中山律师方晓文|农村宅基地上建房：前后三任房主 拆迁款该归谁？

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买的房子拆迁了，我一分钱都拿不到，拆迁款都属于第一任房东了，我当然要求他们赔偿我的损失！

陈某

前段时间，浦江法院审理了一起农村房屋买卖合同纠纷。原告陈某称其买了房，却无法享受到拆迁补贴，要求原先的房主赔偿其损失。

原来陈某买的房子是在农村宅基地上的建房。这间房子是夏某夫妇（第一任房主）从父亲处继承的三间房中北面的一间，后将这间卖给乔某夫妇（第二任房主），乔某又将该房屋卖给了陈某（第三任房主）。而乔某、陈某均不是该村集体组织成员。目前，夏某夫妇继承来的房屋被拆迁，然而包括陈某占有房屋在内的拆迁款被一起发放到了夏某夫妇名下。

陈某便将第一任房主、第二任房主一起告上法院，要求法院判令买卖合同无效；第二任房主退还购房款；第一、二任房主赔偿其损失。

双方自愿的买卖协议居然是无效的

农村宅基地使用权原则上禁止转让

当初买房子的时候，陈某是清楚房子是集体土地的，签合同时也有相关的见证人，签订合同也是双方自愿的，价格合理，在整个买卖过程中没有任何过错，买卖合同怎么就无效了？还要我们返还当初的购房款？

第二任房主

把房子卖给他的是乔某，要求法院判令合同无效，也是他和乔某之间的合同无效，为什么要起诉我们？

第一任房主

为何陈某将第一任房主列位被告，而法院没有驳回？浦江法院审理认为，两份买卖合同涉及的房屋相同且存在关联性。出于查明事实，减少当事人诉累的考虑，浦江法院决定对上述二份房屋买卖的法律关系涉及的标的一并处理。

最终，该院审理认定，涉案房屋的土地属于集体用地，不得向非本集体组织成员转让，第二、三任房主均不是涉案房屋所在村集体组织成员，因此根据《合同法》第52条第五项的规定，法院最终判令两份买卖房屋买卖协议均无效。

返还购房款不合理

第一任房东承担主要过错责任

在这个案件中，有两个主要的争议焦点，一个是买卖合同是否有效？另一个焦点是过错方是谁,赔偿责任由谁承担？

当初签买卖协议，双方都是自愿的，这些年房子也是陈某一直在出租的，现在让我返回房款当然是不合理的！而且拆迁款应该是原告自己去努力争取的，而且这笔钱是与夏某夫妇有关，与我是没有关系的。

第二任房东

我这次拆迁的三间房子只有两间的土地有补偿款，卖给陈某房子下的土地按照规定是没有补偿款的！既然没有补偿款，原告还让我们赔，这有点不公平。

第一任房东

在第一次的买卖协议中，有明确写着，相关的审批手续需要由第一任房主去解决，现在审批手续没有办下来，土地没有拆迁补偿，这个责任在于第一任房主，不能用没有拿到土地补偿款的来回避自己的赔偿责任。

第三任房东

在此次拆迁中，第二任房主并没有享受到涉案房屋拆迁改造的利益，且原告长期实际占有使用了涉案房屋，因此法院审理认为原告主张第二任房主退回购房款缺乏合理性，不予支持。

基于同样的理由，原告主张第二任房主赔偿损失，也没有得到法院的支持。法院认为，涉案的房屋买卖合同无效，原被告三方均有过错，涉案房屋在拆迁改造前由原告占有，该房屋的拆迁改造利益却由第一任房东取得，因此第一任被告需承担相应的主要的过错赔偿责任。

第一任房主享受了拆迁利益

但赔了32万

原告在涉案房屋的买卖过程中也存在过错，而且长期占有涉案房屋，第一任房主也没有全部拿到拆迁补偿，在确定赔偿金额上，这些因素都是需要考虑的。

法官

在庭审中，原被告对于第一任房主从父亲处继承而来的三间房屋的土地补偿款、地上建筑物重置价的标准均没有异议，根据村委的评定，这三间房屋的房屋价值、装修价值、附属物价值三项合计46万元。

由于村委收回了涉案房屋宅基地使用权的补偿价值，也没有对原告占有的房屋作单独评定价值。因此在确定赔偿金额上，法院对三间房屋整体的房屋装修价值、附属物价值、无合法审核手续建设的房屋建筑部分价值等因素进行了综合考虑，酌情确定由第一任房主赔偿原告32万元。

法官提醒

宅基地的使用权是农民安身立命之本，我国现行法律和国家有关政策对于宅基地的使用权转让问题采取了原则禁止的态度。农村宅基地买卖有风险，特别是非本村集体组织之间的农村宅基地买卖需谨慎。

来源：兵马司63号

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方晓文律师，广东中元（中山）律师事务所专职律师，从事律师工作十几年，具备扎实的法律专业知识，执业期间办理了大量的商品房买卖、二手房买卖、房屋抵押贷款、房屋租赁、物业服务、土地转让等房地产案件及法律事务，积累了丰富的办案经验，并长期专注房地产相关法律理论的研究学习，擅长解决房地产领域的专业法律问题。

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