专业解析成都太古里之开发节奏、规划设计篇

最好的商业是一种隐性的传统，是一种人与人、人与环境之间的温度，一定是对于所处区域历史文化传承而不是破坏。

杰克牛特意搜集三个不同时期成都太古里所在大慈寺周边图片；

1600年前“震旦第一丛林”大慈寺全景，曾是商业繁华之地

俯瞰1999年的东糠市街（现太古里商业街区域）

远洋成都太古里夜景（摄于2018年）

在成都太古里出现之前，市面上对于购物中心街区建筑形式理解比较单一2-3层、仿古建筑和材质，单向动线；没有融入对于当地文化、历史和周边人群的深刻挖掘，太古里的团队出于对于项目更进一步的认知，从08年开始花了半年的多的时间研究项目所在地的文化，梳理成都、大慈历史与商业基因的融合，用团队的一句来讲，最好的商业一定是对于所处区域历史文化传承而不是破坏，对于青瓦坡屋顶设计整体遵照川西建筑历史传承，又采用了玻璃立面的现代化商业元素，打破对于街区过于仿古氛围的营造；

手绘单体建筑式样

为了能够更好展青瓦示坡屋顶与玻璃立面的结合，这样的尝试在国内属于首次，成都太古里地面25栋独栋建筑，为了更好层高比列、屋顶形式、过道宽度，几乎每一栋经过十几次的手绘效果方能提上方案；

开发节奏

用零售商的思维做商业，而不是用地产商的思维做商业！

截至2018年底，太古地产进入大陆16年仅仅开发6个项目，在大陆商业地产的黄金十年太古以其自身的“慢体系”创造北京太古里、广州太古汇、上海太古汇、成都太古里，这种慢的背后除了对于港资商业开发商有成熟的REITS基金等金融方式退出，更是对商业地产本身的回报率极为看重；在回报率背后是对于前期对于商业整体考虑和衡量，对于工程、定位、设计、招商布局、物业条件、运营周期多角度衡量后的结果，对于动辄一年开业十几个项目的商业开发商来讲，背后更多是对于资金模式搭建不完整的；

太古在拿地之后做的开发节奏

街区商业尤其是面积超过12万方以上的街区商业，一旦考虑地下商业的设置，地下商业工程周期较为漫长，地上周期相对比较快，与传统盒子商业有很大的不同，盒子商业对于塔楼和其他设施预留时间最长；

项目整体开业时间倒排

项目从2008年就开始进行规划设计，历时7年时间，太古里购物中心于2014年11月2日开始试运营。项目写字楼部分2013年整体销售，博舍酒店和服务式公寓将于2015年开始运营；

招商节奏安排

太古里2011年开始全球招商（网上很多2013年开始招商是不准确的），2013年5月，完成80%招商，尤其是国际一线品牌的旗舰店基本敲定；2014年11月开始试运营；2015年1月前后迎来开业高峰，2015年3月左右基本上全部开业，比起一般购物中心只是主力店先行，太古里招商周期明显要长许多，因为太古招商团队不是招商而是造商，配合商户完成很多额外的条件，经常会被人提起的几个段子：

MUJI全球旗舰店如何从最开始计划的1000平米变成了最后成型的4000平米；

Givenchy辛苦搜集了6栋老建筑的废弃砖头，然后打造出独具特色的独栋门店；

Hermes耗资4000多万特地从葡萄牙空运到成都的在夜晚可以发出橙色光的外墙石材，而且店内地板的马赛克都是专门邀请法国工匠一块一块细心粘贴而成；

资金节奏安排

根据推算，预计购物中心的总投资约30亿元，按照8%的投资回报率，平均出租率90%，约13年收回投资，预计平均每年的租金收入约2.4亿元，210元/平米.月（按建筑面积）、300元/平米.月（按营业面积）

成功商业地产背后必定是一个完整成熟的金融运作模式

商业地产是一个重资本运作过程， 从项目整体节奏、招商节奏、资金节奏，成熟的商业地产开发商有成熟的体系，不通过简单商铺买卖完成资金回笼，利用自身的优势完成对项目整体的把控，在这里杰克牛还要说一点，成都太古里为远洋负责拿地建设、太古负责设计招商运营，各持股百分之五十，在其他几个太古项目也是同样的操作手法，刚刚在上海官宣的前滩太古汇亦为太古与陆家嘴集团合作，各自发挥优势，充分预留市场培育期、街区建设期、前期设计定位周期、招商周期，在接下来的地产下行周期里，充分做好商业地产开发预案是成功重要前提；

设计规划

任何伟大的城市皆具有浓缩城市性格的城市人文中心

她们是城市的剪影和多功能混合社区，比如伦敦的高云花园、威尼斯的圣马可广场、纽约的洛克菲乐中心、北平的后海。成都大慈寺片区的规划，因为其场地规模、所处位置、历史渊源，而最为可能成为中国第四城独具魅力的人文中心。

