房地产商重新开工了，高收益的房地产信托要来了

今年春节过后，截止到2月底，根据国家统计局数据显示全国房地产新开工施工面积累积为18813.78万平方米，同比增长11.6%;去年年会主题定为“活下去”的万科，今天公布的财报显示去年盈利337.73亿元，同比增长20.39%;全国房地产投资增速由去年12月的9.5%增至11.6%......

房地产开发投资走势图

房地产行业经过连续两年的政策调控，“房住不炒”的严谨基调已经深深刻入人心，虽然现在大方向依然没有改变，但很多行业分析师认为2019年将重新开启基建大计，而作为基建链中上下游关联行业最多、在国民经济中占据地位最重要的房地产行业，预计在2019年政策方面会有所解绑。

房地产行业本身体量巨大，且上下游关联行业多，在国民经济中占据重要地位。一方面要发展楼市一方面又要抑制炒房，那就需要给这笔抑制已久的资金寻找一个出口。

楼市的压力转移到股市

房地产投资信托基金或者叫REITs，可能是今年横跨证券市场和房地产市场的一个重要炸弹。如果是说基金是由专业人士炒股票，那么REITs就是由专业人士炒房。这个在国外已经很成熟的投资品，它的运作原理简单来说就是：

有专门的房产投资管理机构对地产项目进行投资和管理，有可能是写字楼、商场、商住两用大厦;他们可以在房企前期融资阶段进入，也可以后期接手物业工作。投资机构将不同的房产项目打包成一支支基金，推向市场，通过这种手段，将几千万甚至几个亿的项目“碎片化”。散户通过买基金来投资房地产，而基金的收益和分红就来自楼盘上市出售盈利或是收取租金和物业费用。

REITs打的口号是“带领一般投资人感受不动产市场的收益魅力”。市中心的摩天大楼我们买不起，但楼上27层的朝南的那块玻璃我们还是能买的，基金公司通过募集大量想买玻璃的中小投资者来购买整座大楼，反过来再为中小投资者提供了享受地产升值的机会。

REITs来了能买吗?

房地产投资信托基金目前在国内仍然属于信托私募产品，属于高风险高收益产品。一方面是因为还没有完善的法律法规，一方面也是我国楼市的波动程度也确实不适合大众投资者进入。近期有不少行业分析师认为，房地产开发的高利润时代已经过去，大笔热钱想要通过房地产信托来获取高收益的概率降低，投资收益趋于合理水平，风险也就回落至正常水平了。

去年当中王健林疯狂抛售万达房产项目、要做“轻资产万达”的新闻充斥了全年，这也是所有房企的现状。过去两年里银行贷款、企业发债、股权质押等融资渠道一一有监管制度出台，融资成本变的越来越高，可能需要找寻新的资金运作渠道，那么可能在今年出台的REITs很可能成为房企的重要融资方式。

REITs大致分为两种类型，第一种股权型。基金公司直接买下商业建筑(比如公寓，购物中心，商务办公楼，酒店，医院，厂房和仓库等等，范围非常广泛)，其收益一般来自于转租的租金和房产的增值部分，将租金作为分红支付给投资者。现有REITS中九成都采取了这种形式，而这种“无担保、纯股性，强调主体信用与资产切割”的特性，对于2019年的房企来说，非常重要。

今年是公募REITs元年?

就像前面提到的，2019年中基建项目预计会增加，公募REITs如果能够成功发行，不仅可以解决对楼市虎视眈眈的“炒房”资金，也能解决开发商的融资需求。不过REITs产品同时设计证券市场和房地产市场，更加需要一系列健全的法律法规来监管，我国目前采用的是“先试点，后立法”的办法，有媒体消息称，上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目，以期推出上交所第一批试点。

近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%)，不同地区因为房地产市场的不同情况，收益差别非常大，比如中欧的债务危机导致REITs的收益率下滑到了-9.2%。可见房地产投资信托基金的波动还是很高的，从收益水平衡量也属于高风险产品。如果正式发行，能否真正环节楼市的资金压力，投资者是否会认为这是优质投资品，还是重新走上独角兽基金的老路?