新山房产究竟是不是坑？这10项分析告诉你应该如何选择

三年前，从央视春晚到奥运赛场，森林城市的广告席卷全国。作为森林城市的所在地，马来西亚新山的房产大火，海量的中国投资者涌入了这个柔佛州的首府，都想在这个新加坡边上的城市，重现一个深圳奇迹。

三年时间过去了，当初的森林城市早已是负面缠身。很多的房产类媒体也开始在不断唱衰新山房产，旗帜鲜明的亮出了“中国开发商的盘都在坑中国人”的观点。另一方面，最早入局的投资者们也面临着一个问题，2020年，交房的时间要到了。

新山的房产究竟值不值得投资？作为一个没有直接利益关系的专业海外房产机构，我们今天来整理一下市场上的观点和论据，然后客观的分析一下，投资新山和有投资计划的朋友，你们现在应该怎么做？

新山房价唱衰论

新山房价唱衰论，这是现阶段主流的房产类自媒体普遍持有的观点，主要包含下面7个原因：

1. 虽然新山和新加坡隔岸相望，但本质上是两个国家，跟当初香港和大陆的关系没有可比性。

2. 伊斯干达特区这边的各项开放政策大多是柔佛州的地方政策，并没有上升到马来西亚全局高度，跟当初的深圳没有可比性。

3. 新山的房价已经虚高，已经跟吉隆坡持平，当地人的购买力没能力接盘。

4. 伊斯干达特区建立13年了，除了房地产，其他方面发展有限，未必真正存在政策性利好。

5. 配套设施不完善，治安条件一般，不适合实际居住。

6. 2020年，大规模交房40万套，供需市场迅速打乱，房屋无法出租。

7. 靠近新加坡北部工业区，通勤人员多为蓝领，没有购买力和消费能力。

新山房价坚挺论

其实支持新山房产的一派，主要的观点已经从唱衰论中能够解读出来，目前持这一派的以开发商为主。

大致来说分为几点：马来西亚本身极高的居住养老价值、众多知名企业入驻、伊斯干达特区政策利好，新山通往新加坡的新柔地铁计划2024年落成，还有吉隆坡新加坡相连的隆新高铁，以及我国的颇有影响力的一带一路倡议。

双极观点

在双极的分析师看来，新山的房价大涨的可能性不大，可能还会小幅下跌，但是整体保值，已经购买的朋友也无需恐慌。

首先，谈一下短期的房价走势。最近的房价来说，新山确实在跌。2017年上涨7%后，2018年第三季度，新山房价开始下跌，现在的房价已经接近2016年年初的水平。我们实际在跟新山的开发商接触的过程中，也能够感受到他们的焦虑，积压了很多滞销的楼盘。

其次，在双极分析师与马来西亚当地银行沟通的过程中，我们也确实了解到，几乎所有银行都开始停止给新山的购房发放贷款，说明在银行的评估系统中，新山的房地产已经是一个高风险的市场。

其三，很多所谓的利好可能也不会落地。比如说隆新高铁，已经延期了，具体是否能够实现还要看下一届马来政府的决策。

第四，马来西亚的高层也并不鼓励中国人在新山的房产投资。究其原因其实去当地实际感受一下就能明白。满大街的中文标示，似乎所有地方都在说中国话。用一个马来西亚房产博主的话就是“中国人似乎在这里购买了一片殖民地”。

以上都是我们认为投资者应当谨慎，避免盲目乐观的冲动入场。但是，我们绝对没有在唱衰新山的房产市场，我们认为新山还是一个有价值的市场，并没有众多房产自媒体说的那么不堪。

首先，关于当地人买不起房，无法接盘的观点。统计数据显示，新山的房价中位数和人均年收入的比例是5.2比1，也就是说一个当地人不吃不喝5年3个月的工资能在新山买一套房。

虽然这个比例高于马来西亚平均的4.4比1，但我们的分析师认为在可接受的范围内。反而是很多房产媒体中介鼓吹的槟城乔治镇，比例已经到了10.4比1，泡沫更加的明显。

其次，新山的伊斯干达特区虽然发展水平一般，房价也不便宜。但这个区域对于外国人来说没有最低购房价格的购买限制。因此，投资者的投资门槛是被拉低的，这里的投资者也可以去投资一些更好出租的小户型房产。

此外，关于很多房产自媒体说新山靠近新加坡重工业区的问题。其实也是不准确的，新加坡作为一个东西直径44公里，南北直径20公里的地方，分布着大大小小20多个工业区。所以不论哪个地方都靠近工业区。需要注意的是森林城市的方向，靠近的是新加坡最大的传统重工业区裕廊工业区。但是新山主城区的方向靠近的工业区就小很多。

还有很多公众号说的新加坡蓝领没有购买力的问题，新加坡本土的蓝领工人可不是当地的中国外劳，他们每个月的薪资也有2000美元上下，在新加坡房价昂贵的情况下，在新山选择购买或者租赁一套改善性住房完全是可接受的。

虽然说因为通关时间的问题，每天住在新山去新加坡通勤并不普及。但海关的数据也显示，每个周都有25万名新加坡人前往新山。因为物价水平存在不小的差别，因此新加坡人周末去新山度假购物确实是一个真实存在的场景。

综合来说，虽然新山的房产短期内增长空间不大，投资价值低于马来西亚首都吉隆坡。但从10年以上的角度来看，还是一个稳健可投资的市场。相较于现在火热的越南、柬埔寨、菲律宾来说，是一个更可靠的投资。