存量房时代的房地产运营业态与运营模式解析

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本文，飙马商业地产（http://www.pmmarket.cn）将为大家分享存量房时代背景下，存量房资产的运营业态与运营模式。

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近年来，一线城市可供开发的土地资源日渐稀缺，增量市场规模不断萎缩，存量地产已成气候，未来与单体建筑、综合片区相关的城市更新市场潜力巨大，存量地产的改造运营应运而起。本文，飙马商业地产将为大家分享存量房时代背景下，存量房资产的运营业态与运营模式。

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存量房时代的运营业态

1写字楼运营。

2长租公寓运营。

3联合办公运营。

联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，通过空间设计和社群运营打造轻松自由的办公环境和氛围。对于联合办公，虽然对原有物业进行功能定位和改造提升是必要的，但自身运营模式的创新也同样很重要。

笔者认为，联合办公最重要的价值在于聚拢了大批创业者的社群，围绕这些社群可衍生出多种增值服务，包括行政管理、工商管理、融资等配套服务。因此，社群运营对于联合办公的重要性不言而喻，这些增值服务也有很大的盈利可能。

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存量房时代的运营模式

1重资产模式。

拿地建设后持有（房地产开发商），或者收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），都属于重资产模式。这类物业一般在核心地段，确保了资产本身的升值空间。

笔者认为，重资产运营模式下的房源多为集中式物业，对于运营商而言，在物业获取效率、运营效率和跨周期资产运营等方面优势明显。而且采用重资产运营可以实质性增加租赁住房供给，可以缓解租赁住房供给不足。但是重资产模式先期资金沉淀大，对企业的资金实力、成本、期限都要求很高。

2轻资产模式。

租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或曰“二房东模式”。如长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。

3 “轻重结合”运营模式。

可以看见，轻、重两种资产运营模式可以说是各有利弊。但是在城市更新的项目中，不同业态、不同地理位置项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此城市更新项目更适合于轻、重资产相结合的模式。

例如私募基金或开发商收购改造或建完大楼之后需要招商运营，而如果在改造或建设前就跟联合办公等轻资产运营商建立合作关系，相当于锁定了一个长期租户，还可以联合运营，甚至可以是双方一开始联合去看项目，重资产方提高了运营效率，轻资产方高效获取了房源，能够最大程度实现双赢。

笔者认为，原先的地产行业在重资产和传统住宅地产的漩涡中积重难返，而资本投资的进场革新了地产行业资产配置的走向。随着房地产市场进入下半场，相信存量房时代的轻、重资产完美结合将会大放光彩。

文章来源：绿庭投资

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