兄弟姐妹共有的房屋，可分不可分？

案例：

陈1与陈2为兄弟关系，三十年前兄弟两人共同出资购买位于广州的A房屋，并登记在兄弟两人名下，但对房屋的共有情况双方均没有明确约定。在购得该房屋后，该房屋一直由陈1占有使用，期间陈1曾将A房屋出租给第三方长达10年。随着两兄弟各自成家，陈2向哥哥陈1建议将两兄弟共有的A房屋出售，出售房屋取得的价款由两兄弟进行分配。陈1同意陈2的建议，并提出因A房屋现正由自己占有使用，愿意在取得出售房屋的价款后与陈2按照40%和60%的比例进行分配。双方约定在寻得买家并收得售房款后签订分配协议。

得到哥哥的同意，陈2立即着手寻找买家。售房消息发布后，买家甲愿意出价100万以购买A房屋。陈2在第一时间将该消息告诉了哥哥陈1，此时，陈1却反悔称不想出售A房屋，并继续占有使用A房屋。

因陈1不同意，甲无法购得A房屋，此时陈2提出由哥哥陈1出资60万购买其在A房屋所享有的份额，但陈1仍然不同意。兄弟二人在该问题上一直争论不休，始终没有一个满意的解决方案，陈2不堪烦扰，决定向法院提起共有物分割，并要求分享A房屋的出租收益。

经法院审理，认定本案的争议焦点为：一、兄弟两人对案涉房屋为共同共有还是按份共有？二、案涉房屋是否应当分割？三、若分割，该如何分割？四、陈2要求分享A房屋的出租收益是否合理？

Q1：兄弟两人对案涉房屋为共同共有还是按份共有？

按照《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）的规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

陈1与陈2为兄弟关系，双方在购房时并没有对房屋的占有情况进行约定，因此，陈1与陈2对A房屋为共同共有关系。

Q2：案涉房屋是否应当分割？

根据《物权法》的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

在法院庭审过程中，陈1与陈2均表示双方之间的信任基础已经破碎，并为此事进行了多次争吵。法院认为，陈1、陈2为兄弟关系，其对房屋物权的共同共有是依据兄弟两人共同向他人购买房屋共同使用共同收益的一致意思表示，然而，陈1、陈2各自成家后，双方不存在亲属法或其它法律规范项下共同生活之法律依据，即兄弟关系的存在并非是陈1、陈2双方必须保持共同共有关系的基础。双方之间相互矛盾较大，实际亦不宜共同生活。因此，陈2起诉要求分割具有合法理由，本院予以支持。

Q3：案涉房屋应该如何分割？

根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》的规定，在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。

本案中，陈1、陈2并没有约定不得分割涉案土地，而根据双方之间的矛盾及案件实际情况，双方共同共有的基础已经丧失，故陈2可以请求对A房屋进行分割。由于陈1、陈2没有协议约定如何对案涉房屋进行分割，也不能确定双方对房屋的具体出资，故应按照等分原则处理，即由陈1、陈2各占50%的份额。

根据 “共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”的规定，本案涉案共有物为不可分割的房屋，应对涉案共有物折价或者拍卖、变卖取得的价款进行分割。

在庭审过程中，陈2向法院主张对案涉房屋的优先购买权，法院根据双方意见采取折价补偿的方式进行A房屋的分割。即涉案共有物所有权归陈2，由陈2按评估价格折价补偿款项给陈1。至于份额折价款数额，则依据价格评估报告来确定。

Q4：陈2要求分享A房屋的出租收益是否合理？

涉案房屋购买后，由陈1实际管理和出租，产生了租金收益。根据《物权法》的规定，共同共有人对共有的不动产或者动产享有所有权，对共有物进行共同管理及负担。陈2作为涉案房屋共同共有人要求分享租金收益，因双方均未对案涉房屋租金收益分配问题达成书面约定，法院认为，对于涉案房屋出租收益分配而言，应遵循公平公正原则，尽管双方共同共有的涉案房屋由陈1负责管理和出租，但陈1亦居住使用该房屋长达十年以上，综合考虑双方因素，出租十年间每月房屋出租收益的60%归陈2所有，40%归陈1所有较为妥当和公平。

律师提醒：

针对共有房屋的处理问题，一般情况下以双方的意思自治为原则，有约定按约定进行处理，没有约定或约定不明的，可由双方先行协商，将房屋确定归一人所有，并由取得房屋所有权的乙方给予对方适当经济补偿。如果双方都想取得共有房屋的所有权的，则双方可通过竞价的方式确定房屋总价款及所有权归属，再由取得房屋所有权的一方给予对方共有比例的房屋价款。如双方没有取得房屋所有权的意愿，则双方在协商后可将房屋出售给第三方，并将取得的价款按双方约定分配或平分。如果双方始终无法就共有房屋的处置方式达成一致意见，则可诉讼至法院要求分割共同财产。