清明：聊聊环沪置业|24易观

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网易申°视觉工作室推出的一档全新视觉栏目。

以24节气为线索，用专业镜头，记录这座城市的一隅，感受生活的真实滋味。

清明时节雨纷纷，路上行人欲断魂。

借问酒家何处有？牧童遥指杏花村。

斜风细雨，螺蛳青团，春天刚开了个头，转眼已至清明了。对许多70、80后的上海小囡来说，记忆中的清明节，是跟着父母长辈挤长途公交，颠颠地去往远郊或邻城扫墓。看大人们在刻着祖先名字的碑前排布酒菜，烧化锡箔，上前鞠几个躬，就算完成了整个仪式，剩下的行程，便如同春游了。

如今过清明，国家还有指定假期，只要出门不撞上扫墓大军，很多人都愿意趁着这个清朗的节气，远离城市，去远方踏一回青，拥抱一下久违的大自然。

环沪置业如今还火么？

说到远方踏青，“环沪置业”这个名词大家应该不会陌生。曾几何时，报刊、网络、中介门口，都卖力传播着各类环沪项目的广告。每个周末早晨，人民广场、万体馆、锦江乐园等交通集散地，都停满了前往昆山花桥、嘉善平湖、太仓启东、宁波杭州湾等地的看房巴士，每次发车几乎都座无虚席。一些环沪大盘开盘，也会伴随着一轮轮“火爆申城”的广告，接连轰炸着大众眼球。

如今这股买房热潮，似乎已降温不少，但大家还是会经常接到“某某项目只要多少万首付，有兴趣了解一下么？”的营销电话。微信里各类房产营销号，也常有各种以“高铁半小时“、”长三角一体化”、“重大规划利好“等为标题的房产文章推送，大家眼睛也洗得习惯了。

不过随着上海周边城市相继出台了限购政策，譬如需要一年当地社保缴纳记录，非本地户籍买房首付5成以上等等，“环沪置业“门槛不再那么低了。单从去年来看，上海二手房交易的冷却，限制住了本地置换资金流入环沪市场。

另一方面，随着上海很多周边城市房价、地价的整体上涨，这些区域房产投资价值也被很大程度上透支了。火爆，可能只存在于极个别真正有爆点的项目了。

环沪买房去哪里？

环沪买房去哪里？乍一看这是个技术性问题，仔细分析，其实是一个私人化问题。笔者作为地产传媒人，就被身边很多朋友问及过这个，回答起来却是一连串的反问。

“你买这个房做什么？手上有投资闲钱？准备买个第二居所度假？安置父母老人？”需求不同，答案也大不相同。

说到投资，回顾过去几年，环沪置业有一条时间价值曲线。以唯一有上海城市轨交接入的昆山花桥为例：11号线昆山段通车前后可以是个节点！花桥区域多项目集中交房前后可以是个节点！嘉定、花桥个别年份集中拍地前后可以是个节点！苏州限购政策出台前后也可以是个节点！这些特殊时间点，都会对这个区域的投资形式产生重大影响。

说到底，环沪置业是个大概念，但具体到每个区域，都是个小市场，当地房产价值会随时间轴上下不停波动。买到涨或跌，可能只是个运气问题，就像你没办法准确预测一个个股的走势。

除了冲动型投资需求，自用或长线投资，就好推荐的多。因为这类置业区域性很强。原先住宝山、嘉定的，北区买房基本都向北看，太仓、昆山、启东等区域都可进入参考视野。原住松江、青浦的，去嘉善、平湖选房，车程也不显得遥远了。

全上海似乎除了大浦东的居民，在环沪置业方面，区域性趋向不强外（因为浦东靠着大海），买房就近原则，都会是一条好建议。即使短期内看不到明显收益，长期来看，离自己生活圈近的房子，无论出租、出售还是自住，打理起来都方便的多。

明确区域后，选房就是挑项目、挑开发商，看配套了。产品类型是否稀缺、交房后项目品质是否过硬，这些对未来价值的影响力会很大。

环沪买房 你的第二辆车

有个地产圈内朋友谈起环沪置业，说就像一个家庭买第二辆车，品牌、外观、甚至是否上沪牌，可能都不是购车时放在第一位考虑的问题，合适、实用就好。（家庭第一辆车，他建议有条件还是上沪牌的好，很多在上海开车的朋友，应该都深有体会。）

另外在他眼中，如今环沪买房，预期投资回报周期会被拉长。以他熟悉的太仓为例，据他统计，2017-2018年当地住宅土地拍卖面积超过300万平米，而当地年均新房销售最高峰，也只在115万平米上下。近万元的楼板价加之并不算强劲的本地购买力，短期投资前景可想而知。

但凡事也有例外，前一阵子他看中了太仓新区天境湖边上泰禾太仓院子。用他的话来说，从环境来看这个住区就相当于太仓的世纪公园，产品、配套、价格都让他心动，让他产生了买一套留着度假养老的念头。可遗憾的是，项目在当地也是供不应求的状态，且直接对上海人限购了。

目下环沪楼市就像上海本地市场一样，前滩房子大家抢，远郊楼盘无人问，所呈现的都是冷热不均的状态。疯狂投资圈地结束后，房子也进一步回归了居住的本质。从土地市场来看，未来几年环沪住宅供应量有增无减，基本盘可能是一个买方市场，选房的空间会很大。

环沪买房请上车

关于环沪置业话题聊了这么一圈，只是些现象与理论陈述，似乎没什么实质性干货。眼下唯一有价值的建议，就是自己多看、多听、多比较，这样才能选到真正有价值的好房子。如果您是近期有环沪置业计划朋友，不妨先加入网易房产置业群，一手资讯、专家建议、免费看房直通车等着您。

注：本文图片均由网易申°视觉工作室实景拍摄，如需转载请注明出处。

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