快里与慢里的由来和规划

快里与慢里规划示意

读懂成都这个城市你方能明白快里与慢里其实就是对于成都城市性格的深度解析；成都城市的快—自灿烂辉煌的古蜀文明起，历经秦汉“列备五都”、隋唐“扬一益二”的鼎盛繁华，直至今天成为对标世界、领跑西部、“最具幸福感”的国家中心城市；繁华的另一方面就是成都城市的慢—爱美食、爱泡茶馆、爱逛古镇，统计显示，目前成都拥有3万多家茶铺或茶楼，2016年共“吃”掉了698.1亿元；

快里：纱帽街东侧和东西/南北项的主要商业步行街，以时尚服饰与餐饮为主。而广场的周边主要分布更为活跃热闹的因素，比如表演空间、户外餐饮、户外商业摊挡等，希冀访客在同一空间中分享丰富多元的户外公共资产。

慢里：围绕大慈寺，大慈广场以及神道是慢拍主题业态，如文化餐饮、艺廊、文化茶道书店等。比如，大慈寺广场周边主要以生活方式为主。在清晨、傍晚或是黄昏，这里是市民散步、太极、下棋和艺术表演的场所，是城市市民空间不可分割的一部分。

规划尺度和理论

理论一：近人尺度理论：

亚历山大在《建筑模式语言》中提出了 四层以下 模式 在三至四层楼上 ， 你仍然能舒服地走下楼梯 ， 上街去证逛， 你依旧能凭窗远眺， 感到自己置身于街景中；你能看到街道上的一切细节 ， 熙来攘往的行人， 你能从三层楼上大声呼喊 ，引起下面人的注意。”垂直方向上影响行人知觉感受的范围 ， 将三维层面（如建筑立面等侧界面） 15 m以下的城市空间定义为近人尺度城市空间。

理论二：街道美学中的街道尺度理论：

芦原 义信在《街道的美学》中运用空间理论来分析街道的尺度，街道的宽度为D，建筑外墙的高度为H，当D/H>1时，随着比值的增大会逐渐产生远离之感，超过2时则产生宽阔之感；当D/H<1时，随着比值的减小会产生接近之感; 当D/H=1时，高度和宽度之间存在这一种匀称之感；

理论三：阴角理论：

“阴角”系指其内侧凹进去的空间，“阳角”系指外侧突出的空间。在外部空间中，阳角空间很容易创造，相对地，从建筑和道路的关系来说，阴角空间很难成立。当沿着棋盘状道路布置建筑时，全都成了阳角空间，形成要把人挤出去似的非人性城市空间，相反，用阴角空间可以创造出一种把人拥抱在里面的温暖、完整的城市空间。

成都太古里在以上理论基础下采取街巷、退台、广场和庭院空间的方式完成对于街区整尺度的把控，一是宽窄不一的街巷；二是两层为主、局部三层的退台策略；三是通过广场和庭院空间进一步形成缩放的格局。

街巷：

街巷的等级分为四等，即前文所述的10米、8米、6米的街、里、巷等级。道路的多样性亦反映在沿街形态的变化上，比如在保持沿街街面的连续性的同时，像传统空间一样，通过骑楼、柱廊、檐口、景观等形态的变化，营造非均质的线性空间，形成动态的曲折变化和丰富的公共空间。

退台：通过街巷的视线分析，在街巷中基本不会看到第三层的建筑，从而只会感觉到两层为主的空间，可以避免街巷的压抑感。

卢原信义在街道美学里提出的D/H=1:1是最佳的近人视角；

广场和街心庭院空间:街区的广场和中心庭院是街区重要人流和后期活动的聚集点，庭院亦是连接地上地下重要的节点和通道，街区对于广场和庭院的利用是关乎项目是否能够达到舒适性很重要的组成；

太古里西广场的宽度48米，周边建筑12米，《建筑美学》中指出当广场和周边宽高比例是1：4的时候，观察者可以四周都可以舒适的观察到，这个理论在这里高度的体现；

西广场处于与IFS交界处，承接来自春熙路的主要人群，从平面商看太古里偏离传统人流主动线春熙路，利用导视性极强的三角形地下入口，将人群导入；

入口广场是动线的主入口，是动线的主入口，20米的标识，12米高的单体建筑，10米高的人形塑像，形成稳定的三角形结构，给人以稳定状态，吸引人往里进入；

动线与动线尺度

太古里在街区宽度和高度上十分关注人的舒适性，对于街区也采取统一中有变化的手法，营造相对的街道围合性，能够让逛的人的注意力在围合的状态下把注意力放到两边的店铺；

首层动线的尺度

一层动线分析：用地呈U字形，左翼宽度32米，右翼宽度75米，中部用地宽度160米，避让寺前和尚街， 主动线分为快里、慢里及衔接动线，快里主动线宽度9-13米（最宽处15米）；慢里主动线宽度分为三个层次：13-18米（设有绿化景观隔离带1.5-4.5米）；11米；6-7米；

二层动线尺度

二层动线分析：通过连廊联系全部商铺。左翼动线在沿街面后侧布置，不破坏沿街展示面。右翼采取中空过街廊，增加两侧互动性。中部为串联更多商铺，二层动线与首层局部不重合。动线宽度3.6-7.2米，具有竖向扶梯的局部放大空间至14米。

地下动线分析

地下动线分析：根据用地条件，地下采取环形动线形式，动线宽度主体部分9.0米，地铁连接部分8.0米。