【年报有料(18)丨绿城中国】代建业务行业领先，利润率有待提升（2018）

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绿城中国

2018年，绿城销售业绩增长主要有两方面的原因：第一，代建业务销售占比持续提升，主要表现为代建项目同比增速超过28%，同时销售占比相较2017年的29%提升6个百分点至35%；第二，深耕浙江的同时，积极布局其他区域（长江中游、东北、中西部等城市）促使规模增长，主要表现为其他区域土地储备占比从2017年的13.7%增长至2018年20.5%，土地布局更加均衡。

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一

代建业务行业领先，浙江地区贡献超四成业绩

2018年，绿城取得销售面积812万平方米，实现销售金额1564亿元，较2017年同比增长6.9%，业绩低速增长；项目销售均价25455元/平方米，相较2017年的23235元/平方米同比增长9.6%，处于全国领先水平。另外，2018年绿城另有累计已签认购协议未转销售合同的金额18亿元，其中权益销售金额10亿元。

绿城集团以品牌输出、管理输出的代建项目，在2018年取得销售面积414万平方米，实现销售金额552亿元，同比增长28.4%，占比达到35%，相比2017年增长6个百分点。代建是绿城销售规模增长的重要因素。绿城的代建业务之所以在行业中保持领先地位，主要是由于绿城凭借多年经营的品质和品牌在业界有口皆碑。另外，随着近几年保障房建设、城市更新兴起，越来越多政府部门与房企签订合作协议，委托代建，绿城把握时机，通过代建持续品牌输出。未来随着房地产行业日趋成熟，投资与开发逐步分离，代建业务的发展空间也会越来越大，为绿城规模持续增长提供机会。

2018年，绿城采取积极多样的营销策略，投资项目整体去化率为68%，其中一二线城市去化率达71%。新增房源销售情况良好，去化率达70%；存量房源去化率63%，去库存成效显着。根据销售区域分布，2018年，绿城销售业绩主要分布在长三角地区，占比达70.3%。其中，浙江区域实现销售金额748.9亿元，占比达到47.9%；山东区域实现销售金额217.9亿元，占比为13.9%。浙江与山东贡献了绿城超过六成的业绩，且根据亿翰智库发布的《全国各区域典型房企销售业绩TOP10》中，绿城在浙江区域的销售金额始终居于区域前列。

二

营业收入稳定增长，利润率有待提升

2018年，绿城实现营业收入603亿元，相较2017年的419.5亿元同比增加43.7%；实现净利润23.8亿元，相较2017年的26.7亿元同比下降11.1%，且低于YH50房企的净利润同比增速；实现股东应占利润10亿元，相较2017年的21.9亿元同比下降54.2%，主要有三个方面的原因：第一，出售附属公司带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元；第二，鉴于内外部市场变化，2018年内计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；第三，人民币贬值导致汇兑亏损4.88亿元，2017年为汇兑净收益5.11亿元。

绿城的毛利润率为22.8%，虽然较2017年上升3.6个百分点，但是始终低于YH50房企的平均毛利润率。同时，绿城的净利润率再次下挫，2018年为3.9%，相较2017年下降2.5个百分点，远低于YH50房企的平均净利润率。

三

土地储备稳步增长，全国化布局更加均衡

2018年，绿城新获取项目近80%集中在一二线城市，积极补仓北京、上海、广州、杭州、天津、合肥、重庆、西安和福州等全国性和区域中心城市，基本完成全国重点城市圈的布局。同时，绿城对于部分政策相对宽松、市场健康的三四线城市，适当补仓，以支撑公司规模性和资金流动性。全年，绿城新增项目共计37个，主要分布京津冀、长三角、珠三角区域的优质城市，建筑面积为719万平方米，成交金额517亿元，预计新增可售货值1276亿元，新增土地平均楼面价为11398元/平方米。同时，绿城作为中国规模最大、专业能力最强的品牌代建商，全年新增代建项目达142个，管理项目合计达282个，规划总建筑面积6336万平方米，其中商业代建项目164个，预计可售金额3428亿元。

截止到2018年底，绿城共有土地储备项目117个，总建筑面积3247万平方米，总可售面积2238万平方米，楼面价平均成本5878元/平方米。一二线城市的土地储备总可售货值占比达70%。根据土地储备分布区域来看，长三角地区土地储备达到1506.6万平方米，占比46.4%，相较2017年的51.1%下降4.7个百分点。其中，浙江（除杭州）区域土地储备886.4万平方米，占比为27.3%，相较2017年下降3.9个百分点；杭州土地储备396.1万平方米，占比为12.2%，相较2017年下降2个百分点；长三角（除浙江）土地储备224万平方米，占比6.9%，相较2017年提升1.2个百分点。值得注意的是，其他区域（长江中游、东北、中西部等城市）土地储备达到665.6万平方米，占比为20.5%，相较2017年提升6.8个百分点。可以看出，绿城在深耕浙江区域的基础上，增加其他城市的土地占比，从而使公司全国化布局更加均衡，更有利于促进公司业绩的增长。但是，2019年绿城面临着推货不均衡的问题，上半年推货量不足30%，推货重心则主要集中在三季度和四季度。如果推货不均衡问题持续下去会使公司上半年可售货值较少，进而影响营业收入和回款，最终企业可能出现经营性现金流不足问题。

四

财务结构保持优良，融资成本持续优化

受益于第一大股东中交集团的资信支持及绿城整体经营状况的良好，2018年绿城净负债率为55.3%，虽然相较2017年的46.4%上升8.9个百分点，但净负债率始终低于YH50房企的平均净负债率，且财务结构保持优良态势。与此同时，绿城现金短债比为2.76，于2018年突破YH50房企的平均现金短债比，短期内没有负债压力。

在财务结构保持优良的同时，绿城的融资成本持续优化。2018年，绿城平均融资成本为5.4%，与2017年持平。在房地产行业融资趋紧的背景下，绿城积极开拓融资渠道。境外融资方面，绿城先后与汇丰银行、中银香港等银团签订贷款协议；境内融资方面，绿城共发行201亿元，剩余额度260亿元，平均融资成本5.46%。可以看出，自中交入驻绿城之后，公司在融资成本方面具有充足的优势。

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