的，直接的法律依据是民法通则及《合同法》。本案中房屋买卖合同是双方都确认同意的，所以合同有效。

两高律师吴述分析：本案是父母出售未成年子女房产的纠纷案件，因2015年以来北京市房屋价格上涨迅速，而房屋交易时间较长，合同履行中极易发生卖方违约情形。

本案涉及几个焦点问题：

一、父母是否有权出售未成年子女的房产。本案售房时间处于《民法总则》公布之前，应适用《民法通则》和《合同法》的规定。”司法实践中《民法通则》第十八条规定不能成为判断房屋买卖合同效力的直接法律依据。

本案中，判断合同的效力的主要依据是《民法通则》及《合同法》关于代理行为对合同效力影响的规定。父母作为法定代理人，依法有权代理未成年子女的民事活动。

赵艳是离婚后对李青行使监护权的法定代理人，在没有相反证据证明赵艳严重违反法定代理人责任的情况下，法院认定房屋买卖合同的合法效力，以保护正常交易。

二、房管部门办理房屋权属转移手续的要求对房屋买卖合同效力的影响。本案之所以发展到法院诉讼，与房管部门对房屋权属转移手续的要求有关。

在合同履行过程中，赵艳和李青曾经配合黄雪到房管部门办理房屋权属转移手续，但房管部门要求未成年人的父母同时到场签字确认。而李青的父亲不愿意配合办理权属转移手续，在此情况下，双方被迫签署补充协议，顺延办理房屋权属转移手续的时间，想等到李青成年后办理过户手续。在此期间，因房价上涨，卖方悔约，由此导致本案争议。

但在本案审理过程中，法院并没有以房管部门的过户要求作为标准来评判房屋买卖合同的有效性，而是严格依据《合同法》认定无效合同的法律规定，确认本案房屋买卖合同为有效合同。

这一情形足以引起买方的警醒，在买卖未年人房产过程中，买方应在签署房屋买卖合同时要求未成年人的父母同时进行签字确认，避免发生争议。

本案例因涉及当事人隐私，故将当事人姓名和相关案件事实作技术处理，特此说明。

吴述律师，北京市两高律师事务所律师、合伙人。中华全国律协会员，北京市律师协会会员，北京市律师协会第八届房地产专业委员会委员，第九届风险投资与私募股权法律专业委员会委员。曾参与2008年北京奥运会信访接待法律服务。

吴述律师团队业务涉及公司管理、公司清算、企业并购、房地产、建筑、招投标、知识产权、国有产权转让、融资租赁、商业物业租赁、金融信托、外商投资国内房地产业务等。

其团队曾为沃尔玛中国有限公司、箭牌糖果（中国）有限公司、美国泰森食品公司、日本陆奥银行、永旺商业公司、北京银行、华北电网有限公司、中央芭蕾舞团、慈铭集团等大型企业提供法律顾问服务。