地产暗战 董家渡地块鲜为人知的前世今生

2019年的冬天对于全国的开发商而言显得格外的冷，房企前三甲碧桂园、万科、恒大今年1月销售同比出现大幅下滑。昨日万达又以不超过80亿元的价格将37家百货门店甩给了苏宁。

在小编看来，无论在价格上打了多少折，终究老王还是卸下了一个承重的包袱。

而在另一边的上海，号称拥有三千亿资产规模的中民投近来经营显得异常困难，今年1月29日的“16民生投资PPN001”债券技术性违约引发市场震动至今余波不断，其优质资产——董家渡地块项目亦被司法冻结。

吾之蜜糖，彼之砒霜。此时此刻董家渡地块已然成为了中民投挥之不去背之又重的包袱。而在2014年董家渡项目由中民投联合具有国资背景的外滩投资及中民投控股子公司上海佳渡置业以248.5亿元拿下，是当年上海总价地王，时至今日亦为中民投最优质的资产之一。

据公开资料显示，董家渡13、15地块又名“小东门街道616、735街坊”地块。地块位于上海南外滩黄埔滨江板块，是黄浦江沿岸除了陆家嘴、外滩之外的核心区域。范围东至中山南路、南到规划东江阴街、西临外仓桥街、南仓街、北靠王家码头路。

其地块总面积175143.1 平方米，其中出让面积126740.1平方米，地上总建筑面积不超过701900平方米，地下总建筑面积不超过437500平方米。商业比例不大于17％，办公比例不小于65％，住宅比例不大于18%。该地块为“带规划出让”。

不过自2017年后，中民投将自己持有的36%、佳渡置业持有的9%（合计45%股权）以240亿元转让给安信信托。目前，中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份，安信信托持股45%，外滩投资持有5%。

在此之前董家渡地块曾是前“上海首富”周正毅的探囊之物。早在2002年，周正毅就拥有了包括紧靠南浦大桥的董家渡地块建筑面积40万平方米、打浦桥地块建筑面积38万平方米，静安地块建筑面积80万平方米和普陀长风地块的200公顷土地。后三者现在的价格已翻至数千倍之巨。

此外港商新鸿基郭氏三兄弟亦将目光投向与此。然郭氏兄弟虽能从陆家嘴啃下一块肥地，但最终仍未踏进董家渡一步。直到2002年5月，泛海集团的前身“光彩事业投资集团”以几乎零出让金，获得董家渡10号、12号、14号三块南外滩核心区域12万平米的毛地。

此后的2014年，中民投董事长董文标就表示，“将于当年9月在上海黄金地段拿地，盖一座近百层的高楼”。并且他告诉中民投的股东们，“三年即能回本”。就在发言后的几天，董家渡官方规划就进行了修改：将楼宇限高从240米增加到300米，毕竟300米才能建“百层”，240米只能建80层。

从一开始，董家渡地块就频频与中民投联系在一起，后来虽有九龙仓等知名房企出来“抢镜”，不过故事的情节还是朝着人们的预期渐次展开，只是“主角”显得有些神秘。

当时媒体表示，董家渡“全国总价地王”已有三个定向卖家，一家是中民投，一家是上海外滩投资开发（集团）有限公司，第三家则是港资大牌开发商九龙仓。

有媒体援引知情人士表示，九龙仓对该地块格外看好，夺地态度也颇为“坚决”：有媒体表示，“为了俯瞰地块全景，九龙仓主席曾4次登上附近高楼天台”。同时“为了挤入‘决赛’，九龙仓还专门发了一笔50亿美元的融资”，一时之间引人无限联想。

然而这一切，都随着董家渡地块预申请结果公示而逐渐明朗。官方资料显示该地块预申请人共有2名。而地块也仅面向预申请竞买人出让。据知情人士透露，此次出让有效竞买人实为中民投与泛海控股集团。

此前传言的九龙仓等公司则不在其中，九龙仓集团副主席则在地块挂牌当日宣称，“九龙仓从未申请竞买！”

董家渡的故事仍在继续。泛海的卢老板终究还是不得已将这块心头肉割去了，1月21日泛海控股发布公告称，拟通过转让项目公司股权的方式，以约148.87亿元（含冲抵债务）将所属公司名下的北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目出让给融创地产。

可谓铁打的董家渡，流水的开发商。截止发稿前，据财联社报道称，绿地集团有意接盘中民投上海董家渡项目。对此，绿地方面表示一切以上市公司公告为准。